Politique de l’offre : le retour du choc mou !

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Ils sont indécrottables.

Chassez le naturel, il revient aux ballots ! 🙂

Les bras ballants.

Parce que, quand on vous parle de choc d’offre en matière de logements neufs, vous comprenez quoi, vous ?

Ben, pas la même chose qu’eux, quoi…

Mais c’est ça qui est bien ! Cette diversité de l’espèce humaine.

Cette grande richesse de la nature qui produit des gens au sens fort commun (vous et moi) et des esprits tellement plus subtils (eux).

Au fait, c’est qui « eux » ?

Ceux qui ont le sens du comique… de  situation ! 😉

 

On ne peut même pas dire que l’on soit surpris ou déçu.

Il ne s’agit après tout que de la énième manifestation de l’incohérence de la machine à légiférer.

Le grain de sable se situe parfois au niveau du politique et / ou parfois dans la machine administrative, mais il est assez rare que cohérence et efficacité soient au rendez-vous.

Du premier coup, tout au moins. 🙂

C’est vrai que c’est choquant un cadeau ?

Mais si on vous l’offre, un cadeau ce n’est pas choquant, si ?

Du coup, un choc d’offre, c’est quoi ?

L’émotion qui vous submerge quand vous pensez qu’une vraie politique d’offre massive va être menée ? 🙂

Ou la déception d’une offre promotionnelle sous conditions, telle que celles – fort habituelles – du marketing consumériste de type grande distribution ?

Sinon, et à part ça, c’est quoi, ce cirque ?
Avec M. Déloyal qui fait la promo au micro et n’assure pas le service après-vente ? 🙁

Non… il s’agit sûrement d’une incompréhension qui va être rapidement corrigée.

Ils vont se ressaisir. Pas vrai ? 😉

Qu’est-ce qu’on nous disait ?

La belle histoire du choc d’offre qu’on nous vend depuis de longues semaines est celle qui consiste à vouloir faire baisser les prix du logement (à la vente comme à la location) en produisant celui-ci en grande quantité (donc nettement  plus que maintenant) et en optimisant les interfaces pour réduire les coûts.

En jouant sur tous les leviers : certains gratuits (pour le budget de l’état) et d’autres pas.

Mais tous payants… dans leur capacité à faire baisser les prix de revient de l’immobilier et donc les prix de vente et les loyers. OK ? 🙂

Dans la première catégorie du « gratuit », on trouve tout ce qui relève du contexte réglementaire connexe à la construction, par exemple :

  • normes de construction
  • législation relative à l’accessibilité
  • surinterprétation de réglementation européenne
  • dysenterie législative hors sol
  • simplification des textes et processus de manière générale

Dans la deuxième catégorie, certaines décisions ont un coût, comme :

  • taux de TVA & APL
  • Dispositifs fiscaux de soutien à la filière et à l’offre
  • Exonération de taxation sur les plus-values de cession foncière (terrain ou bâti)

Le feuilleton en cours sur fond d’APL avec le mouvement HLM semble trouver une porte de sortie par le biais de l’augmentation du taux de TVA sur la construction neuve.
Pas gratuit. Parce que ça coûte.
Mais ceci ne produira pas d’augmentation de production, plutôt le contraire.

Pour les dispositifs fiscaux, PTZ et Pinel ont bien été prorogés pour 4 ans en zones A, Abis et B1. C’est vrai et c’est bien.
Mais pas partout.
Et il a été question à un moment donné (avant l’arbitrage final que nous connaissons) que la zone B1 ne fasse pas partie des bénéficiaires du Pinel prorogé.
Parce que ça coûte.

Pour la taxation des plus-values foncières, on touche là au début du processus de production immobilière. Un point de passage obligé.

Sans foncier, pas de logements.
Sans foncier abondant, pas de baisse des prix du logement.
C’est hyper simple, et il semblait que ce soit le point de départ, ou un maillon fort, de cette politique de choc d’offre, puisque était annoncée une modification des règles du jeu fiscales avec 100 % d’exonération en cas de production de logement social, 85 % pour le logement intermédiaire et 70 % pour le logement libre.

Mais entre l’annonce et l’arrivée, le choc a eu un coup de mou.

Normal, non ? 😉

Et qu’est-ce qu’on veut nous vendre ?

Du vent. Si, si. Du vent.

Celui qui passe d’une oreille à l’autre en traversant le cerveau des brillants esprits qui ont concocté le texte voté le 6 Décembre (dans le cadre du PLFR 2017) en 1ère lecture à l’Assemblée.

Tant qu’à faire, si on veut de l’inefficacité, on n’embête pas les gens.

Un peu de pudeur. On ne fait pas semblant.

On se contente de ne rien faire.
Au moins, c’est simple et on n’accroit pas la complexification réglementaire qu’on prétend combattre. 🙂

Alors que si on veut de l’efficacité….. il faut y aller vraiment.
Pas du bout des doigts, pas du bout des lèvres, pas du bout du stylo, pas du bout des lois.

On fait à bloc de manière cohérente ou on ne fait rien.

Parce que faire un peu, c’est comme avoir les fesses entre 2 chaises.

Or, les fesses sont têtues.  😉 Ne jamais faire les choses à moitié.

Car sinon, on n’aura aucun résultat et ça va coûter.

Un peu, certes, donc moins que si ça avait marché massivement (logique Bercyenne).

Mais sans rien rapporter dans la formation des prix, à part quelques effets d’aubaine ça et là.

C’est la limite sémantique entre subtilité et stupidité.
Les mots se ressemblent, il est vrai.

Je vous explique ce qui a été voté :

1- un abattement limité aux zones « très tendues » A et Abis (exit B1, zone pas assez tendue ?)

2- d’une valeur de 70 % ou 85 % de la plus-value immobilière

3- pour les promesses de vente signées entre Janvier 2018 et Décembre 2020

4- transformées en actes de vente au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

5- à condition de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dans les quatre ans qui suivent l’acquisition

6- à condition aussi de respecter des normes de densité ubuesques

Commentaires :

On éjecte la zone B1 du circuit ; donc pas de choc d’offre en B1. Les grandes métropoles de province apprécieront

Le taux de 70 % est le taux de base.

Pour avoir droit à 85 %, il faut réaliser des logements sociaux ou intermédiaires, tels que respectivement définis à l’article L. 302‑16 et aux 3° et 5° de l’article L. 351-­2 du code de la construction et de l’habitation (note du CRO : logements sociaux et intermédiaires aussi dont Pinel a priori), dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier (note du CRO : ça c’est de la surface de plancher ; on compare donc de la surface habitable à de la surface de plancher, trop fort… ce qui transforme d’ailleurs le 50 % minimum en 52 ou 53 %).

Le critère de densité est à se faire pipi dessus : il faut que le permis de construire présente une surface de plancher au moins égale à 90%  de la SDP maximale autorisée par le PLU ! Magnifique… de bêtise administrative !

Ou digne de Charlot ? A moins que… son ancêtre ?

CharlCROt ? Mais oui ! Mais c’est bien sûr ! 🙂

Lui, au moins, il maîtrisait tous les rouages de la machine !

CharlCROt , le Charlot préhisto
Les temps modernes, c’est devenu ça ? Ca ne s’est pas beaucoup amélioré, dites moi…

Quel sens du comique de situation…

Comment apprécier ce taux de 90 % quand les PLU sont régulièrement en décroissance et que c’est le Maire qui vous demande à travers d’aimables discussions d’avant-projet de diminuer votre emprise, ou de vous reculer ou / et de baisser d’un niveau la hauteur de l’immeuble ? 🙁
Qui sera capable de dire ce qu’est le potentiel maximal de cette unité foncière ?
Et de le valider ou contrôler avant un redressement fiscal éventuel ? (parce que pour calculer 90 %, il faut connaître le 100 %…).
Ce qui revient à dire qu’aucune cession ne sera jamais certaine de son sort fiscal et qu’aucun propriétaire ne pourra tabler dessus.
Kafkaïen ! Une bande de Charlots qui s’ignore ? 🙂

(NB : cet amendement a également prorogé au 31 Décembre 2020 le système actuel octroyant 100 % d’abattement aux cessions aux opérateurs sociaux… et un simple prorata aux opérateurs privés dont le programme comprend des logements sociaux…. mais chut…. on ne voudrait surtout pas suggérer que ce traitement asymétrique est anormal, hein 😉 On se contente de l’affirmer ! 🙂 )

Et la suite ?

On n’est heureusement pas obligés d’en rester là.

Parce qu’un choc d’offre limité à une partie réduite du territoire et avec un critère de densité aussi farfelu, ce n’est plus un choc. Ni dur, ni même mou.

C’est de la guimauve pour enfants. Une sorte de Chocmallow ? 🙂

La navette parlementaire va donc reprendre.

Prochaine étape : le Sénat.

Et ensuite : deuxième lecture à l’Assemblée Nationale.

Avec autant de possibilités d’amendements pour revenir à quelque chose de cohérent et d’ambitieux.

Sinon, à force d’être choqués, on va finir par devenir tout mous ? 🙂

Allez, on leur fait confiance pour retrouver leurs esprits ?

 

L’esprit des lois, c’est déjà ça, non ? 😉

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