Quand les ventes s’éventent, on s’en vante ?

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Mauvais vent pour les ventes de logements neufs selon les derniers chiffres de la FPI.

Mais un mauvais vent, c’est quoi ? Un sévère coup de Mistral ou un simple trou d’air entre anticyclone et dépression ?

Des pressions… le logement en subit tellement, qu’on ne sait plus vraiment ce qu’est une conjoncture moyenne ou neutre.

Et que l’horizon stratégique rabougri des décideurs et des opérateurs interprète le coin de la rue comme le bout du chemin.

Horizon sans saveur et sans arôme… alors que tous les chemins y mènent !

C’est vraiment un comble, non ? Et non aménagé en plus… 😉

 

Un article du Moniteur rend compte de la baisse des ventes de logements neufs au 1er trimestre 2018, et du rôle joué par la baisse des ventes HLM dans ce résultat.

Tiens donc… mais quelle surprise ! 🙂

Pour autant, où en est le secteur à l’instant T ?

Est-ce que moins, c’est beaucoup ?

Non, mais c’est toujours trop ! 🙂

Les réservations du 1er trimestre 2018 ont donc reculé de 10.2 % par rapport à la même période de 2017.

Mais c’est uniquement parce qu’il faut prendre de l’ELAN, hein, vous comprenez bien la stratégie du gouvernement, mes petits cro mignons ? 🙂

C’est la même que celle des sauteurs en hauteur ou des perchistes ; d’abord on recule d’un ou deux pas, puis on se penche en arrière et après, pan, on fonce vers l’objectif avec un max d’ELAN pour s’arracher à l’impulsion !

C’est génial… modeste, mais génial ! 😉

Et en plus, c’est bon pour l’avenir, parce que si en 2019 on fait à peine mieux que cette année, on dira qu’on a progressé par rapport à 2018 et pas qu’on est encore en retrait par rapport à 2017 !

La stratégie du logement s’inspirant des grands rendez-vous de l’athlétisme, c’est vraiment extra comme idée, vous ne trouvez pas ? 🙂

De toute façon, il y a des boulets dans toutes les équipes…

Bien sûr, on trouvera toujours des ronchons un peu CRO bas de plafond ( non ? Il y en a par ici ? 🙂 ) pour penser qu’on aurait pu être moins brillants et se dispenser de ces fulgurances quasi autistiques.

Une certaine priorité donnée à la stabilité d’un secteur en croissance jusqu’à l’automne dernier aurait sans doute profité d’une approche classique et raisonnée du sujet, mais c’est tellement mieux d’être apparemment intelligent. 😉

Sauf que les apparences ne font pas tout…

Et quand l’approche disruptive se limite à sonder le fond du porte-monnaie, on en vient à regretter l’absence de valeurs plus pérennes en fond de portefeuille.

Comme l’analyse de la complexité et la prise en compte d’un temps plus long que celui du prochain budget, par exemple ?

L’élan des lents a parfois certains mérites… 🙂

Et l’état des lieux du secteur ?

Quand on est branché sur le secteur, on ne tombe pas souvent pile… mais on peut risquer quelques arguments ou certitudes.

Oui, la baisse d’activité des organismes du logement social était prévisible depuis l’automne (après l’épisode des APL, amplifié ensuite par la hausse de la TVA sur la construction sociale).

Oui, tous les observateurs lucides savaient qu’elle se traduirait par un recentrage des capacités d’investissement des opérateurs HLM sur leur production en maîtrise d’ouvrage directe.

Et oui, donc, la totalité de la baisse d’activité de production allait impacter les ventes en blocs, appelées VEFA HLM.

Et voilà, on y est ! 🙂 Roooô, comme c’est bizarre ! 😉

Et la suite logique est donc une baisse des ventes aux particuliers, via deux facteurs et en deux temps.

1- l’augmentation des prix de vente aux acquéreurs personnes physiques réduit mécaniquement (par la solvabilité) la pyramide des acheteurs potentiels.

Cette augmentation étant le fruit cumulé de la péréquation encore exacerbée maintenant (le déficit créé par la vente à perte de logements sociaux), des hausses de prix récentes du foncier (pas assez de foncier disponible et les bonnes ventes antérieures ont créé un appel d’air) et les hausses du coût des travaux (les entreprises très sollicitées reconstituent leurs marges avec un outil en tension).

2 – indépendamment du sujet de la solvabilité de la clientèle, le recul des VEFA HLM va automatiquement et mécaniquement bloquer (à cause des servitudes de mixité sociale non satisfaites) une partie des programmes immobiliers (dont les logements libres qui en font partie), ce qui va conduire à ne pas pouvoir lancer certains programmes, et donc à annuler les contrats de réservation qui étaient positionnés dessus. Rétro pédalage…

Est-ce que c’est grave ? Oui et non.

A l’instant T, c’est vraiment très embêtant car il va se trouver bien des rouages grippés, des chantiers qui ne sortiront pas et les prochains chiffres trimestriels ne seront globalement pas bons, voire médiocres.

Mais ceux qui savent tenir leurs prix et qui n’ont pas de servitudes de mixité sociale dans leurs permis ou qui auront su trouver un terrain d’entente avec un opérateur HLM seront dynamisés par le report de la demande non servie sur les projets encalminés.
Par manque de vent favorable ? 😉 Ou par impéritie de l’Etat ? 🙁

Et, devant le recul significatif de l’activité, il faudra bien trouver une porte de sortie, ce qui poussera les pouvoirs publics vers l’une des solutions suivantes :

  1. contraindre les opérateurs HLM à reprendre le cours de leurs achats pour que les permis frappés de servitudes de mixité sociale puissent loyalement être mis en oeuvre
  2. donner aux opérateurs privés la capacité réglementaire de mettre en œuvre eux mêmes du logement social classique
  3. exonérer les opérateurs privés de la contrainte SMS quand il ne leur est pas possible de la réaliser en toute bonne foi

Ceci n’est qu’une question de temps, et certains opérateurs feraient bien d’affiner leur stratégie au-delà de l’apparente facilité de la conjoncture du moment…

Un peu de rigueur intellectuelle et de sens de la durée ? 🙂

Mmmm, mais c’est tout mon Angela, ça ! Mon Angie !

Vous savez, cet ange de douceur préhisto, issu de la famille CRO depuis tant de générations ? Notre maman à tous, quoi !

Angela Mère KROL, bien sûr ! 😉
(le CRO germanique s’écrit avec un K, comme Kassoulet…. 🙂 )

Angela Merkel en mode préhisto
Ach, mes enfants, Angie connait bien la chanson ! Et la musique aussi !

C’est ça qu’il nous manque, avec tous ces vents contraires.

Le sens de la famille, plus un peu d’enthousiasme et de fantaisie ! 😉

Come on Angie !

 

Allez, un pas de recul et prenez votre ELAN !
Pour la semaine… faut pas charrier !  😉

 

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