Quelle frontière entre logement collectif et individuel ?

Conseils immobiliers 8 commentaires

Pfffff… y en a qui ont de ces questions…..

M’enfin, le premier couillon venu connaît la différence entre collectif et individuel !

C’est vrai. Mais le deuxième ? 😉

Du coup, si on peut aider 50% de la population à ne plus se tromper, c’est déjà bien, pas vrai ?

Le premier sentiment du quidam de la rue, c’est que le collectif, c’est les immeubles et l’individuel, c’est les maisons.

C’est pas faux ; mais c’est quoi un immeuble, et quelle est la frontière avec une maison ?

 

Dire que le sujet paraît simple…

Une maison contre un appartement.

Les images d’Epinal de la petite maison et de son grand jardin contre l’habitat urbain dense des cœurs de ville sont bien installées dans les esprits.

Mais les images sont-elles si sages ? 😉

Dessine-moi une maison !

vente sur plan

« Ben, j’ai du mal. Vous pouvez m’en dire un peu plus ?

De plain-pied (simple rez-de-chaussée) ou à étage(s) ?

Jumelée ou totalement individuelle ?

2 faces (jumelée des 2 côtés), 3 faces (jumelée d’un côté) ou 4 faces (individuel « pur ») ?

Maison de ville, maison en bande ?

Avec ou sans garage ? Garage accolé ou séparé ? »

C’est sournois, une maison, il y a tellement de variantes possibles !

Et l’expression que peuvent donner l’architecte et le promoteur à un ensemble de maisons est potentiellement variée (et parfois avariée ? 🙂 ).

Suivant les contraintes constructives réglementaires découlant du PLU (plan local d’urbanisme), la commande commerciale guidée par les désirs supposés des clients et la traduction du tout en écriture architecturale, l’ADN de la maison peut se trouver génériquement modifié.. 😉 .

C’est quoi un immeuble collectif traditionnel ?

Ca, c’est encore ce qu’il y a de plus simple.

On parle d’un immeuble de plusieurs étages, avec des appartements superposés et des parties communes, le tout éventuellement au-dessus d’un sous-sol, avec ou sans ascenseur.

Et, au niveau juridique, un immeuble soumis au statut de la copropriété quand il s’agit de vente par un promoteur à des clients différents (mais pas obligatoirement quand le client est unique, par exemple investisseur institutionnel ou organisme HLM propriétaire de tout l’immeuble).

Que du classique, quoi ! 🙂

Et l’habitat intermédiaire, ça existe ?

Mais oui, ça existe !

Et c’est comme pour Bernadette Soubirous dans sa grotte (une descendante de CRO ! 🙂 ) de Lourdes.

Un miracle !

Celui de l’apparition d’un habitat du 3ème type en mode ni ni ; ni collectif, ni individuel.
CRO bizarre….

Bernadette Soubirous en mode préhistorique
« Et les troglodytes, c’est aussi de l’habitat intermédiaire ? » « T’as vu ça où, Bernie ? »

On en a tous eu un jour la révélation, on en a vu, mais on ne sait pas bien l’expliquer.

Il est comme ça l’habitat intermédiaire. C’est une révélation spontanée.

Dans la bouche des professionnels, c’est d’ailleurs quelque chose qui ne correspond pas à l’une des deux formes couramment répandues (maison ou habitat collectif).

Par exemple, un habitat sur 2 ou 3 niveaux, avec des coursives ou des circulations verticales à l’air libre venant séparer des modules faisant la part belle à la recherche d’absence de vis-à-vis.

Ou bien des logements de plain-pied en rez-de-chaussée, surplombés par de faux logements individuels en duplex ou triplex accessibles par un escalier extérieur, le tout réparti sur 3 ou 4 niveaux.

Ou bien une bande de maisons apparemment ordinaires mais aux volumes imbriqués, avec la chambre de l’une au-dessus du garage de l’autre, etc…

Ou la grotte de la squaw ? 😉
Avec peintures rupestres de style CRO mignon ?

Bref, l’intermédiaire, ne cherchez plus, c’est l’indéfinissable, l’expression hybride d’un habitat mutant.

Et c’est aussi assez souvent une tentative d’allier densité et appropriation de l’espace par l’habitant de manière moins collective qu’en immeuble traditionnel, dans un esprit de maison au concept revisité par le développement durable.

Oui, mais, en fin de compte, c’est quoi une maison ?

Officiellement, comme l’habitat intermédiaire n’existe pas, une maison, c’est ce qui n’est pas un immeuble collectif.

Et est considéré comme un immeuble collectif (du point de vue des règles édictées par le code de la construction et de l’habitation) tout bâtiment comportant plus de 2 logements (donc 3 au moins) superposés (même partiellement) ces logements étant desservis par des parties communes bâties.

Le respect des 3 conditions est cumulatif ; si l’une d’entre elles n’est pas respectée, on n’est pas en immeuble collectif, et on doit donc respecter la réglementation des maisons individuelles.

Bien sûr, et à l’opposé, dans l’esprit d’un client, une maison, c’est certainement un concept beaucoup plus restrictif !

Personne au-dessus, personne en-dessous et la possibilité de faire pipi aux 4 coins du jardin… c’est le plus souvent un postulat de base ! 😉

Postulat confirmé par l’organisation juridique de la propriété.

Le propriétaire du sol étant propriétaire des immeubles qui s’y trouvent, la superposition de volumes appartenant à des « propriétaires » différents interdit de facto la division parcellaire en propriété et même en jouissance (le droit de jouir de manière exclusive du terrain) !

Ben mince alors, si on ne peut même plus jouir individuellement… de sa propriété, où va-ton collectivement ???

La réponse est toute simple : en copropriété ! 🙂

 

Mouais, j’espère que mon humour maison ne vous aura pas collectivement déplu ? 😉

8 réflexions au sujet de « Quelle frontière entre logement collectif et individuel ? »

  1. pour complexifier encore plus les choses il me semble que la définition individuel et collectif du CCH n’est pas raccord avec la règlementation thermique…

  2. @ Pierre : ah Pierre ! Ca me fait plaisir de vous revoir ! 🙂
    Mais vous savez bien que le charme des règles à la française, c’est l’absolue cohérence des réglementations et des buts poursuivis ! 😉

  3. sympa l’article mais j’aimerai savoir qui gagne le code de la construction ou le code de l’énergie

    Article R*131-1 En savoir plus sur cet article…
    Modifié par Décret n°2007-363 du 19 mars 2007 – art. 2 JORF 21 mars 2007

    Au sens de la présente section,

    Un immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun est un immeuble qui comprend au moins deux locaux destinés à être occupés à titre privatif et chauffés par une même installation ;

    Un local occupé à titre privatif est constitué par la pièce ou l’ensemble des pièces réservées à la jouissance exclusive de personnes physiques ou morales.

  4. @ Marianne : il n’y a que des gagnants ! 🙂 Chaque législation s’intéresse à un aspect particulier, par exemple la définition d’un immeuble collectif au sens du code de l’urbanisme n’est potentiellement pas la même que celle adoptée par une autre réglementation qui s’intéresse à l’aspect technique d’une chaufferie commune à plusieurs logements. De la même manière, la SHON RT (utilisée pour les calculs thermiques de la RT2012) n’est pas la même que l’ex SHON ou la SP (surface de plancher) actuelle, dont l’usage prévaut en matière d’urbanisme. Les réglementations sont parallèles et gèrent des aspects distincts ; du coup, on doit toutes les respecter (sauf si on trouve sur un même thème une vraie divergence) même si apparemment des termes paraissent ambigus ou contradictoires… 😉

  5. Merci pour réponse rapide!

    Actuellement je suis dans une maison, un magasin au rdc et mon logement au-dessus.
    Chauffage commun par chaudière. Le magasin a un chauffage complémentaire par clim réversible avec lequel il chauffe la partie la plus importante de son logement.
    Si je comprends bien sur le plan thermique je suis un habitat collectif et je dois donc mettre des répartiteurs de chauffage et sur le plan du code de l’urbanisme je suis un immeuble individuel.
    Il n’y a pas de règlement intérieur.
    Que suis-je ?

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