Prix de l’immobilier neuf : mais ils foncier !

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crocktailC’est ça, ils foncier.

Avec un seveu sur la langue. 😉

Vraiment, ils foncier.

Et tout le monde semble participer à la surenchère.

Collectivités, promoteurs, propriétaires vendeurs…

Une relation complexe, un fil d’Ariane tortueux et incertain.

Mais qui ne montre pas forcément la bonne voie, celle d’une sortie saine.

Ou rareté, prix, concurrence poussent le foncier à la hausse. Et à la faute ?

Mais de qui ? 🙂

 

Depuis le temps que j’entends des raisonnements sur le foncier, et que je les vis au quotidien, je me dis que partager quelques données de base ne serait pas du luxe.

Au moins sur les raisons, et les conséquences, du comportement des acteurs de la production de logement neuf.

Dont, au premier chef, les promoteurs immobiliers. Mais pas qu’eux ! 🙂

Le foncier : la donnée fondamentale pour les opérateurs

Supposez, une fois de plus, que vous soyez promoteur (à force, vous allez finir par y croire ! 😉 ) .

Vous avez un super service commercial et vos responsables de programmes sont des chefs d’orchestre accomplis, capables de donner avec 3 notes de base l’illusion de la symphonie du nouveau Home. 😉

Vos techniciens et les gens du marketing maîtrisent leur processus sur le bout des doigts.

Et pourtant….

Et pourtant, tout ça ne sert strictement à rien s’il n’y a rien dans les tuyaux.

Si, à l’entrée, un joli petit foncier n’a pas été injecté dans la machine.

Et c’est ça, le foncier. Pas seulement une matière première comme les autres, simplement utile.

Non, c’est un ingrédient indispensable, vital. LA porte d’entrée d’un programme immobilier.

Et donc, la clé de l’activité d’une structure de promotion immobilière.
Une matière première irremplaçable et précieuse à ce titre.

La concurrence foncière entre promoteurs

Certains disent qu’Un promoteur c’est – par nature – couillon. 🙁

N’importe quoi. Ils ont tort. Deux promoteurs c’est bien plus couillon.

Et à partir de Trois, c’est carrément n’importe quoi. 🙂

Je ne parle pas là de la qualité intrinsèque de l’un ou l’autre de mes confrères (NDLR : y compris moi 😉 ).
Il y a de tout dans la nature humaine.

J’évoque simplement le fait que – eu égard à l’importance stratégique du foncier dans la naissance de l’activité – plus le nombre de promoteurs étudiant un même foncier est important plus la probabilité d’une offre déraisonnable est élevée.

Un peu comme si chacun voulait dynamiter l’autre.

crocktail
Allumer un CROquetelle Molotov pour mettre le feu au marché foncier ?

Notons au passage que si la quantité de foncier disponible sur une aire géographique était suffisante (responsabilité sensible des collectivités…) , la concurrence foncière n’existerait plus ou peu et la question cruciale deviendrait celle du besoin réel en logements et des débouchés commerciaux.

Mais, les choses étant ce qu’elles sont, sur la plupart des zones tendues les prix du foncier sont élevées, le juge de paix devenant les prix de sortie en regard des capacités financières des acquéreurs.

L’arbitrage se fait donc majoritairement en faveur du foncier (au seul bénéfice du vendeur), quitte à ce que l’équilibre financier et les prix de sortie plus chers freinent ou mettent en péril le rythme de commercialisation.

croquetelle
Mais le feu ne prend pas toujours où on le souhaite…. CRO bête !

Sauf que, entre se faire mal et ne pas faire, la plupart des opérateurs choisissent la première voie.

Surtout ceux qui fonctionnent sur des logiques de volume ou de croissance de parts de marché, au détriment de la maîtrise des prix de revient et d’une conception plus « artisanale » du métier.

A chacun selon ses objectifs et sa stratégie… 🙁

Le malthusianisme collectif de la production de foncier

Les programmes locaux de l’habitat (PLH) et leur retranscription dans les PLU (plans locaux d’urbanisme) sont supposés aller dans le sens de la densité, de la reconstruction de la ville sur la ville, dans une logique de développement durable et d’optimisation des réseaux collectifs existants.

Dans la pratique, les opérateurs constatent bien souvent le contraire, à savoir de nouvelles générations de PLU un peu moins ambitieux que leurs prédécesseurs. Avec de bonnes raisons apparentes (densifier le long des axes de transport et pas dans l’épaisseur des quartiers par exemple) qui masquent à grand peine l’objectif premier des édiles qui est – le plus souvent – leur réélection.
Et qui souhaitent donc éviter de contrarier les riverains de projets immobiliers.

Surtout pas question de se prendre pour le baron Haussmann à l’heure actuelle ! 😉
(question d’époque)
Mais au Monopoly de l’urbanisme, la rue de la Paix a toujours la côte… 🙂
(ça, c’est intemporel)

Notons au passage que les Préfets, qui pourraient renvoyer les nouveaux PLU à leurs études se gardent bien de le faire.

Et que les commissions d’étude des projets immobiliers avant le dépôt des permis de construire se multiplient, pour expliquer aux porteurs de projets « avec pédagogie » comment avoir une chance raisonnable d’aboutir.
Ce qui passe par une intégration harmonieuse avec l’existant et le plus souvent une diminution de la densité, pourtant conforme au PLU.
Le dit PLU souvent moins dense que le précédent.

Ce qui explique aussi au passage pourquoi – en voix off – la plupart des promoteurs regrettent le temps d’avant la décentralisation où la règle était la règle. Rien que la règle.

Car allez expliquer à un propriétaire avec qui vous avez déjà signé une promesse de vente que vous ne pouvez finalement faire que 70 % de ce qui était prévu au PLU….
C’est frustrant…

Un peu comme remplacer un voyage à L’Île Maurice par un voyage à Lille avec Maurice… 😉
(pardon aux Lillois et aux Maurice, mais c’était tentant, avouez !)

Aménageurs et recours des tiers

On aurait aussi pu évoquer l’influence des aménageurs publics ou privés de ZAC et des recours des tiers sur la production de logements.
Mais on le fera pas aujourd’hui.

Par solidarité avec les décideurs de l’urbanisme, je dédensifie l’article ! 😉

 

Et vous, ça vous inspire le prix du foncier ?

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