Logement social : la loi SRU à la rue ?

Actualités de l'immobilier 2 commentaires

asticroTout de suite les grands mots !

Mais  non, elle n’est pas à la rue… Plutôt en rut, oui !

Car la première loi Duflot de 2013 a fait monter les enchères de la loi SRU.

Avec une obligation de réalisation de logements sociaux qui passe de 20 à 25 %, la pression sociale est subitement montée dans la chaudière.

Pardon, dans les chaumières.
Sauf qu’il ne faut pas chômer pour y arriver !
Il faut même sacrément s’employer…

En ver et contre tout ?  😉

 

C’est vraiment du boulot !
De toute façon j’aurais du me méfier. L’adage m’avait prévenu.

Charité bien ordonnée commence par toit même.

Et la solidarité, c’est quand même une forme de charité chrétienne, non ?
En mieux, quand il est question de toits. De vous. De nous. 😉

La loi SRU, pionnière

Solidarité et Renouvellement Urbain : date de naissance 2002.
Pas de faire-part de naissance, plutôt un avis d’essai dans la rubrique nez CRO logique.

Trop logique, la solidarité !
C’est donc depuis cette époque que la nation et les promoteurs ont appris à composer avec de nouveaux objectifs.
Une vraie révolution dans les esprits d’opérateurs privés pour qui les organismes de logement social étaient des sortes d’OVNIS d’un monde parallèle, complexe et nébuleux.
Une préhistoire….. 🙂 avant que les deux mondes ne se croisent et ne se marchent sur les orteils !

En 2002, donc, la loi SRU sort des limbes et exige la production de 20% de logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants faisant partie d’une agglomération de plus de 50.000 h.

Avec – et ceci est moins connu – un objectif de rattrapage de 15 % des logements  locatifs sociaux manquants par période triennale.

Cette loi SRU est ainsi à l’origine des SMS (non, pas les textos, bande de néo geeks ! 🙂 ), les Servitudes de Mixité Sociale, qui ont ensuite été instaurées dans les PLU pour obliger les pétitionnaires de permis de construire à intégrer des Logements Locatifs Sociaux (dits LLS) dans leurs programmes.

D’où l’équation mathématique de l’époque pour les promoteurs :  SRU + SMS = SOS ! 😉

La loi Duflot, la deuxième couche

En matière de couches, Pampers n’est qu’un aimable amateur.
Cécile a mis au point la couche de finition…

Car la loi Duflot 2013 a sensiblement renforcé le niveau d’exigence, bien davantage que ne l’illustre le passage de 20 à 25 %.

En résumé :

  • à partir de 2014, augmentation des objectifs de production de 20 à 25 % à échéance 2025 pour les zones tendues
  • niveau d’objectifs (entre 20 et 25 %) définis par décret tous les 3 ans
  • entrée d’une nouvelle catégorie de communes dans le système d’obligation ( 🙂 bienvenue au club !), pour les communes « isolées » de plus de 15 000 h en forte croissance, mais à un taux de 20 % (ouf…)

Et pour le niveau d’exigence, apparemment 25 / 20 = 1.25, soit 25 % d’exigence en plus ?
Oui et non.

Oui, parce que c’est ce que le calcul indique. Mais pas l’intelligence.

Non, parce que quand votre commune est déjà en grande partie urbanisée (par exemple à 80 % de son potentiel) et que vous êtes en dessous des 20 % de LLS (par exemple à 10 %), le passage à l’objectif de 25 % confine à l’exploit olympique !

Du Cécile tout craché…..

Exemple : une commune dont le potentiel est de 1000 logements est urbanisée à 80 % initialement. Elle compte donc 800 logements et ne pourra en faire que 200 de plus avant de saturer ses capacités constructibles.
Si elle est à 10% de LLS à l’origine, elle a donc 80 LLS (800 x 10 %).
Pour respecter les 25 % à terme, il faudrait qu’elle soit à terme à 250 LLS (1000 x 25 %).
Il va donc lui falloir faire 170 logements sociaux (250 – 80) sur 200 possibles, soit 85 % de LLS sur tous les nouveaux logements…. AIE !!!
Alors que si on était resté à 20 %, au lieu de 85 % on aurait pu se contenter de 60 % de LLS pour les nouvelles constructions (ce qui est déjà beaucoup en termes d’acceptabilité par la population).

C’est là qu’on se rend compte des limites d’un exercice intellectuel, beaucoup trop théorique, car l’effet rattrapage peut se révéler très violent. Voire impossible.

Mais Cécile, elle aime nous faire mal ! 🙂
Zut, elle n’est plus là ! 😉

Les communes en infraction

Ben oui, avec pareille course de vitesse, les infractions sont nombreuses !

Sauf que là, les contrevenants vont trop lentement. 🙂
Flashés pour délit de lenteur…

Avec la même conséquence : des sous !

asticro
Ben là, les bras m’en tombent ! Si même ceux qui vont lentement se font flasher…. foi d’astiCRO, j’y comprends plus rien !!!

Vous en avez de bonnes ; c’est qu’il faut les rentabiliser les radars de la mixité sociale à marche forcée !

C’est pour ça que – très sérieusement – chaque LLS manquant donne droit à une pénalité financière annuelle, pudiquement appelée prélèvement.

Les vers n’ont qu’à bien se tenir, les poètes sont de sortie ! 😉

Carence locative et rattrapage

La sophistication administrative à la française appliquée à la production de logements sociaux ?
Ca s’articule en 3 morceaux :

  1. un inventaire annuel : on regarde tous les ans où en est la commune de son objectif de LLS (quel est le parc réalisé et combien il en manque)
  2. des objectifs triennaux : fixés en fonction d’un plan de rattrapage du déficit en LLS (quand il y a déficit)
  3. un bilan triennal : pour juger du respect des objectifs triennaux

Et gare aux communes qui n’auraient pas respecté leurs objectifs, car non contentes de payer le prélèvement, elles seront déclarées en carence locative.

Et être carencé ça fait très mal (en plus du manque de vitamines 😉 ) :

  • droit de préemption transféré à l’état
  • contraintes minimum de 30 % de LLS dans toute opération de plus de 12 logements ou 800 m² de surface de plancher
  • pénalités financières multipliées par 5 (maximum)…..

Et en général, les maires et leurs administrés n’aiment pas du tout ça !

 

Et vous, vous adorez ça, hein, les objectifs renforcés de production de logements sociaux ?!!

 

2 réflexions au sujet de « Logement social : la loi SRU à la rue ? »

  1. Bonjour,

    Allez pour vous faire plaisir je vous mets les formules magiques
    Pour info certaines agglo qui sont considérées comme peu tendues restent à un objectif de 20%. Pour l’instant je n’ai jamais eu connaissance d’un Préfet ayant exercé son droit de préemption dans une « commune carencée ». Il existe un processus contradictoire avec les communes (la carence n’est pas automatique) et ce sont celles qui montrent vraiment de la mauvaise volonté qui se retrouvent avec des pénalités multipliées.
    Par ailleurs, il me semble que le contexte est pris en compte (capacité d’urbanisation) et il reste toujours la possibilité d’acquisition dans le parc existant ce qui se fait à Paris ou à Lyon même si ça coute très cher.

    Formule de calcul de l’objectif triennal 2014-2016 :
    (20 ou 25% des RP au 01/01/2013 – stock logements sociaux au 01/01/2013) x 25%.
    Formule de calcul de l’objectif triennal 2017-2019 :
    (20 ou 25% des RP au 01/01/2016 – stock logements sociaux au 01/01/2016) x 33%.
    Formule de calcul de l’objectif triennal 2020-2022 :
    (20 ou 25% des RP au 01/01/2019 – stock logements sociaux au 01/01/2019) x 50%.
    Formule de calcul de l’objectif triennal 2023-2025 :
    (20 ou 25% des RP au 01/01/2022 – stock logements sociaux au 01/01/2022) x 100%.

  2. @ Pierre : c’est magnifique les commentaires ! 🙂
    Je connaissais les formules mais c’est un peu indigeste de prime abord. Je leur trouve aussi un défaut d’application, car plus on approche du terme de 2025 plus la pression a tendance à s’accroitre, car la référence de la base de logements existants augmente au fil du temps. De plus, le moindre écart en termes de sortie de logements (vente hlm ou autre sortie de parc conventionné) sera bien plus difficile voire impossible à compenser.
    Mais c’est vrai que c’est beau les formules magiques ! Peut-être parce qu’on ne comprend pas tout ? 😉

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