Les appels de fonds refont surface !

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Premier cours de plongée. Dans les eaux troubles des grands fonds.

Comment d’ailleurs éviter de toucher le fond si on ne touche pas les fonds ?

Et comment rester en surface si les surfaces (habitables) ne sont pas payées, en temps et heure ?

Ah… les appels de fonds, cette ivresse des profondeurs des budgets de trésorerie.

La narcose… toujours tu m’intéresses ! 😉

Quand l’oxygène vient à manquer, c’est que l’intérêt grandit (celui versé au banquier surtout ! 🙂 ).

L’écho système du financement de la VEFA ouvert à tous les sonars (évitons le c cédille… 😉 ) de la création, c’est un des plus beaux mystères de la nature humaine !

 

On connaissait l’appel du large, l’appel à tarte, l’appel mécanique, l’appel de Cadix.

Mais l’appel de fonds en VEFA reste assez méconnu. Comme tous les beaux ténébreux… 😉

Et l’appel du pied à peine voilé d’un lecteur en faveur de l’appel de fonds vient militer pour un levé de voile pudique sur le sujet. Il se reconnaitra.

A fond les manettes ? 🙂

Ainsi fonds fonds fonds, les petits maris honnêtes…

Ne jamais confondre comptine et compter.

Les comptines sont pour les enfants alors que compter, c’est une histoire à pratiquer en bon père de famille.

Surtout pour le financement des programmes vendus par la promotion immobilière, quand les masses d’argent en jeu sont importantes et parfois fluctuantes ou difficiles à appréhender de manière statique.

On en a déjà parlé la semaine dernière de manière générale, et ce coup-ci on va donner un petit coup de projecteur sur les appels de fonds.

Zoomer oui, mais zoomer où ? Mais où zoomer, quoi ! 🙂

Le truc, c’est d’éviter ce que l’on sait déjà et donc, préférer zoomer sur le flou, sur les intervalles et sur les piquets qui séparent les intervalles.
Plein cap sur l’inconnu… en mode dynamique !

Pour commencer par le plus simple, les appels de fonds en VEFA sont réglementés par le CCH. On n’y reviendra pas.
Voilà pour les piquets.

Restent les intervalles.
Cette réglementation définit ainsi des étapes à respecter, avec des pourcentages d’appels de fonds maxi à chacun de ces stades. Pourcentages impératifs en tant que plafonds.

Mais comme les plafonds des uns sont nécessairement les planchers des autres (dans toute construction de plusieurs niveaux qui se respecte 😉 ), une fois qu’on a passé une étape codifiée par la loi et qu’on n’a pas atteint la suivante, que fait-on en pratique ?

Evident !  🙂 On crée une ou des étapes intermédiaires, mais de nature contractuelle celles-là. Des intervalles de liberté surveillée.

Donc potentiellement différents selon les promoteurs, les programmes, voire les natures de clients (personnes physiques ou institutionnelles).

Le contrat fait l’imagination, et réciproquement ! 😉

Le tout c’est d’éviter de prendre la grosse tête !
Mais on connaît un CRO qui a trouvé la parade !

Notre (peu) glorieux ancêtre MiCROcéphale ! 😉

MiCROcéphale
Ve fais pas pourquoi, mais ve me fais toul temps traiter de p’tite tête !

Petite précision : l’atteinte de chacun de ces stades d’avancement doit être justifiée, et ce au moyen d’une attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution responsable des travaux du programme.

Et bien sûr, les stades doivent être clairement décrits et inscrits dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente.

On n’allait quand même pas ajouter de l’arbitraire à de l’imagination, si ?

Faudrait vraiment avoir pris la grosse tête ! 🙂

Trois petits fours et puits sans fond

Les petits fours et le champagne ? Pas tout de suite…

Ne vendons pas la peau de la bourse avant de l’avoir tuée. 🙂
Ou remplie plutôt !

Et, pour la remplir, créons donc quelques stades intermédiaires :  de menus exemples d’évènements (avancement des travaux), au choix selon l’imagination des promoteurs ?

    • avant l’achèvement des fondations (donc avant 35 %) : ouverture du chantier (ordre de service initial quoi)
    • entre l’achèvement des fondations et la mise hors d’eau (donc entre 35 et 70 %) :  dallage du rez-de-chaussée, élévation des murs du rez-de-chaussée, plancher haut du rez-de-chaussée, plancher haut de tel ou tel autre niveau…
    • entre la mise hors d’eau et l’achèvement (donc entre 70 et 95 %) : mise hors d’air, cloisonnements intérieurs en cours, revêtements de sols posés…
    • et après l’achèvement ? Ben, faut pas abuser : quand on est à 95 % autant passer directement à 100 % avec la livraison / remise des clés, non ? 🙂

La création de ces étapes intermédiaires (en y associant un % d’appel de fonds contractuel spécifique et bien choisi) permet ainsi au promoteur d’étaler les encaissements et d’optimiser sa trésorerie par rapport au déroulement de son chantier.

Pour l’acquéreur, en revanche, ceci signifie de débourser au fur et à mesure (et plus vite que souhaité) des sommes qu’il aurait préféré économiser vu que son banquier (celui de son crédit immobilier) va bien devoir se rémunérer… et que ceci va donc lui coûter ! (mais moins qu’un puits sans fond… 🙂 )

Soit en négociant avec son bailleur de fonds préféré la consolidation des intérêts à l’issue de la période de pré-financement (leur agrégation au montant nominal du prêt porté dans le plan de financement), ce qui va augmenter le montant du crédit et les remboursements périodiques (mensualités).

Soit en payant régulièrement, pendant la construction, la note présentée par son banquier au titre de ces intérêts.

Le monde est cruel, n’est-ce pas ?
Et tellement étrange… 😉

La pratique, c’est vraiment pratique ?

Sans chinoiser, comment passer de l’athée au riz à la pratique… 😉

Quand on a du bol, la pratique est conforme à la théorie. En principe.

Mais quand on n’a pas de bol, il faut bien réfléchir à l’assiette… des encaissements. 🙂

Le plus souvent, deux natures de clients : vente en bloc à institutionnel (logements sociaux et autres foncières) ou vente à personne physique (accédant à la propriété ou investisseur en immobilier locatif, de type Pinel ou pas).

Avec des contextes et des enjeux différents :

Et on touche, là, les différences de pratique entre promoteurs : certains appellent les fonds de manière systématique (à fond les manettes !) dès qu’un seuil de déclenchement (réglementaire ou contractuel) est atteint, tandis que d’autres font du sur mesure en n’appelant pas de fonds sur certaines étapes ou en retardant aussi longtemps que possible l’appel de fonds correspondant.

A quoi sert-il en effet de faire payer – indirectement certes – des frais financiers à nos clients quand la trésorerie du programme est déjà positive et que celle-ci n’est pas rémunérée ?

A rien, donc autant faire économiser au client des frais, petit cadeau dont il n’est le plus souvent même pas conscient (restera à le lui expliquer au bon moment 🙂 )… mais dont il est partiellement à l’origine.

Car c’est le bon rythme des ventes qui permet d’appeler moins de trésorerie par tête de pipe.
Assiette élargie = trésorerie assagie ! 🙂

 

Et pour la semaine qui vient :
A fond la caisse ou aux fonds l’encaisse ? 😉

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