PSLA : financement garanti ?

Accession à la propriété, Financement immobilier 19 commentaires

zecrolibristeLogement aidé ou accession sociale signifient-ils financement garanti ?
Pas vraiment.

Même avec le Prêt Social Location Accession et ses garanties de rachat et de relogement ?
Pas beaucoup plus.

Mais ça sert à quoi, alors, autant de sophistication et de complexité réglementaire ?

A faire plaisir à l’administration, à se donner bonne conscience, à tester la méthode Coué ?

A chacun son début de réponse… Mais j’aime bien celle qui consisterait à faire autrement 🙂

 

Une fois n’est pas coutume. C’est un commentaire récent de lecteur, dans un article d’il y a quelques mois sur les fondamentaux du prêt social location accession, qui me pousse à revenir sur le sujet.

Car les images d’Epinal ont la peau épaisse et les acquéreurs de logement neuf la peau sensible. Peau de terre contre peau de fer ?

C’est un peu ça quand une pulsion d’idéal se heurte au principe de réalité !
Ca fait parfois mal au rêve.

La fausse certitude d’un financement garanti

En fait ça fait aussi mal ailleurs… mais si on vend du rêve… 🙂 On dira que ça fait mal au coeur !

Bref, l’acquéreur type d’un logement en PSLA  a un profil (psychologique aussi) assez particulier. Car de quoi est rempli son cortex au moment du choix ?

  1. il sait qu’il s’agit d’accession aidée
  2. son opérateur bailleur / vendeur est le plus souvent un opérateur de logement social, ce qui peut le rassurer car nombreux sont les locataires de logement social qui veulent ainsi devenir propriétaires
  3. ses revenus sont limités car devant être conformes au plafond de ressources officiel
  4. on lui a dit que le produit était sûr et que la phase de location initiale était là pour lui permettre de constituer une épargne personnelle et de vérifier son aptitude au remboursement d’une somme équivalente ou proche de sa mensualité de crédit future
  5. on lui a dit que l’accord initial de la banque partenaire (entre le contrat préliminaire et le contrat de location accession) signifiait qu’il était finançable et qui plus est que le prêt PSLA mobilisé par l’opérateur pouvait être transféré (au moins une fraction) s’il le souhaitait
  6. Comme la règle du jeu est que la mensualité de son crédit (prise globalement) ne doit pas être supérieure à son dernier loyer augmenté de la part d’épargne mensuelle de sa redevance (la fraction acquisitive), il pense que tout coulera de source pour la suite
  7. Et, benoitement, il pense que le financement lors de la levée d’option ne sera qu’une formalité, avec le choix entre le plan de financement imaginé par la banque partenaire ou les emprunts qu’il aura lui-même négociés

Ce sentiment de confort est augmenté par l’accompagnement social des textes qui prévoient aussi des garanties de rachat et de relogement.

En deux mots, tout baigne ! Apparemment, bien sûr…

Et la malencontreuse incertitude du temps

Tellement de gens ont critiqué les outrages du temps... que je n’ai aucun scrupule à en rajouter une couche !  🙂

Car qu’est-ce qui est arrivé à notre fameux lecteur (par pure commodité on l’appellera Hannibal : Hannibal lecteur, ça a de la gueule et du mordant 😉 ) ?

Ben, le pauvre Hannibal s’est fait refuser son financement par la banque partenaire  au moment de la levée d’option, alors qu’il avait eu le feu vert au début de l’aventure…
Victime du temps qui passe lui aussi.

Le grand vertige de l'équilibre financier du PSLA
Hannibal et les joies de l’équilibre financier

J’entends déjà les commentaires : « mais comment c’est y pas Dieu possible ? », « je croyais que c’était garanti », « mais que fait la police ? »…

La vraie question : pourquoi Hannibal a-t-il eu cette mauvaise surprise ?

Parce que les paramètres initiaux peuvent varier.  🙁

– Des revenus qui baissent et vous n’êtes plus solvable.
– Des revenus qui montent et vous n’avez plus droit au PTZ+ (ou à moins de quotité) et votre mensualité globale grimpe.
– La réglementation d’un prêt change (par exemple celle du PTZ+) et vous pouvez sortir des clous.
– Les taux d’intérêt augmentent et la mensualité devient trop élevée.
– Le transfert d’une fraction de PSLA peut aussi poser problème dans la vraie vie.

Il faut simplement retenir qu’être éligible à l’instant T ne donne pas de certitude sur la permanence d’indicateurs toujours au vert 1, 2 ou 3 ans plus tard !

Une réflexion personnelle (mais je la partage volontiers !)

Le PSLA a un immense mérite : celui d’exister.
Et une deuxième vertu : celle de déclencher une TVA à taux réduit.

En ce sens, il constitue une véritable opportunité. 🙂

Mais il contient aussi quelques défauts consubstantiels qui vont à l’encontre des intérêts des publics qu’il entend servir.

Le principal risque est le décalage dans le temps induit par la logique de location-accession, qui empêche de boucler un financement définitif dès l’origine (les offres de crédit des banques n’ont souvent qu’une durée de vie limitée de l’ordre de 3 mois).

Or ces effets secondaires peuvent priver les locataires accédants de leur objectif => conduire les opérateurs à prendre les candidats aux revenus les plus élevés (à l’intérieur des plafonds) en retenant non pas seulement « ceux qui passent », mais ceux qui présentent une marge de sécurité élevée.

Car un accédant solide financièrement est plus rassurant pour l’opérateur et donne aussi de meilleures chances à ce profil de candidat d’aller au bout.

Et si la stratégie consiste à sélectionner les plus riches des pauvres (ou les moins pauvres des moins riches ?), l’aspect social du produit perd bien de la vigueur. Et autant de légitimité. 🙁

D’autant que la contrepartie est illusoire : quelle épargne dérisoire peut constituer un ménage en 6 mois ou 2 ans avec des fractions acquisitives de la redevance faibles (car ils paient déjà une fraction de loyer assez cher en parallèle) ?

Réponse : pas grand chose, 1000, 2000, 3000 euros ? Ce qui ne change qu’à la marge leur plan de financement et leur fait courir un risque infiniment supérieur du fait de la précarité de leur montage financier.

Mais quelle solution alors ?

Une accession directe serait infiniment préférable pour annuler ces risques et il suffirait – par exemple – de se rapprocher pour cela du dispositif existant en périmètre des zones ANRU, en supprimant tout simplement le critère géographique.

Quitte à limiter le nombre de logements éligibles (pour le budget de l’état) puisque le PSLA est calibré à 10 000 logements par an et à adapter les garanties de rachat et de relogement – si on y tient – à celles du PSLA actuel (après la levée d’option).

Bref, avec très peu d’imagination et un peu de bonne volonté, il serait possible d’allier la sécurité du PSLA et l’avantage décisif d’un accord de financement irrévocable car définitif. Est-ce trop demander ?

Conclusion ?
Comme la vie et contrairement à certaines croyances, le PSLA actuel n’est pas un long fleuve tranquille.

C’est une opportunité, mais pas une garantie absolue.

 

Voilà qui est dit ! A vous l’antenne !

 

19 réflexions au sujet de « PSLA : financement garanti ? »

  1. Bonjour

    Mais pourquoi ne pas réintroduire le Pass Foncier qui permettait une TVA à taux réduit
    sans avoir cette complexité du PSLA

  2. Parce que ce serait trop simple ! 😉
    En fait, il serait préférable de se rapprocher du dispositif d’accession à taux réduit en zone ANRU.
    Car le Pass Foncier portait la complexité de l’intervention des collectivités locales (subvention obligatoire) et des acteurs du 1% (financement), + une limitation du nombre annuel de logements financés.
    Mais c’était effectivement une solution efficace… Snif…

  3. Rebonsoir,

    Il me semble qu’ils l’ont supprimé car cela revenait trop cher à Action Logement.

    Est-ce pour cela à moins que cela ne soit dû au taux de TVA réduit qui n’était plus supportable pour les finances publiques.

    Pourtant, c’est bien dommage de plus en plus de communes s’étaient pris au jeu du Pass Foncier en accordant une subvention.

    Et, vlan, du jour au lendemain, supprimé sans explication.

  4. Pour les raisons invoquées vous avez raison. Pour la réalité je suis moins sûr. Et pour ce qu’il aurait été souhaitable de faire, je suis en revanche sûr qu’il était possible de faire mieux et sans coûter d’argent aux finances publiques, mais au contraire en en faisant gagner. Car nos brillantes grosses têtes pensent que le logement est une culture hors-sol et qu’un logement à tva de 7 % coûte en manque à gagner par rapport à une tva à 19.6 %. Fumeuse théorie et manque à gagner virtuel, car les acquéreurs de Pass Foncier ou autre système (ne faisant pas appel à Action Logement) calibré serré au niveau des plafonds de ressources (et des prix de vente) n’ont pas les moyens d’acheter des logements libres à 19.6%. L’état ne perd donc aucune vente à 19.6 et donc aucune recette. Au contraire, il aurait gagné de nouveaux marchés à tva 7% + des entreprises qui auraient embauché et payé des contributions sociales et fiscales. Un peu comme si on pensait qu’un smicard allait se payer un repas chez Bocuse alors qu’il ne peut se payer qu’un sandwich. 🙁 C’est tout l’écart entre théorie et pratique, entre intelligence du raisonnement et vision statique et surannée de la vie en général et des parcours résidentiels en particulier. La théorie des vases communicants ne s’applique pas partout.
    Mais une fois qu’on a dit ça… Vive l’ENA ? 😉

  5. Mais pourquoi les décideurs ne se préoccupent pas plus de l’effet réel, sur le terrain, des dispositifs qu’ils créent ? Ca s’appelle de l’évaluation, et on ne comprend pas qu’ils ne le comprennent pas… Une politique c’est des objectifs, et quand on n’est pas au clair sur ceux-ci au départ, la fin est connue d’avance.

    Résultat, après un intérêt fort pour un programme PSLA, je penche désormais sur l’accession en VEFA. Cette précarité fiscale (vous êtes éligible, mais profitez-en car rien n’est sûr pour l’an prochain) est aussi entretenue par les promoteurs – faut bien que je vous jette un peu la pierre – qui jouent de cette illusion d’un immobilier « en solde ».

    Car la validation par la banque partenaire du plan de financement, incite l’accédant à signer de suite le contrat de réservation (et donc de se délester de quelques milliers d’€) sans aucune garantie que lors de l’entrée effective dans les lieux on pourra concrétiser.

    Moi qui croyais que la non-rétroactivité était une base de notre droit…

    Au moins, avec l’accession directe, si le plan est ok, y’a plus qu’à signer pour le prêt !

  6. @ Yves : jeter la pierre à un promoteur ? C’est comme donner de l’eau à un poisson ! 😉
    De toute façon, il y a promoteur et promoteur. Tous les boulangers ne font pas le même pain, pas vrai ? Et entre grand groupe et petit promoteur les différences sont nombreuses aussi. Sans compter la nature humaine…
    En ce qui concerne le PSLA le gros intérêt est la TVA à taux réduit, car pour le reste, c’est un produit inutilement complexe, qui gagnerait à se rapprocher du dispositif d’achat en zone ANRU. Pour autant, ce n’est pas un problème de non rétroactivité, mais d’évolution des conditions à travers le temps. Difficile de bloquer tous les curseurs sur 2 ou 3 ans par exemple. Même si on peut le regretter.

  7. BONJOUR
    JE SUIS SUR UN PROJET D ACHAT D UN LOGEMENT VENDU TOUT PUBLIC A 175000 EUROS TVA 20% AVEC LE PLAN PSLA ELLE EST EN VENTE 162000 EUROS TVA 5.5 % FAITES VOS CALCULS QUELQU UN SE GAVE MAIS EN AUCUN CAS L ACHETEUR BENEFICIE DE TOTALEMENT DE L AVANTAGE TVA
    AVEZ VOUS CONNU CETTE SITUATION? ET COMMENT L AVEZ VOUS SOLUTIONNEE EXISTE T IL UN TEXTE DE LOI ?

  8. @ POREE : il n’y a aucune obligation à avoir une équivalence entre un prix TVA à 5.5 % et celle à 20 %. Si le calcul ramené au prix ht donne le même prix, c’est que le passage d’un régime de TVA à l’autre s’est fait sur un principe de neutralité. Si ce n’est pas le cas (comme dans votre exemple) c’est qu’il y a eu distorsion.
    Mais votre conclusion n’est peut-être pas la bonne, car la question est : quel est le vrai prix économique de départ de l’opérateur ? Si la collectivité lui a tordu le bras pour qu’il fasse 10 PSLA en-dessous de son prix normal sur (par exemple) son programme de 30 logements, alors s’il ne vend pas ce logement là en PSLA il devra en vendre un autre à la place (sur lequel il perdra du chiffre d’affaires et de la marge). Et il doit donc récupérer le différentiel de prix (et de marge, on est d’accord) sur le premier logement.
    Donc, sur l’apparence des choses vous avez raison, mais peut-être pas sur le fond si on disposait de toutes les données.

  9. Très bonne réflexion sur l’aspect financement du PSLA.
    Le gros inconvénient c’est l’incertitude après la phase locative.
    Je suis actuellement dans cette problématique et sur le point de me rétracter pour un autre projet pour lequel nous n’aurons pas à attendre un an avant de pouvoir lever l’option …

    Quand vous rajouter à cela que les maisons sont vendues sur plan et qu’à la fin elles pourraient très bien ne pas vous plaire, c’est beaucoup de temps et d’argent perdu.
    Et c’est bien connu : le temps c’est de l’argent !

  10. @ Marion : il y a eu une petite amélioration sur le front du financement au cours de la dernière année ; c’est la possibilité de prendre en compte les revenus « figés » au moment de la signature du contrat de location-accession pour l’appréciation des ressources du financement PTZ. Mais il reste encore et toujours des incertitudes par ailleurs.
    Quant à la vente sur plans, c’est le lot de toute construction neuve, ou pratiquement : il faut arriver à bien comprendre les plans et se faire une opinion assez fiable de son futur logis.
    Mais si on ne veut pas prendre le risque d’imaginer ou d’être déçu, alors il faut rester sur de l’ancien, mais avec les qualités et défauts de l’ancien… C’est un choix !

  11. Bonjour Marc,
    Très intéressant votre blog.
    Je viens de signer mon contrat de réservation de location-accession. La maison sera livrée en 2018. la période de location est d’un, donc si tout va bien en 2019 je peux lever l’option d’achat.
    – si une fois locataire mes revenus augmentent et je dépasse les plafonds de la location-accession et du PTZ. Est-ce que je pourrai toujours lever l’option d’achat ?
    – vu que la maison sera prête que dans deux ans (c’est long) est ce que je peux changer d’avis et me rétracter avant l’entrée dans les lieu sachant que peut être ma situation financière pourra s’améliorer (droit à l’accession directe)?
    – après la levée d’option d’achat si je veux revendre mon bien l’État peut me réclamer de reverser le différentiel de TVA. Qu’elles sont les cas où je n’aurais pas à payer ce différentiel?

  12. je suis egalement en train d’acheter un logement via la location accession. Est il possible de prevoir un plan de financement des le debut du contrat de reservation comme dans le cadre d’une vefa.

  13. @ Emard : Le prévoir, oui, mais comment être sûr de le tenir ? Car la levée d’option intervient souvent plus de 6 mois (et parfois 2 ans ou plus) après la signature du contrat de réservation, ce qui veut dire que vos conditions propres (composition du ménage, ressources mensuelles, apport) ont le temps de changer, tout comme celles de la banque (taux, critères d’appréciation) qui ne pourra donc pas s’engager à si longue échéance. Donc, structurer un plan de financement en disant « je vais y mettre 10 % d’apport, un prêt X et un prêt Y », ok, mais ça ne vous servira que pour valider vos hypothèses sur le principe à un moment T. Pour les certitudes, il faudra attendre la levée d’option….

  14. Comme beaucoup de réveur j’ai cru moi aussi que la location accession me permettrais de devenir un ‘heureux propriétaire’. 2 mois après mon emménagement non seulement cette acquisition ne me rend pas heureuse et en plus je ne serai pas proprietaire par ce biais là. Et malgre mes craintes dés le depart jai cru en cette vitrine alléchante et sauté à pieds joints dans un piège à cons. Et je me permets d’utiliser cette expression car la conne c’est moi. Une construction lamentable avec des matériaux de médiocre qualité, des malfaçons, un jardin inutilisable et un organisme hlm qui se contrefiche de ces problemes. Une trentaine de réserves émises à la livraison et personne qui se bougent. Bref je n’achèterai pas. Résiliation anticipée… mais en y laissant des plumes ou plutôt de l’argent, et même beaucoup d’argent quand on a de bas revenus : des frais de notaires deja versés perdus, 1%du prix de vente à payer malgré tout, plus d’autre frais de notaire pour acter la résiliation de contrat sans compter des frais de déménagements pour venir puis repartir. Alors je cherche la faille pour ne pas payer tout ça. Mais en existe t’il une quand tout est clairement expliqué dans le contrat ? Je me dis qu’un refus de prêt par la banque pourrait être une sortie de secours sans trop de dommage… Et dans ce cas alors merci le temps qui passe !

  15. @ Cerruti : acheter en PSLA, c’est 2 choses à la fois : acheter du neuf avec ce que cela comporte de difficultés de choix (dont la validation du partenaire vendeur) et se conformer aux règles du PSLA, très contraignantes mais aussi potentiellement intéressantes (TVA et taxe foncière). Le parcours est donc balisé mais pas garanti. Et vous n’avez aucune obligation de lever l’option. En revanche, il est vrai que les frais de l’acte de location-accession sont définitivement engagés et perdus…

  16. Je devrais signer mon contrat de réservation de location-accession en novembre 2018 . La maison sera livrée en 10/2019. la période de location est minimum de 6 mois, donc si tout va bien en 04/2020 je peux lever l’option d’achat. Malheureusement, je découvre que le PTZ ne sera plus accorder à partir de 31/12/2019 pour les nouveaux constructions zone B2 et zone C.Par conséquence, le prêt sera plus cher de 9000 euro.
    Est ce qu’il y a une solution pour garder nos droits au PTZ.
    Pour éviter le risque de flambement de taux d’intérêt (actuellement ils sont bas) , est il possible de transférer le prêt entre vendeur et l’acquéreurs de logement avec les mêmes taux d’intérêt. et comment ça ce passe ?

    cordialement

  17. @ Patrice : non, il n’est pas possible de figer le cours des choses par anticipation. Les pouvoirs publics ont la main sur la réglementation et sur les dispositifs. Pour les taux d’intérêt, vu l’endettement chronique des états, il est très probable qu’ils restent bas assez longtemps pour vous. Quant au transfert de prêt, il est prévu par les textes, mais je n’en ai jamais vu. De toute façon, cela supposerait pour être intéressant que la quotité transférée soit très importante (sinon votre crédit ne sera pas assez important) ce qui n’est pas évident car cela supposerait que votre bailleur vendeur ait énormément emprunté (peu probable) et il faudrait aussi que les taux d’intérêt de ce prêt soient top. Ce qui n’est pas toujours le cas entre professionnels.
    La sécurisation financière est le talon d’Achille du PSLA, à cause de l’impossibilité d’acheter directement (paradoxe…).

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