Promoteur et investissement : traitement de faveur ?

Investissement locatif, Promoteurs et programmes 2 commentaires

zocroOn entend beaucoup de choses sur l’investissement locatif.

Et tout autant sur les promoteurs immobiliers.

Et donc beaucoup de bêtises.
Surtout à la faveur… du point de vue d’un promoteur CROniquement buté. 🙂

Mais heureusement, il y a toujours moyen de faire triompher la vérité.

Ou de se faire justice !  😉   Hé hé….

 

C’est ça l’avantage d’exercer un métier souvent décrié et mal connu.

C’est que – pour avoir soulevé le capot – on sait à quoi ressemble le moteur.
Combien de chevaux ?

Et quelles sont les courroies de transmission. Et les points de fragilité.

Et les idées reçues, même celles envoyées en poste restante… 🙁

Les non spécificités de l’investissement immobilier pour le promoteur

Il y a des principes de base (et la base a toujours raison, camarades ! 🙂 ) qu’il faut bien comprendre.

Un logement en investissement locatif est un logement comme un autre (en supposant qu’on parle de programmes immobiliers résidentiels classiques, hors produits fiscalement exotiques).
Vive l’égalité des sexes !

C’est à dire qu’entre un logement en accession à la propriété et un logement acheté en investissement locatif Duflot, il n’y a le plus souvent que très peu de différences.

Aïe, ça fait mal à une idée reçue…
Notez que j’ai bien dit « acheté » en Duflot et pas « vendu ». Car on ne sait qu’après l’avoir vendu si l’acquéreur est un investisseur ou un accédant.
Ce qui veut dire que le promoteur ne sait jamais à 100% à l’avance – quand il monte son projet – à quelle sauce va être mangé tel ou tel logement.

Et même s’il a initialement décidé de privilégier l’investissement sur un petit allotissement prédéterminé de logements, rien ne lui garantit que son action commerciale en direction des investisseurs sera efficace (ce qui était beaucoup moins vrai pour les premières générations d’investissement Scellier par exemple).
Conjoncture, quand tu nous tiens….

Il faut donc ménager la chèvre et le chou (non, CRO, pas manger la chèvre et le chou ! Pfff…).
Pas question de refuser une vente. Même à un accédant. 😉

Ce qui change beaucoup de choses. Pauvres promoteurs…. 🙁
Obligés d’apprendre la vertu ! 🙂

Car la conception de base doit donc être optimisée : surfaces, qualité d’usage… pour toutes les natures d’occupation et c’est logiquement l’occupant qui en sort gagnant.

Pour les équipements et prestations, en revanche, certains promoteurs définissent des options ou des packs (comme des équipements de placards ou des aménagements plus ou moins complets de kitchenettes) afin de permettre à l’acquéreur, suivant le budget et l’usage prévu, d’adapter le produit à son besoin.

Et les particularités, ou la vraie particularité

Une des difficultés réside dans le niveau de la rentabilité locative à proposer à l’investisseur.

Car le premier indicateur est la rentabilité brute exprimée en % du prix de vente. Loyer et Prix comparés. Or, les deux chiffres sont des variables.

Je vous entends déjà : KOOOOAAA ! Le prix est une simple variable d’ajustement ? Salauds de promoteurs ! A la gueule du client en plus ?

Ben oui, et s’il l’a de travers c’est 10 % de plus. Et s’il la ramène encore 10 de mieux.

On ne va pas se laisser emm….. par des détails, hein ! 😉

On a fait la préhistoire nous autres !
On n’est pas des anciens CROmbattants comme les autres !

Et si vous n’êtes pas contents, c’est pareil. Non mais….
Vous n’avez qu’à vous trouver un justicier !

zocro
C’est moi, ZoCRO !!!! Le justicier des causes perdues ! (ou pas)

Non, sérieusement… Ta gueule, Bernardo ! 😉

L’équilibrage de la grille de prix de vente est ce qu’il y a de plus délicat pour les équipes de montage d’opération des promoteurs. Car, pour un chiffre d’affaires global donné, il faut arriver à éclater les prix entre autant de logements.
Et il faut prendre en compte tout autant les logiques d’accédants à la propriété (surface, étage, orientation, annexes…) que celles d’investisseurs (un rendement locatif brut cohérent).

C’est beau comme un camion de pompier. 🙂
(ça va, on ne rigole pas de mes métaphores venues de la petite enfance…)

Reste ensuite à s’assurer que le propriétaire investisseur loue effectivement le logement.
Et là on va regarder plusieurs paramètres, le plus finement possible, dont le loyer de marché et le loyer plafond Duflot (si investissement Duflot, oeuf corse !) afin de proposer une grille de loyers cohérente.
Et en plafonnant, pour les gens responsables, le loyer retenu à la plus faible des valeurs entre loyer de marché et loyer Duflot.

Car, pour le propriétaire bailleur, le « remplissage », c’est-à-dire la recherche de locataire est  primordiale. Elle conditionne en effet à la fois la rentabilité de son investissement et le maintien des avantages fiscaux attachés à son achat.
Et celle-ci va bien sûr découler de l’emplacement, des prestations, des qualités intrinsèques du logement, du niveau du loyer et des charges et de l’efficacité commerciale de la recherche elle-même.

Pour le propriétaire bailleur, il n’y a pas si longtemps, le choix était simple : agence immobilière ou recherche locative intégrale en direct.
Maintenant, il existe des solutions de recherche alternatives, plus confortables pour les propriétaires. Ce qui permet éventuellement à l’investisseur, s’il habite près du logement, de conserver la recherche et la sélection des candidats à la location et de ne sous-traiter que la gestion locative.

L’investisseur a donc plusieurs solutions devant lui.
Suivant ses compétences et sa disponibilité, il choisira de déléguer ou de prendre en charge la recherche locative et la gestion. Pas sûr cependant que les derniers développements de la loi ALUR facilitent le travail des esprits entreprenants d’un point de vue administratif !
(sauf si le détricotage envisagé au travers des décrets d’application fait sauter de vilaines mailles…)

Sur le fond, vous avez maintenant compris que, non, le promoteur ne fait pas payer plus cher l’investisseur et que, non, les avantages fiscaux ne vont pas non plus dans sa poche.

Reste encore une ou deux questions cependant : l’investissement locatif a-t-il une incidence sur le prix de vente à travers le prix payé pour la charge foncière et le poids des différentes méthodes de commercialisation…. ?

Voilà, je vous ai livré quelques infos. Mais je ne vous ai pas tout dit…
J’en ai gardé sous ma cape ! 😉

2 réflexions au sujet de « Promoteur et investissement : traitement de faveur ? »

  1. Bonjour,

    J’arrive sur votre site suite à un commentaire que vous avez laissé sur le site du blog patrimoine.

    Le promoteur ne sait pas forcément s’il vendra ses appartements en accession à la propriété ou en investissement locatif. Comme il doit satisfaire son client pour vendre, il se doit de proposer des produits de qualité. Dont acte.

    Néanmoins, quand vous laissez la commercialisation de vos lots à des conseillers en défiscalisation, vous devez quand même avoir une petite idée des destinataires des appartements. Nous connaissons tous des (gros) promoteurs qui construisent, gèrent, commercialisent de l’immobilier à destination des seuls investisseurs. Comme un accédant à la propriété se déplace pour apprécier son futur cadre de vie, il n’imaginera même pas investir dans des biens hors de prix et mal situés. Ce n’est pas forcément le cas des investisseurs qui sont souvent aveuglés par la carotte fiscale.

    Par ailleurs, il ne me me semble pas anormal (la normalité n’implique aucun jugement normatif) qu’un avantage fiscale accordée à l’investisseur soit partiellement absorbé par une augmentation des marges de l’ensemble des intervenants (pas uniquement les promoteurs). L’augmentation de la demande qui résulte d’un avantage fiscal conduit à une hausse des prix, c’est la simple loi de l’offre et de la demande.

    Oui, l’écrasante majorité des promoteurs est honnête et fait de son mieux. Comme tout le monde.

    Oui, les avantages fiscaux accordés attirent des brebis galeuses. Comme partout. Et finalement, ce n’est pas si mal. La critique de ces promoteurs permet aux CGP(I) de montrer qu’ils servent à quelque chose.

    Rien de neuf sous le soleil donc, sinon un article bien écrit qui propose une point de vue original car « de l’interieur ». C’est dejà ça et c’est appréciable.

    Merci.
    Cordialement,

    AS

  2. @ Arnaud : de mon point de vue de promoteur immobilier (petit et indépendant, d’esprit aussi d’ailleurs 😉 ), il n’y a aucune raison que la carotte fiscale soit en partie récupérée par le promoteur. C’est au contraire le travail de celui-ci que de bien calibrer son coût de foncier et d’optimiser le montage de l’opération pour offrir le meilleur rapport qualité prix à tous ses acquéreurs. Je considère qu’il est de meilleure politique de solvabiliser ses acquéreurs que de les essorer. Ceci présente deux avantages : d’abord ça leur fait plaisir 🙂 et ensuite une politique de prix maîtrisés permet d’être accessible à plus de monde et donc de diminuer le risque. Bien sûr, ceci doit se faire avec une marge normale, mais c’est la maîtrise du prix de revient pour tous les publics qui doit le permettre.
    Sur la destination des logements, le sujet est plus complexe. Il est exact que certains gros promoteurs sont historiquement hyper spécialisés dans la vente à investisseur et certains peuvent avoir des pratiques commerciales très typées… Pour autant la grande majorité des promoteurs « généralistes » vend à des clientèles diversifiées et ne sait pas à l’avance de quoi va se composer sa clientèle. Il est d’ailleurs très prudent de considérer que le produit est destiné à des accédants car s’il est bon pour un accédant il sera forcément bon aussi quand l’occupant est un locataire. Et dans des périodes où l’investisseur est rare (genre communication à la Cécile Duflot ou autre) c’est une politique de sagesse !

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