Logement intermédiaire : le chaînon manquant ?

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legocroBoucher les trous ? Activité à la mode !

Et pas seulement pour les aspects budgétaires 🙂

Le logement neuf s’y attelle également, avec un sacré zèle.

Mais qu’est ce qui peut bien lui donner des zèles comme ça ?
Le logement intermédiaire pardi !

Mais là, faut discuter et comprendre, parce que si on bouche trop de trous, on crée des bosses… Aïe.

Sortons l’arnica et examinons un peu le relief de ce nouveau paysage.

 

Et dire qu’on a vécu aussi longtemps sans s’occuper du centre !

Parce qu’à gauche on a le logement social et à droite le logement libre.
Et au milieu, jusque là, on n’avait rien. Aucun intermédiaire.

N’allez cependant pas en tirer de conclusions hâtives, du genre « si à droite le logement est libre, c’est qu’à gauche il est prisonnier, et au centre, il serait en conditionnelle ? »  🙂

Non, franchement, ce serait mesquin d’être aussi réducteur 😉 Balle au centre !

Le logement intermédiaire, c’est quoi ?

C’est ça qui est intéressant. Avant maintenant, il y avait quoi ?

Ben, beaucoup de vide mais pas que.

Par exemple, l’expression « logement intermédiaire » renvoie le plus souvent à une autre notion que la segmentation financière. C’est le terme fréquemment utilisé par les producteurs de logement au sens large pour décrire une forme urbaine à cheval entre logement individuel et collectif. Quand on veut créer ce que certains appellent une « densité désirable », et qu’on utilise des hauteurs de bâti en R+1 ou R+2 avec une expression architecturale qui joue sur des registres proches de l’écriture du logement individuel (l’esprit des maisons de village par exemple).

Dans ce champ sémantique de logement intermédiaire, on trouve aussi le P.L.I. (prêt locatif intermédiaire) survivance hasardeuse d’une époque antérieure à la création du Prêt Locatif Social (PLS). Bref, ce PLI là connaît aussi des plafonds de ressources et de loyers, mais sans aucun avantage en termes de taux de tva ou d’exonération de taxe foncière. Et sans être reconnu comme du logement social.
En gros, il ne sert plus à grand chose et sa création devait beaucoup à l’idée de proposer un financement moins cher à une époque où les taux d’intérêt étaient plus sévères qu’aujourd’hui (une partie de la ressource financière s’appuyant sur les fonds du Livret A).

A titre personnel, je considère aussi que les logements produits par le dispositif fiscal loi Duflot relèvent aussi du logement intermédiaire, car il impose des plafonds de loyer calibrés « sans générosité excessive » et des plafonds de ressources.

Le contenu de l’ordonnance du 20 Février 2014 relative au logement intermédiaire

Un article publié dans le Moniteur le 21 Février donne la température et un éclairage général sur le dispositif.

Cette fameuse ordonnance porte le n°2014-59 et est accompagnée d’un rapport au Président de la République. On sait bien que les Présidents adorent les rapports 🙂

L’ordonnance est composée de 5 Articles :

  1. le premier aborde la définition des logements intermédiaires
  2. vient ensuite la modification des textes visant à la prise en compte des logements intermédiaires dans les PLH (programmes locaux de l’habitat)
  3. le 3ème article fait la police en ne permettant pas aux communes en situation de carence locative (celles qui ne respectent pas la cadence de production de logement social) de produire du logement intermédiaire
  4. l’article 4 crée ou prétend créer un contrat dont l’appellation est « bail réel immobilier« 
  5. et l’article 5 est consacré aux dispositions applicables aux organismes de logement social pour les autoriser à créer des filiales ouvertes spécialisées dans le logement intermédiaire

Analyse et commentaires de première lecture :

  • Le logement intermédiaire suppose le respect de conditions comme :
  • critère de localisation (schématiquement, les zones tendues en matière de logement)
  • critère d’aide directe ou indirecte accordée au  bénéficiaire (par l’Etat ou collectivité locale ou personne morale de droit privé) et imposant le respect de certaines conditions sur une durée déterminée (l’esprit des clauses anti-spéculatives a encore frappé  🙂 )
  • le caractère de résidence principale de l’occupant (pendant la durée fixée pour l’octroi de l’aide)
  • d’autres critères comme : personnes physiques, plafonds de ressources (supérieurs aux plafonds du PLS en locatif), plafonds de loyer (idem) ou de prix de vente (hé oui, c’est la grande nouveauté, le logement intermédiaire peut aussi concerner l’accession à la propriété !)
  • L’arsenal juridique permettant de contraindre la typologie des logements produits (via les PLH et leur retranscription dans les PLU, plans locaux d’urbanisme) est complété. Ce qui était déjà pris en compte pour le logement social pourra donc l’être pour le logement intermédiaire (liberté surveillée, ou conditionnelle ? 🙂 ). Vous avez le droit de respirer mais avec modération et sous contrôle….
  • Une curiosité en passant : la possible assimilation au statut de logement intermédiaire de logements existants (respectant les plafonds du PLI) ou dont la demande de PC a été déposée avant le 1er Mars 2014. Curieux, non ? En tout cas pas fortuit.
  • Le bail réel immobilier : quel besoin de réinventer la roue ? A moins de vouloir faire le paon ? Pour une logique d’affichage ? Car le bail réel immobilier (nom pompeux, comme si un bail était virtuel ?) n’est qu’une forme de bail emphytéotique et il existe déjà des systèmes depuis longtemps utilisés (le bail à construction et le bail à réhabilitation). Sauf que ce bail réel immobilier (d’une durée de 18 à 99 ans) est strictement réservé à la production de logement intermédiaire.
    Pourquoi faire simple ? Des fois qu’on aurait été trop choqués par le dernier séisme de simplification ???  😉
    Mince, je sens encore les répliques ! (oui, les répliques, pas les remarques, même désobligeantes 🙂 )
  • la création de filiales dédiées au logement intermédiaire et filiales ouvertes de surcroît (ouvertes à des actionnaires du privé notamment) est manifestement sous-tendue par d’autres logiques que celle d’ouvrir le marché de l’intermédiaire aux acteurs du logement social (lire plus loin).

Question : au-delà des apparences que reste-t-il à découvrir ?

legocro
Ah, les jeux de construction….
De tous temps, il faut avoir les bonnes pièces et les disposer de manière cohérente

Quelle utilité ou quels objectifs affichés ou pas ?

Beaucoup reste à découvrir puisque l’ordonnance n’est qu’un squelette et que les décrets à paraître (sans doute d’ici l’été) vont devoir donner toutes les précisions qui manquent encore.

A découvrir aussi la face cachée des choses, ou tout au moins celle qui n’est pas tout à fait immédiatement perceptible par le commun des mortels (hummmm, vous ne sentez pas comme un petit vent d’immortalité qui souffle en vous ? 😉 ).

Donc :

1- Il y a dans cette ordonnance l’embryon d’une définition officielle du logement intermédiaire non seulement dans sa version locative (ça, on a l’habitude) mais aussi dans sa version accession. Chantons sur l’air des lampions une fois de plus qu’il n’existe toujours pas de définition officielle de l’accession sociale, mais là on a l’impression de voir naître l’accession intermédiaire. C’est déjà un début de conceptualisation !

Ce qui pourra sans doute être fort utile pour le développement d’un vocabulaire commun sur le thème de l’accession abordable ou à prix maîtrisés que l’on voit par ailleurs fleurir un peu partout.

2- les chiffres de la construction neuve sont tellement consternants et l’offre de logements abordables à ce point insuffisante que l’idée maîtresse du ministère est de faire revenir les ZINZINS (appellation affectueuse pour les investisseurs institutionnels, d’où l’appellation par certains de « Duflot institutionnels » pour ce nouveau dispositif), pas si fous que ça puisqu’ils avaient déserté le marché de l’habitation et qu’ils ont eu raison de se faire prier pour revenir.

Car bonne pioche : la loi de finances pour 2014 a prévu en parallèle des friandises comme une TVA à 10 % et une exonération de TFPB pendant 20 ans pour les attirer (avec quelques conditions comme : personne morale, critères du Duflot, 25 % minimum de logement social dans l’ensemble immobilier concerné…).

Avec de tels avantages, il n’y a pas trop de doutes sur le fait que des logements supplémentaires vont être créés. Avec deux questions : combien, et par qui (je vous ai donné des pistes avec les HLM et les ZINZINS, mariage de la carpe et du lapin) ?

A noter : les investisseurs personnes physiques n’y ont pas droit vu qu’elles ont accès au dispositif fiscal d’investissement locatif Duflot depuis plus d’un an.

3- Le bail réel immobilier : le BRI.
Moralité : mieux vaut un nouveau BRI qu’un vieux débris ! 🙂 Ou comment faire du neuf avec du neuf, alors qu’on aurait pu faire plus simple avec les outils existants (bail à construction et à réhabilitation) avec un minimum de spécifications et d’adaptations, comme la standardisation des cessions en cours de vie du bail par exemple.

Là où j’ai plus de mal à suivre en revanche, c’est sur la finalité, puisqu’on nous dit que son objectif est de diminuer les prix de vente (on parle de 70 %, donc 30 % de diminution du prix) et qu’on évoque le terme « d’accession temporaire à la propriété ».

Pour moi une accession temporaire à la propriété, c’est comme une accession temporaire à l’intelligence. Autrement formulé, « une petite connerie »… 🙂 (souvenir, tiens, on dirait Fabien Barthez dans Les Guignols de l’info)

Par exemple, vous êtes propriétaire pendant 50 ans et après vous êtes soit mort soit locataire. 🙁 L’avantage, c’est que si vous avez passé l’arme à gauche, vos héritiers bénéficieront du solde de temps du BRI. Mais pas d’une vraie propriété bien stupide et tenace.

Et merde après tout, les pauvres, ils sont pauvres au début et surtout il faut qu’ils le redeviennent à la fin, parce que sinon ça fausse les repères de la société !

Droite, gauche, bons, méchants, riches, pauvres, la logique binaire de l’idéologie a de beaux jours devant elle. Ca ne vous fait pas plaisir comme raisonnement ? 🙂
(nb : à propos d’état d’esprit, j’ai même lu une interview où un notaire parisien d’une grosse étude parlait du BRI comme d’une arme anti-spéculateurs. Des gens sous plafonds de ressources à qui on veut proposer une accession moins chère au point de dissocier le foncier du bâti seraient donc par principe soupçonnés de spéculer et de n’avoir pas le droit de s’enrichir sur la durée ? Alors que les ZINZINS eux, ils ont le droit, et en plus ils ne spéculent jamais, hein, ils sont respectables 😉 )

Question subsidiaire, quelle est la vraie différence entre une accession à la propriété temporaire et une location longue durée ?
Le droit de disposer, de ne pas recevoir congé du bailleur etc…ok…. mais le plus important pour beaucoup, celui de pouvoir transmettre définitivement un patrimoine à sa descendance ???
Un petit trait d’esprit narquois ? ==> Vive la LORD (location réelle durable) !
Et remerciez le seigneur ! 🙂

Sur le fond, je ne pense même pas qu’il y ait un intérêt de masse, car le problème c’est : qui va payer pour le foncier et en assurer le portage sur plusieurs dizaines d’années ?
Déjà que feu le Pass Foncier avait explosé en vol pour moins que ça…
Et c’est têtu un foncier, ça coûte, et le dissocier du bâti ne sert à rien si on ne trouve pas des porteurs capables d’en porter beaucoup (si on veut un impact réel) et très longtemps, ce qui va constituer des encours énormes. Alors, il y aura peut-être (très probablement) quelques collectivités militantes qui feront l’effort, mais ça n’ira sans doute pas très loin.

Pronostic : BRI comme BRIcolage. Pschittt !
(je prends des risques mais je serais très heureux d’être démenti)

4- les filiales HLM dédiées au logement intermédiaire

Un bon moyen de contourner la réglementation actuelle tout en essayant de produire plus et d’afficher davantage encore. Sibyllin ?

La réglementation « HLM » limite à 10% de leur parc locatif la part du logement intermédiaire. La possibilité offerte de transférer (dans des conditions non encore définies) aux filiales leur patrimoine locatif intermédiaire emporte deux conséquences : la première c’est le gonflement artificiel du parc de ces filiales et des statistiques futures (car ces logements n’ont pas été nouvellement construits mais juste transférés, mais de belles statistiques gêneront quelqu’un ? 😉 ) et la deuxième, c’est de pouvoir reconstruire directement chez la maison mère autant de nouveaux logements intermédiaires que de logements transférés sans dépasser le seuil de 10%. CQFD.

5- la suite : la parution des décrets

C’est vrai quoi, on suppute, on jauge, on présume, on jacasse, mais sans savoir !

Parce que les plafonds de loyer et de ressources, on suppose via les déclarations ministérielles que ce seront ceux du dispositif Duflot. Mais c’est le décret qui le dira.

Et pour l’accession, c’est encore plus flou pour l’instant, aucune indication des plafonds de ressources ou de prix de vente maxi : le décret nous offrira la lumière ! 🙂

Nous reviendrons donc sur le sujet pour « une synthèse éclairée » après la parution des décrets bien sûr.

 

Le logement intermédiaire… C’est ça quand on s’habitue à des chaînes. Dès qu’il manque un chaînon, on en redemande ! (à vous les commentaires !)

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