Logement neuf : des cycles au régime sans selle ?

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Certains disent que la vie est un long fleuve tranquille.

A mon avis, ils n’ont jamais travaillé dans le logement et encore moins dans le neuf.

Car paisibilité, linéarité ou constance ne font pas partie du vocabulaire courant.

Oh, certes, beaucoup aimeraient le croire quand une parenthèse enchantée de 2 ou 3 ans semble une promesse d’éternité. Sans cycles.

Mais le retour aux fondamentaux peut procurer quelque migraine aux promoteurs.

Dont il faut prendre de la graine, si on y réfléchit à 2 fois.

Car deux mi-graines, ça nous fait bien une graine, non ?

C’est CRO scientifique, ça ! 😉

 

Les cycles, les promoteurs chevronnés en connaissent un rayon.

Et les régimes sans selle aussi… car ça fait parfois mal de ne pas pouvoir s’asseoir… sur des certitudes !

Sachant qu’il faut continuer à pédaler et à ne pas lâcher le guidon !

Tenir la route quel que soit le cycle ?

Quand on est promoteur, au-delà des logiques financières ou boursières des quelques mastodontes du secteur, le principal objectif, c’est de durer.

Un bon promoteur est un promoteur vivant et donc un promoteur qui dure et donc un promoteur qui doit savoir passer d’un cycle à l’autre. 🙂

Sans lâcher le guidon… c’est super difficile comme acrobatie ! 😉

Le minimum, c’est donc essayer de repérer – et si possible légèrement anticiper – à quel niveau on se situe dans les différentes phases, et les répercussions logiques sur les paramètres de l’activité.

Le plus souvent, la prise de température de l’activité se mesure en chiffre d’affaires et en nombre de logements vendus.

C’est effectivement un indicateur intéressant. Mais uniquement pour les statisticiens !

A titre personnel, ce genre de chiffres ne sert qu’à vérifier a posteriori le ressenti de plusieurs trimestres en amont.

Car le volume des ventes est un indicateur très tardif et n’aide pas, ou peu, à se faire une opinion (sauf pour les observateurs extérieurs à « la machine de production »).

Il y a d’autres signaux placés plus en amont, à analyser territoire par territoire (car chaque aire urbaine est douée d’une vie et d’un rythme propres), qui permettent de vérifier des tendances (comme celle de la chaîne chronologique composée des permis de construire, des mises en chantier et in fine des ventes) ou de préempter l’air du temps sans aucune indication statistique (la bagarre souterraine pour le foncier et les pratiques plus ou moins agressives des concurrents : communication à l’égard des propriétaires, niveau des prix d’achat proposés…).

Avec ce niveau d’informations, relevant quelque part de la technique du doigt mouillé et du nez en l’air (CRO fun, tout ça ! 🙂 ), on peut avoir un très léger soupçon de début de commencement d’anticipation sur le niveau de renouvellement de  l’offre commerciale et le comparer aux autres données dans une logique dynamique.

Et à chacun ensuite son diagnostic, sa stratégie et son niveau de prise de risques. 🙂

Enfin… pour ceux qui sont conscients de cela, car certains font comme si rien ne  devait jamais changer !

C’est beau les certitudes. Ah, vous appelez ça inconscience ? 😉

Et dans la pratique, on en fait quoi des cycles ?

Bon, d’accord, un pataquès quasi totalement imprévisible comme en 2008 (pour les péquins moyens comme CRO 🙂 ) à la Madoff  et aux « subprimes », c’est assez difficile à anticiper et toute la profession avait béni l’arrivée du dispositif Scellier qui avait relancé l’activité.

Mais, hors tsunami (« mon Dieu, protégez moi des tsunamis, mes ennemis, je m’en charge ! » 🙂 ) quel rôle peuvent jouer les cycles ?

Quelques exemples :

– un changement de gouvernement : tout le monde avait vite compris avec l’arrivée de notre Cécilou nationale que le volume des ventes (principalement à investisseurs) allait plonger. On n’a pas été déçus ! Ni surpris, ce qui est le principal.

– un changement de dispositif ou la fin annoncée / programmée d’un dispositif (exemple : APL accession, redéfinition du PTZ, limitation géographique puis fin du Pinel d’ici 3 ans)

– une évolution générale de conjoncture économique, de pression fiscale ou de taux d’intérêt

Dans ces trois exemples, chacun va anticiper une évolution de ses volumes de ventes et dimensionner son outil en conséquence.

Mais – au-delà des volumes généraux – il y a aussi l’impact, moins connu, sur l’équilibre financier des opérations en cours de montage.

Ou de démontage, si on enlève la selle ? 😉

Le logement, c’est physique !

Un logement, avant de toucher les étoiles du programme vendu et livré 🙂 , il faut bien le produire. Physiquement.

Avec des entreprises locales, qui ont une certaine capacité de production et une élasticité moins grande que les variations commerciales des ventes de logements.

Et avec des produits industriels opportunément très sensibles (indépendamment des ententes illicites régulièrement révélées, comme récemment au niveau équipement électrique) à la pression de la demande…

En gros, l’enchaînement des cycles est le suivant :

Les ventes augmentent.
Le promoteur sourit doublement 🙂 🙂 .
Il vend mieux et les prix des travaux sont connus et raisonnables.
Comme on est en VEFA, une grande partie des ventes se fait avant de lancer le chantier vu qu’il faut atteindre son niveau de pré commercialisation.
Donc, pendant quelques mois, rien ne se passe de manière apparente, le temps de cumuler les contrats de réservation.
Le prix des travaux est donc correctement anticipé car aucun volume supplémentaire n’est encore engagé.
Puis, le promoteur lance son chantier une fois son seuil de pré com atteint.

Quand cette conjoncture se généralise sur un territoire (tout le monde vend et lance ses travaux) , l’outil de production entre en tension et là : les prix des travaux augmentent (plusieurs trimestres après le début de l’embellie commerciale).
Le promoteur fait la grimace 🙁 .  Et sourit aussi 🙂 .
Difficile de tenir le prévisionnel ! Mais les ventes sont encore là.
Car les entreprises du bâtiment ne répondent plus ou moins souvent aux appels d’offres et vont avoir tendance à renforcer leur taux de marge. Humain.
Et les industriels, sous cette demande renforcée, en profitent pour déclencher des hausses de tarifs. Logique, bien que cynique manière de remercier les clients.

En parallèle, les prospecteurs fonciers vont avoir tendance à se lâcher pour renouveler le stock : les offres foncières augmentent (surtout quand les élus locaux freinent trop les projets – ce qui impose d’en débusquer davantage vu le taux d’abandon – à l’approche de certaines échéances électorales… tiens, il y en a bientôt ! 🙂 ).
Le promoteur fera la grimace 🙁 , mais demain, car les équilibres futurs seront plus difficiles ; ou il faudra aller renégocier à la baisse les fonciers avant de les acheter…

Les ventes ralentissent. Mais zut, les travaux sont toujours trop chers !
Les promoteurs font la double grimace : moins de ventes et, en plus, des prévisionnels tendus ! 🙁 🙁
Ben oui, il va falloir attendre quelques mois, le temps que moins de chantiers ne se lancent, pour que les entreprises se rendent compte que le planning à 3 ou 6 mois n’est plus « au taquet » et qu’il faudrait à nouveau répondre à tous les appels d’offres.

Là, les prix des travaux baissent ou se stabilisent au pire.
Les promoteurs ont le visage déformé du rictus du « contre mauvaise fortune bon cœur » .  🙁  🙂
Moins de ventes certes, mais au moins des bilans d’opérations qui tournent à nouveau plus facilement. Ouf ?

Donc, c’est super physique et même CRO physique de toucher les étoiles à tout coup.

Sauf quand on s’y connaît vraiment ! 😉

Et qu’on est asCROphysicien, comme notre trisaïeul Mister Reeves ?

AsCROphysicien
J’aurais bien fait promoteur, mais désastro physicien… Aux toiles, je préfère CRO les étoiles !

 

 

Voilà un résumé, vaguement simplifié, des montagnes russes à la sauce immobilier neuf.

Toutes ces phases de cycle interviennent sur des durées pouvant se compter de trimestres en années suivant les époques.

Et il existe bien sûr des indices permettant de prendre l’air du temps plus facilement.

Quand les architectes n’ont plus d’études de faisabilité (ou moins) à faire, on sait que la production de permis va baisser.

Quand les géotechniciens ont moins d’études de sols en cours, on sait qu’il y a moins de permis qui vont être transformés en chantiers.
Surtout si les ventes hoquètent depuis plusieurs mois ou trimestres.

Quand l’indien coupe du bois, on sait que l’hiver sera rude (ah, non, zut, ça c’est une blague !). 🙂

Etc… etc… à chacun selon ses petites antennes et sa capacité à anticiper subjectivement pour atteindre… ses objectifs ! 😉

 

Et vous, c’est quoi votre objectif cette semaine ?
Lire l’avenir dans les étoiles ? 🙂

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