Les dessous des sous, c’est deux sous ou davantage ?

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Promotion immobilière et argent, le binôme est intimement lié dans l’inconscient collectif.

Mais toutes ces histoires de gros sous, c’est à deux sous, par dessous ou à visage découvert ?

Ah, non, non, pas à découvert ! Ou plutôt si, mais le moins longtemps possible.

Ce n’est pas parce qu’on est supposé flamber qu’on doit faire sauter la banque ! 🙂

Seulement le banquier. De joie.

Faut bien qu’il soit heureux, le banquier, pour financer des programmes immobiliers !

Sinon, il sera tout triste. Le pôvre !  😉

 

C’est une forme de paradoxe.

Pourquoi avoir toujours besoin d’argent quand on est supposé en avoir les poches pleines ?

Quelle différence entre la théorie et la pratique ?

Et quelles exigences pour le financement des programmes immobiliers ?

Les concours financiers des promoteurs

Non, non, pas les concours pour essayer de gagner quelque chose.

Là, on parle des concours financiers apportés aux promoteurs par les organismes financiers pour faire aboutir un projet immobilier.

Le genre de concours que l’on gagne systématiquement en acceptant de perdre un peu. Un peu partout, car les banquiers ont de l’imagination.

C’est pour ça qu’on les aime ! 🙂

Bref, quand un promoteur va voir un banquier, il a traditionnellement besoin d’obtenir quelques lignes de crédit ou d’engagements :

    • une ligne de crédit à court terme (généralement sous forme de découvert)
    • une caution pour formaliser la GFA (garantie financière d’achèvement)
    • et parfois d’autres lignes de caution (garantie de paiement aux entreprises ou garantie contractuelle accordée au vendeur d’un terrain quand on a pris l’obligation de faire quelques travaux sur le solde de la propriété qu’il conserve, par exemple)

En théorie, si le promoteur a d’énormes fonds propres (par rapport à son volume d’activité), il peut donc se passer d’un crédit court terme. Mais pas en pratique.

En théorie, d’autres intervenants (assureurs, organismes de cautionnement) peuvent aussi délivrer la GFA, mais c’est rarement le cas, statistiquement au moins.

Il est tellement plus simple d’aller voir un seul interlocuteur et de monter un seul dossier pour boucler le volet financier (hors intervention éventuelle de crowdfunding…).

L’impasse de financement, c’est quand on est à la rue ?

Une impasse, en général, c’est une voie sans issue. A l’autre bout. 🙂

En matière de promotion immobilière, pourtant, l’impasse c’est la voie royale, le point de passage obligé.

En gros, quand on vend sur plans (en VEFA) et qu’on ne veut pas rester en plan, on passe au plan B : le plan de financement.

Et on discute le bout de gras avec son banquier en évoquant les différents paramètres :

    • le niveau du crédit court terme sollicité
    • le volume de précommercialisation
    • le montant des fonds propres amenés par l’opérateur
    • les conditions financières associées
    • les garanties adossées aux engagements
    • les modalités de fonctionnement des comptes bancaires

Rien que de la poésie : « Autant ? Suspends ton vol ! » . 😉

Rappelons néanmoins qu’un vol, c’est quand on n’est pas d’accord, alors que là, on négocie ! 🙂

Et l’impasse de financement, dans tout ça ?

Facile, c’est tout ce qui n’est pas financé ou couvert d’une manière ou d’une autre.

Si votre prix de revient est de 10 000 000, que le banquier demande 5 000 000 de pré commercialisation, 1 000 000 de fonds propres et accorde un crédit de 2 000 000, l’impasse théorique sera égale au solde, soit 2 000 000.

Mais euh, comment dire, et on fait comment, alors ?
S’il en manque, tout n’est pas financé ?

Mais si ! On raisonne en mode dynamique, en confortant cette théorie par un prévisionnel de trésorerie.

Car ce calcul basique d’impasse est statique, basé sur l’hypothèse initiale de 40 à 50 % de contrats de réservation avant le lancement de l’opération.

Alors qu’à la livraison du programme, la commercialisation est en général de 100 % ou peu s’en faut, sur un programme géré de manière musclée.

En ayant recours, en cas de besoin, à des prestataires dotés de pouvoirs surnaturels !
Comme ceux d’Astérisquezépérils le CROlois !

Digne aïeul de tous les CRO contemporains… 😉

un CROlois bien de chez nous
Héhé, nous on sait comment doper… les ventes ! Une petite goutte ?

C’est donc le rythme des ventes et des dépenses du programme sur la durée qui donne le tempo réel, le niveau de l’impasse théorique acceptable devenant seulement l’un des paramètres d’étude du dossier par le promoteur et le banquier.

Difficile de faire l’impasse sur l’impasse ! 😉

Et ces histoires de gros sous ?

Et bien sûr, il reste à cadrer la rémunération du banquier et les garanties demandées.

Sans dévoiler les arcanes (les deux sous des cartes, quoi ! 🙂 ) du possible et du non négociable (s’agirait de ne pas trop se ridiculiser… 😉 ), on trouvera en général des paramètres comme :

    • des frais de dossier (en général proportionnels à la taille du programme, avec une dégressivité possible sur les grosses bestioles)
    • des frais fixes (commission d’engagement pour le crédit court terme et commission forfaitaire pour la GFA)
    • des frais variables (les intérêts sur l’utilisation du crédit court terme) : souvent basés sur un indice EURIBOR plus marge négociée
    • des garanties contraignantes (hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers, alias PPD)
    • ou plus souples (promesse d’affectation hypothécaire, cession de créances par exemple sur les ventes en bloc de logements sociaux…)
    • des garanties de simple bon sens (engagement de non cession des parts sociales de la société porteuse du programme, pour être sûr que les associés en vont pas changer en cours de route)
    • ou parfois très rigoureuses (caution personnelle des dirigeants par exemple)

Bref, on trouve de tout !

Avec un fil conducteur relativement impartial : la notation de l’emprunteur et du programme

Car les organismes financiers (cf réglementation bancaire Bâle III, Bâle IV) attribuent une cotation à l’opérateur (capitalisation, respect des engagements, ancienneté, expérience des dirigeants…) et au risque financé (les caractéristiques du programme immobilier, niveau de prix // au marché, plan de financement etc…).

Et c’est cette notation qui détermine l’ampleur du sourire de votre interlocuteur !

Sourire parfois énigmatique… voire interrogateur ? 🙂

Et c’est tout ce qui fait le charme d’une négociation : ne pas connaître à coup sûr l’état d’esprit intime de l’autre !

Pas besoin de vous faire un tableau, hein ? 😉

Ah, le mystère bancaire, la surcouche réglementaire des accords de Bâle

C’est bien, parce que ça donne vraiment du relief, une telle surcouche.

Alors qu’en creux, on aurait été obligé de parler des trous de Bâle ; et ça, vraiment, non, ça, ça n’aurait pas été classe.

Mais pas de ça ici, hein ? 😉

On sait se tenir. Même quand on a du mal ! 🙂

 

Et vous, vous retiendrez quoi pour cette semaine ?
Honni soit qui Bâle y pense ? 😉

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