Le PTZ n’en peut +…

Accession à la propriété, Actualités de l'immobilier, Financement immobilier 4 commentaires

crooneyEncore un replâtrage pour le PTZ+.

Reconfiguré, transfiguré, défiguré ?

Figurez vous…

J’aurais mieux aimé quelque chose comme ça :

(nb : plagiat assumé 🙂 ) « PTZ+ ! PTZ+ outragé ! PTZ+ brisé ! PTZ+ martyrisé ! Mais PTZ+ libéré !« 

 

Ben non, c’est raté. 🙁 On n’est pas dans la bonne perspective historique, faut croire.

Et pour le MALABAR (Mouvement Autonome de Libération de l’Accédant Budgétairement Amoindri en Ressources), les biceps sont toujours en chewing-gum… 😉

 

Pour ceux qui croyaient qu’on allait vraiment muscler le PTZ+, il faut se rendre à l’évidence.

Quand le point de départ est – au mieux –  le maintien de l’enveloppe budgétaire…

et que l’imagination fait défaut….

Un simple replâtrage ne fait que confirmer la loi de Lavoisier :
« Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme ! »

Ou, avec un soupçon de mauvaise humeur, « tout se déforme » ! 🙂

Le PTZ+ relooké : une bonne réponse ?

Pffff, vaste question ! Embarrassante à vrai dire.

Suivant ce que l’on regarde, on a droit à des nuances de gris.
Mais pas 50…

De fait, la difficulté, pour savoir si une réponse à un problème est bonne ou pas, c’est de se poser la bonne question. Et c’est quoi la bonne question ?

Celle de la satisfaction de l’accédant électeur ?
Car chaque acquéreur pris individuellement, s’il a droit a davantage de PTZ+ sera content.
Sauf que si ce surcroit de PTZ+ est du au changement de zone, il sera peut-être bientôt victime d’une remontée générale des prix. Qui annulera l’intérêt d’un peu plus de PTZ.

En tout cas, collectivement, car un dispositif de financement est un outil collectif, ce n’est pas là la bonne porte d’entrée.

Le point central, c’est le goulot d’étranglement causé par l’enveloppe budgétaire consacrée au PTZ+, soit environ 800 millions d’euros ( voir la dernière page du décret du 1er Août sur le PTZ+ Octobre 2014). Désespérément figée.

C’est un jeu à somme nulle.

La seule incidence est donc la nouvelle répartition de cette enveloppe sur le territoire, et l’appréciation des causes et conséquences.

Manifestement, il y a une volonté politique très nette de remettre du volume de PTZ+ (en nombre de prêts) sur les zones B2 et C (les grandes gagnantes).

D’où la sanction (le mot n’est pas trop fort) infligée à la zone A (la grande perdante), dont le principal tort est de coûter trop cher et d’avoir un montant unitaire de PTZ+ trop élevé. 🙁

Avec un PTZ+ unitaire plus élevé (pour une famille de 4 personnes à revenu fiscal identique de 30 000 euros, l’achat d’un logement T4 en zone C à 200 000 € ou en A à 400 000 implique avec le barème ancien près de 103 000 euros de prêt en A et 28 000 en C, et pour info respectivement 78 000 ou 36 000 après le 1er Octobre) un logement financé en A a un impact 3 à 4 fois plus lourd dans l’enveloppe budgétaire en A qu’en C jusqu’ici.
Trop cher, mon fils !

On peut donc dire – dans un certain sens (celui de l’histoire ou de la démagogie ?) – que les nouveaux barèmes vont permettre à plus de zones rurales ou peu tendues d’obtenir davantage de PTZ+, au détriment des zones tendues.

(Si vous cliquez sur Simulation PTZ+ Avant / Après Octobre 2014 , vous aurez droit à un petit bonus, un document Excel vous permettant de faire des simulations PTZ+ Avant/Après et de voir aussi les différences de traitement entre zones. Edifiant, ce qui est bien le moins pour de la construction ! 🙂 )

A ce moment là, je commence à avoir mon petit radar qui s’agite et me susurre  dans le creux du cortex : « attention, obtenir plus de PTZ+ ne veut pas dire obtenir plus de logements« , et c’est vrai que la différence est importante sur le fond.

Sans compter qu’on perd aussi de vue l’objectif affirmé jusque là de toute la politique du logement (en tout cas le seul objectif affirmé et cohérent affiché jusqu’ici), à savoir le soutien en zone tendue seulement, pour favoriser une certaine densité urbaine et éviter le mitage foncier et la consommation effrénée de terres agricoles.

Avec l’affirmation parallèle (acceptée de manière consensuelle et non remise en cause officiellement) que des secteurs de marchés où la demande est globalement plus faible que l’offre n’ont pas besoin de soutien artificiel et doivent trouver leur équilibre de manière autonome.

Ainsi, en prenant ce soupçon de recul nécessaire (enveloppe budgétaire constante au service d’une politique du logement cohérente), je peux tranquillement dire que cette réforme du PTZ+ est du grand n’importe quoi. Une fois de plus.

On donne un coup de pied au cul à la colonne vertébrale (mince, ça s’appelle le coccyx 🙂 ) de la politique du logement en déshabillant la zone la plus tendue au bénéfice des zones les moins dynamiques.
Politique de Gribouille. 🙁

Avec pour conséquence une relance évidente du pavillonnaire (et de l’émiettement foncier) en zones B2 et C, ce que l’on prétend théoriquement vouloir éviter.

D’où l’évidence : les lobbies politiques d’élus locaux ont bien fonctionné ; ils pensent obtenir ainsi leur part du gâteau en termes d’activité pour leurs entreprises du bâtiment, elles qui ne pouvaient plus bénéficier de la loi Duflot (l’accession pour compenser le déficit d’investissement locatif) qui exclut la zone C et n’autorise la zone B2 que sur dérogation préfectorale.

Avec pour autre conséquence, la possibilité que cette manne financière ne soit assez vite confisquée par une augmentation des prix dans ces zones revitalisées ?
L’avenir le dira assez tôt.

Pourquoi plus de PTZ+ ne veut pas dire autant de logements en plus ?

C’est très simple. On va prendre un exemple CRO facile. 🙂
La parabole du café et des griffes d’ours.

Vous voulez boire une tasse de café. La meilleure, une vieille marque, du NESPRECRO…
Elle coûte 4 griffes d’ours (hé, il s’agirait de s’acclimater à l’ambiance CRO ! 😉 ).

Vous en avez 3. Manque une griffe. Zut.
Miracle, le PTZ+ vous en offre une !!! Vous allez pouvoir siroter votre tasse de café.
Sans lui c’était cuit. Intervention déterminante. Un ban pour le PTZ+ !

Ou alors, vous en avez 5 (des griffes). Rien à faire du PTZ+, vous avez toutes les griffes qu’il faut pour aller au bar du coin et même pour vous faire servir par une sommité. 😉 Hé oui, c’est ça le sens du service par ici…
Et pourtant, vous allez quand même prendre ce PTZ+, car il va vous faire économiser un peu. Ca va donc vous plaire, alors que c’est négatif au plan collectif.

Ca, c’est du PTZ+ gaspillé car on tape dans l’enveloppe budgétaire fixe (et donc on prive quelqu’un d’autre, qui en aurait vraiment eu besoin) alors que vous auriez quand même acheté et consommé.

Georges CROunet, PTZ+ ou café ?
Un petit café peut-être ? Ou un PTZ+ ? Ou what else ???

Donc, si on remplace café par logement, et si on oublie que c’est Georges CROunet qui vous l’a servi (je sais, c’est un exercice d’abstraction difficile pour les dames 🙂 ), on comprend vite que l’effet d’aubaine, s’il fait plaisir à chaque accédant pris individuellement, ne suffit pas à construire une politique cohérente et efficace.

Les principaux défauts du PTZ+ d’un point de vue politique du logement

Allez, on va en compter 2 puisqu’on parle des principaux défauts :

1- la redistribution démagogique et inefficace à terme de la zone A vers les zones B2 et C

2- des barèmes à peine moins stupides qu’avant

Pour le premier point, il sera pourtant – sans trop de doutes – populaire malgré ses effets secondaires contre-productifs.

Pour le deuxième, on en parlait déjà il n’y a pas si longtemps. Et du côté des profils de remboursement, peu de choses ont changé.

La tranche 1 n’a toujours qu’un différé sur 14 ans.
Pour la tranche 2 le différé passe de 5 à 7 ans, ce qui n’est en rien décisif et coûte de l’argent en bonification.
Création pour la tranche 3 d’un différé sur 5 ans parfaitement inutile – car non décisif – et coûteux lui aussi.

Toujours la même technique médiocre du « petit peu » tellement appréciée

Parfois dans le rabotage (au risque de priver un dispositif de toute efficacité) et parfois dans l’amélioration à la marge, mais sans rien déclencher de plus à part de la dépense budgétaire.

Au risque de me répéter, je préfèrerais 2 ou 3 tranches au lieu de 5 en réduisant le nombre de bénéficiaires à ceux qui en ont vraiment besoin. Mais en les aidant très significativement, pas en saupoudrant !

Bref, pour vous résumer ma pensée à ce stade :

J’ai entendu les médias utiliser pour ce redéploiement du PTZ+ des termes comme « PTZ+ amélioré » (…) ou « la recherche de l’effet de levier le plus grand« ….
Et je n’ai pas pu m’empêcher de penser « le plus gland« . Sans doute une réaction en chêne ? 😉

Et pour cet effet de levier : oui, mais quel levier, au service de quoi et pour quelle efficacité ?

Si c’est au service de l’affichage d’un plus grand nombre de PTZ+ attribués, l’affichage de la communication publique sera sans doute atteint.

Mais si c’est au détriment de la zone A et sans tenir compte du nombre réel de logements supplémentaires créés (cf la parabole des griffes d’ours et du café, 1 PTZ+ n’est pas forcément un logement de +, vous vous rappelez ?), quel intérêt ?
Et si c’est en plus pour renforcer le mitage en zone B2 et C, c’est toujours de l’effet de levier ?

 

L’ambiguïté est donc le maître mot de ce PTZ+ d’Octobre 2014 qui ne me convainc ni dans ses modifications ni dans son efficacité globale.
Rien de nouveau sous le soleil… Hélas.
🙂

4 réflexions au sujet de « Le PTZ n’en peut +… »

  1. Bonjour,
    Je vous remercie pour cette analyse, qui va comme d’habitude à l’encontre du mouvement grégaire. Saupoudrage, c’est le mot mais on commence à avoir l’habitude. Vous avez parfaitement résumé les écueils principaux de ce dispositif, qui m’apparait de plus en plus comme l’archétype de la fausse bonne idée. Impuissant à limiter les effets d’aubaine, et insuffisamment ciblé pour ceux qui en ont vraiment besoin.

    Un économiste (je me souviens plus du nom) avait publié une tribune qui avait fait grand bruit sur le fait que le PTZ peut fragiliser davantage des ménages qui passent tout juste, ric-rac, et n’auraient certainement pas pu « accéder » sans cela. Le message mi-figue mi-raisin des banques, comme quoi le PTZ est considéré comme « de l’apport », envoie le mauvais message. Il est perçu comme de l’argent gratuit (dans l’absolu c’est vrai, il n’y a pas de « loyer de l’argent ») et du coup les ménages à bas revenus oublient qu’un prêt, ça se rembourse.

    Un sujet que vous n’avez pas abordé dans cet article : la volonté (imparfaite, mais au moins c’est un début) du gouvernement de limiter l’inflation des prix que pratique allègrement un certain nombre de promoteurs. Pas vous hein… z’êtes honnêtes vous.

    En clair, si le plafond maximum sur lequel sera calculé le PTZ passe de 199.000 à 230.000 euros pour une famille de 3, le promoteur sera très tenté de fixer le prix de son T3 en fonction.

  2. Autres limites auxquelles on ne pense pas forcément de prime abord :
    * Créer un différé important pour les tranches de revenus les plus faibles, c’est séduisant sur le papier mais c’est à double… tranchant. Imaginons un couple + enfant qui veut acheter un 2-chambres. Le promoteur fixe son prix à 199.000. Ils ont droit au max de PTZ dans leur situation, soit 51.710, avec un différé de 14 ans (et ne commenceront donc à rembourser qu’à l’année 15, pendant 11 ans pour atteindre 25 ans). L’idée de base c’est que le prêt principal soit remboursé en priorité pendant ces 14 ans. « Chouette » se dit le couple, « comme ça on paiera moins d’intérêts ». Le souci est que :
    1) En pratique les banques pratiquent quasi-systématiquement le lissage des prêts, avec comme argument « comme ça votre mensualité ne bouge pas pendant toute la durée du prêt » (par exemple PTZ 0€ + prêt bancaire 800€ / mois les 14 premières années ; puis PTZ 400€ + prêt bancaire 400€ pendant les 11 dernières années). Si je comprends bien, ça revient à faire une moyenne des taux, donc le bénéfice du différé perd de l’intérêt (c’est le cas de le dire).

    2) Pas besoin d’être un expert en mathématiques financières (c’est pas mon cas) pour se douter que plus longtemps dure le prêt, plus on paiera en intérêt à la banque. 14 ans + 11 ans ça fait 25 ans… c’est un cadeau empoisonné ce différé

    3) Egalement, on oublie que fût-il un prêt « ne portant pas intérêt » selon le décret, il faut rappeler qu’il « prête assurance »… même si on le rembourse pas au début, on paie de l’assurance dessus tant qu’il n’est pas remboursé. La banque a prêté 51K€, et elle entend bien récupérer au moins son capital !

    4) Se souvenir que le fond de commerce des banques, c’est le prêt portant intérêt. Si elle ne peut pas se faire rembourser 103 euros pour vous avoir prêté 100 euros, elle ferme boutique. C’est grâce aux intérêts bancaires que la banque peut continuer à ouvrir boutique le matin. Loin d’être philanthrope et rarement idiote, la banque ne s’assoit pas sur ce manque à gagner ! C’est l’Etat (donc nos impôts) qui prend en charge les intérêts que vous l’acquéreur aurait dû payer dessus !

  3. Toutes choses égales par ailleurs, ça revient un peu à dire que l’Etat subventionne la marge des promoteurs (pas vous hein, vous vous êtes un gentil…).

    Un peu à la façon dont le bailleur loue son studio à l’étudiant en lui disant « Il est à 600 euros, mais bon vous toucherez des APL donc ça vous fait 400 euros ! ». Pourquoi le bailleur ne fixe pas directement son prix à 400 euros ? Pourquoi l’Etat verse 200 euros au bailleur ? Si l’étudiant n’a plus droit aux APL et que le bailleur ne trouve plus d’étudiant pouvant sortir 600 de sa poche (et donc que son logement est vide), va-t-il baisser son prix à 400 pour le louer (ben oui, toucher 400 c’est mieux que toucher 0 tout en payant la taxe foncière).

    Pour revenir à l’accession et laisser l’exemple de la location, on oublie une chose FONDAMENTALE en pensant au mécanisme du PTZ. C’est son (ses) objectifs. Dans toute politique, il y en a rarement un seul. Dans le cas du PTZ, c’est clair :

    – l’officiel, c’est d’aider les ménages modestes (cf. conditions de ressources) à accéder
    – l’officieux, c’est de SOUTENIR LE SECTEUR ECONOMIQUE DE LA CONSTRUCTION / PROMOTION.

    Les bras vous en tombent, hein ? C’est pas moi qui le dit. C’est la très sérieuse INSEE dans cette étude que je vous invite à lire :

    http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/es381-382d.pdf

  4. @ Yves : je ne savais pas qu’on pouvait être aussi musclé des index ! 😉
    Plusieurs directions dans les commentaires :
    – que le PTZ+ soit largement imparfait, c’est une certitude
    – que des aides financières ou fiscales puissent générer un certain degré inflationniste, c’est probable
    – que l’appellation Prêt à Taux Zéro soit trompeuse car il faut tout de même rembourser le capital et l’assurance emprunteur (lourde d’un point de vue relatif dans ce cas), c’est exact
    – que l’état poursuive plusieurs objectifs en même temps, c’est un fait (et pas nouveau encore, depuis plus de 30 ans) et que la recherche d’emplois soit prégnante en période de crise économique et de chômage élevé est aussi vrai

    Pour autant, rien n’est simple ou binaire :
    – si on prend mon cas de petit promoteur, je peux vous dire que je ne raisonne jamais par rapport à la nature ou au montant d’un avantage fiscal quelconque accordé à l’acquéreur. Ce qui m’intéresse quand je regarde la faisabilité d’un projet, c’est la qualité de l’emplacement, le concept du programme ( dont aussi qualité d’usage, esthétique, prix…), la possibilité de le faire naître et donc de le rendre financièrement accessible pour lui trouver son public, si possible le plus large possible. Car un large public est non seulement le moyen de satisfaire potentiellement plus de monde mais aussi de diminuer le risque de mévente dans les mêmes proportions.
    – la peuplade des promoteurs (contrairement à celle des CROs 🙂 ) n’est pas homogène. Qu’y a-t-il de commun dans les objectifs et l’organisation entre de gros nationaux (reporting, logique de volumes et de parts de marché, objectifs de chiffre d’affaire trimestriels, souci de l’actionnariat et de la politique de dividendes voire du cours de la bourse) et de petits indépendants dont le souci sera de faire gentiment tourner la boutique ? Pour le reste, les règles et l’éthique de chaque organisation feront la différence.
    – la difficulté de produire à un meilleur prix a de multiples origines (foncier « consommable » trop rare et donc cher, tendance schizophrène des décideurs à minorer des constructibilités pourtant déjà décidées, coût de travaux élevés liés à une réglementation kafkaïenne, surcoûts divers dont ceux liés à la contrainte de mixité sociale http://www.lesmursontdesorteils.com/vefa-hlm-vous-avez-dit-perequation ).

    Bref rien n’est simple, et il faudrait un gros coup de balai et une refondation totale de la politique du logement, on est d’accord ! 🙂

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *