Les garanties locatives au secours de l’investissement immobilier

Investissement locatif 6 commentaires

Quand l'assurance locative donne de l'assurance...Est-ce la peinture qui rend la carrosserie solide ? Non.

Mais c’est mieux que quand il n’y en a pas ou que la rouille s’installe.

Pour les garanties locatives, c’est pareil ; ça ne réparera pas un investissement immobilier mal réfléchi, mais ça améliorera bien l’ordinaire en rythme de croisière.

De là à penser qu’elles sont indispensables, il y a un pas à franchir, mais leur utilité n’est plus vraiment à démontrer.

A moins que vous n’en ressentiez le besoin ?

Il fut un temps où les garanties locatives n’existaient pas. Si !

Je vous parle là d’une époque où les mammouths à poil laineux servaient d’animaux de compagnie à nos aïeux, quand l’investissement immobilier n’était pas encore démocratisé et les locataires solvables un souci virtuel.

Bref, la préhistoire.

A quoi servent les garanties locatives ?

A rien. A part se délester de quelques picaillons. Mais là, c’est quand tout va bien.

Ou alors : dans la vraie vie, elles servent à gagner en sérénité et à lisser le cours des évènements , en donnant quelques certitudes sur ses encaissements de recettes locatives.

Car :

  • tous les locataires ne sont pas solvables (dès le départ ou à la suite d’un accident de parcours)
  • une période de vacance locative lors d’une relocation n’est plus un risque négligeable
  • le logement peut se révéler dégradé lors de l’état des lieux de sortie

Ces épisodes ne sont que des exemples parmi les plus fréquents et le choix qui s’offre au propriétaire bailleur est soit de prendre le risque, soit de souscrire une assurance des risques locatifs. Choix cornélien ?

Risques et coût d’un contrat d’assurance locative

On m’a souvent dit qu’il ne fallait pas manquer d’assurance dans la vie. Mais pas forcément comment la souscrire !

Les risques locatifs couverts par les assurances dans ce domaine recouvrent principalement : le risque d’impayés (retards de paiement ou impayés définitifs), le risque de dégradations immobilières, le risque d’absence de locataire (carence ou vacance, suivant qu’il s’agit d’une première location ou d’une relocation) et la protection juridique.

Ces risques peuvent être couverts par la souscription d’un contrat individuel (il est en général plus coûteux de souscrire individuellement) auprès d’un assureur spécialisé, par l’adhésion à un contrat de groupe ou par l’extension d’une prestation de services de votre administrateur de biens (lui même ayant souscrit un contrat de groupe).

Les coûts sont variables suivant les assureurs et les époques, il faut donc raisonner en ordre de grandeur, avec du 2 % (du total des encaissements) pour une simple garantie impayés, jusqu’à  5 % pour une garantie plus large incorporant les risques mentionnés plus haut (sauf la carence).

A noter aussi parfois la possibilité de prise en charge par le promoteur immobilier (en cas d’achat de logement neuf) d’une garantie pour la carence, à titre commercial et d’une durée limitée à quelques mois. 🙂

La saga des garanties collectives : GRL et GURL

Avec des noms comme ça, on se croirait de retour à la préhistoire…

Cro assurances locatives
On n’est pas obligé d’être primitif pour tout ! Non, mais….

Et pourtant, se protéger collectivement n’est apparemment pas une si mauvaise idée. D’où les initiatives gouvernementales.

Mais la Garantie des Risques Locatifs et la Garantie Universelle des Risques Locatifs – au-delà de leur sémillante dénomination – souffrent de quelques défauts congénitaux.

La GRL  existe depuis 2007 maintenant, mais elle n’a pas rencontré un grand succès, ni auprès des particuliers, ni auprès des assureurs qui ne se bousculent pas pour proposer leurs services.
Il faut dire que le critère de solvabilité (x 2 au lieu de x 3 dans le droit commun) généreux pour le locataire accroît objectivement le risque financier du garant.

La GURL est un projet porté par la Ministre Cécile Duflot. Son profil reste à définir précisément. Son ambition serait d’être universelle – obligatoire ? – pour garantir les propriétaires contre les risques d’impayés et faciliter la location en conséquence.
Le coût de cette assurance pourrait être imputé au propriétaire, ce qui diminuerait alors de fait sa recette locative nette. On mesure là l’écart qui sépare un projet d’une réalité équilibrée, et la nécessité de mise au point du produit.

L’avenir des assurances et garanties locatives

Sans vouloir s’arrêter au nom de baptême des garanties et à savoir si elles sont de nature purement privée ou portées par une initiative publique (comme la GRL ou la GURL), la constante jusqu’ici est que ces garanties s’appuient systématiquement sur des contrats d’assurance des risques locatifs proposés par des assureurs classiques.

La circonstance que ceux-ci aient été sélectionnés par appel d’offres ou de gré à gré n’est finalement qu’anecdotique, car l’élément central est bien leur présence sur le marché des garanties locatives.

Personne ne pouvant obliger une structure économique (les assureurs) à assurer un certain type de risque et encore moins leur dire combien cela coûte, la pérennité de ce type d’offres repose essentiellement sur leur volonté d’intervenir en pensant faire un bénéfice.

Exprimé différemment, la stabilité du contexte économique des loyers et des rapports locatifs dans l’habitation est le point central de leur engagement, et toute dégradation des conditions de leur intervention (déséquilibre bailleur – locataire, contexte économique aggravé…) se soldera fatalement par l’augmentation des cotisations dans le meilleur des cas ou par leur retrait pur et simple.

Deux échappatoires :

  • les assureurs, comme les banques, n’ont pas tous forcément les mêmes besoins de conquêtes de marché au même moment, ce qui peut permettre le maintien d’une offre d’assurance, quitte à ce que les acteurs jouent un peu aux chaises musicales
  • la mise au point d’un fonds mutualisé sous égide des pouvoirs publics au sens large, dans la poursuite de la logique d’une GURL devenue…. GLUPS (*) ?

(*) Garantie Locative Universelle des Propriétaires Sympathiques 😉

 

Ouvrez le feu ! La critique est ouverte… alors, j’ai assuré ou pas ?

6 réflexions au sujet de « Les garanties locatives au secours de l’investissement immobilier »

  1. Pour ma part, j’ajouterai que la souscription à une garantie locative n’est pas obligatoire pour le propriétaire mais il reste plutôt sage pour lui d’en souscrire une. Chez le locataire, cette souscription est exigée, d’ailleurs les propriétaires se trouvent de plein droit de leur demander leur police d’assurances comme preuve.

  2. A mon avis, en tant que propriétaire qui souhaite faire gérer son bien par un partenaire privé, il est sage de souscrire au moins à trois garanties : vacance locative, carence locative et dégâts immobiliers. Après la durée est à optimiser selon les craintes de chacun. Mais on n’est jamais à l’abris d’un locataire difficile.
    PS : oui Marc, moi je trouve que tu as assuré !

  3. L’intérêt des garanties locatives réside dans le fait qu’un propriétaire n’est jamais sûr de la solvabilité d’un gestionnaire. Il se doit ainsi se prémunir des risques que ce soit pour des ehpad, des résidences seniors ou d’autres bien immobilier à fin locatif.

  4. Les garanties et assurances locatives marchent très bien quand on doit s’en acquitter mensuellement. Mais le jour où on demande à les utiliser, souvent, ça devient très compliqué ou ça ne rentre plus dans le cadre des prestations assurées. Est-ce que la GUL (garantie universelle des loyers) de Madame Duflot permettra de mieux faire valoir ses droits en cas de litige ? ou non ? …
    Sinon ne n’est qu’un mot barbare de plus dans la longue liste des acronymes professionnels !

  5. Qu’elle s’appelle GUL ou GURL (ou autre variante sympathique), la garantie de loyers « universelle » poussée par la Ministre présente toutes les caractéristiques d’un échec retentissant annoncé. Tout dépendra de son calibrage, mais quand j’entends évoquer une structure publique pour la gérer, une générosité des profils de locataires acceptés (jusqu’à 50 % pour le rapport loyer / revenus), sa généralisation et le paiement de la prime à parts égales entre locataire, je me dis qu’il est évident que ça ne pourra pas marcher et qu’en plus ça coûtera (très) cher au contribuable.
    Le système actuel de la GRL peine à conserver plus d’un assureur. Que penser de l’équilibre d’un dispositif d’assurance dans lequel le locataire ne sera plus sélectionné et où le rapport sinistres / primes sera moins favorable ? La conclusion logique sera une augmentation énorme des primes ou le retrait des assureurs. D’autant plus qu’à l’heure actuelle les sinistres sont gérés par les assurances ou leurs courtiers qui récupèrent auprès des locataires en gérant eux-mêmes le contentieux un maximum de l’ardoise laissée. Si c’est une structure publique…. outre le fait qu’elle coûtera très cher pour peu d’efficacité, il y a fort à parier que le taux de récupération des créances sera beaucoup plus faible (ce n’est pas leur argent) ; les assureurs auront donc plus de sinistres finaux et cela se ressentira sur les primes ou sur la résiliation des contrats.
    Le mieux est l’ennemi du bien. Et l’idéologie le contraire de la lucidité.
    Et encore ne parle-t-on pas là du fait que locataires et propriétaires (même ceux qui n’en avaient pas besoin !) devront payer chaque mois une cotisation de plus en plus chère. A cet égard, les 1.5 % annoncés ne sont sans doute qu’une vaste fumisterie. Les meilleurs contrats ont du mal à tenir ce taux malgré la sélection active des profils de locataires. Là, sans aucune sélection et avec une gestion publique, on aura tôt fait d’être à 3 ou 4 % minimum.
    Je suis peut-être pessimiste mais, si la GUL ou GURL ne change pas de modèle ou de paramètres (dont la gestion des sinistres par les compagnies d’assurance), il y a fort à parier que l’échec est au bout du chemin.
    Surtout avec la déresponsabilisation des locataires et des propriétaires induite. Pourquoi payer son loyer si une assurance sans charge et qu’on peut s’en tirer sans trop de bobos ? Pourquoi sélectionner son locataire et s’inquiéter du paiement des loyers si c’est un tiers qui règle la note ?
    Techniquement et psychologiquement, le schéma actuel de la GUL est vicié. L’universalité n’est pas le problème principal, c’est l’équilibre de son architecture qui doit être revu.

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