Le PTZ+ 2014

Accession à la propriété, Financement immobilier 7 commentaires

pteCROdactyleAh, l’émoi qui nous étreint à l’occasion de la nouvelle année…

Les yeux embués, la glotte qui fait du yoyo, les genoux qui jouent des castagnettes…

Les simples d’esprit pourraient penser qu’il ne s’agit là que de l’émotion légitime à l’orée d’une nouvelle étendue de 365 jours qu’il s’agit d’explorer.
L’avenir, dernier territoire vierge à coloniser ?

Mais non, il s’agit ici d’un émoi beaucoup plus prosaïque et les plus expérimentés savent à quoi cela tient : guetter le train des nouveautés et autres mises à jour réglementaires.

Et pour le PTZ+, 2014, ça nous donne quoi, des étoiles dans les yeux ?

 

A en écouter les commentateurs de l’immobilier neuf, il ne faut pas attendre monts et merveilles de 2014. Peut-être même pas grand chose, voire moins.

Ce qui entre nous ne fait pas beaucoup. Mais comme on s’attend à peu, ce n’est pas si mal ! 🙂

Bref, le PTZ+ 2014 est franchement à la « hauteur » de sa tâche. Accompagner en douceur et sans trop de violence le nouveau millésime (au pays des aveugles les borgnes sont rois, pas vrai ?)

S’agirait pas d’effrayer le chaland, hein, des fois qu’il craigne la nouveauté… 😉

La continuité en filigrane

Ben oui, pas de surprise ! Comment dire… les économies budgétaires semblant parées de toutes les vertus, le fait de coûter moins cher est une vertu cardinale pour un dispositif financier.

Ce type de logique trouve rapidement ses limites, car le jour où il ne coûtera plus rien, c’est qu’il ne servira plus à rien.

On pourrait penser que l’extase soit déjà en train de saisir les comptables de Bercy, vu que le système va coûter moins cher qu’en 2013.
Pas de miracle à cet égard, juste l’évolution des taux (le refinancement moins cher rend la bonification d’intérêt plus facile à supporter pour le budget de l’état).

Mais non, il est quasi certain que ce qui pourrait amener Bercy au Nirvana serait son extinction définitive.

La pratique est connue : on diminue les moyens, on critique ensuite l’efficacité décroissante et on supprime le dispositif. J’avoue être assez simplificateur dans l’approche, mais je ne pense pas être loin du schéma de pensée « berciesque ».

En résumé, si on veut comparer 2014 par rapport à 2013 :

  • plafonds de ressources inchangés par rapport à 2013
  • montant maximum et quotité inchangés également
  • conditions de remboursement (dont différé), devinez quoi ? Inchangé !

C’est ce dernier point qui est en fait le plus gênant.
Car, si on voulait privilégier une logique différente d’efficacité, qu’est ce qu’on pourrait envisager comme modification ?

Revoir les règles du jeu à la marge

En supposant qu’on accepte l’idée de jouer petit bras (oui, mais un bras donneur 🙂 , pas un bras mesquin ), c’est à dire de ne pas tout chambouler et de modifier le profil du PTZ+ de manière à lui donner plus d’efficacité, on pourrait faire quoi ?

La première étape, c’est de se mettre d’accord sur la notion d’efficacité. Certains la pensent quantitative, sur le seul critère du nombre de PTZ+ accordés sur un exercice annuel.

Grossière erreur à mon sens. Le PTZ+ n’étant qu’un financement complémentaire, la bonne approche est de savoir si le PTZ+ (et dans quels cas) déclenche vraiment le passage à l’acte.

En d’autres termes, démêler le vrai du faux, ou l’effet d’aubaine de l’effet levier. Ca vous fait de l’effet ? 😉

Je m’explique un peu mieux : si un quidam obtient un PTZ+ alors qu’il ne le demande que pour améliorer son plan de financement et que même sans son octroi il aurait réussi à concrétiser son projet immobilier, typiquement ce PTZ+ n’aura servi à rien en termes de production immobilière.
Donc 100 000 PTZ+ de ce type là ou rien, c’est presque la même chose.

En revanche, utiliser le budget global du PTZ+ pour en faire le vrai déclencheur d’une capacité d’achat, là il y a du sens. Il y a de l’efficacité pour le développement de la production immobilière (et de l’emploi) et aussi pour la trajectoire résidentielle et sociale de ces nouveaux propriétaires.
Ceux qui seraient restés devant la vitrine, bouche bée, à regarder les mirages de la république (ceux qui passent très vite, comme des avions).

Et rien à voir avec Tom Cruise ou Top Gun, hein 😉 !

Le mirage du PTZ+
Héhé, nous on a bien mieux qu’un mirage ! Un ptéCROdactyle authentique !

Et pour passer d’une illusion répandue à une efficacité réelle, tout en travaillant à enveloppe constante, un seul moyen.

Accepter de faire moins de PTZ+ mais des vrais et donc rendre le dispositif réellement solvabilisateur en offrant de vrais et puissants différés de remboursement.

Comment passer du nerf optique au nerf de la guerre ?

Se financer à l’oeil avec le PTZ+ ou jouer l’illusion optique ?

L’écart est mince mais décisif. Un petit zoom ?

Le PTZ+ reconnaît 5 tranches de revenus, de la tranche 1 (les moins fortunés) à la tranche 5 (les dorés sur tranche 🙂 ).

Les ménages relevant des tranches 3 à 5 peuvent obtenir un PTZ+, mais pas de différé, et doivent rembourser ce PTZ+ sur des durées de 20, 16, ou 12 ans. Ils consomment donc de l’enveloppe PTZ+ et coûtent au budget de l’état en bonifications d’intérêts.

Et pour quelle efficacité ? Minimale. 🙁

Minimale, car avec le niveau actuel des taux d’intérêt :

  • 0% remboursable sur 16 ans, c’est comme 22 ans à 3 % (tranche 4)
  • 0% remboursable sur 12 ans, c’est comme 15 ans à 3 % (tranche 5)

Rien de décisif, donc.

Alors qu’augmenter le montant du PTZ+ et donner des différés plus généreux permettrait de déclencher de vraies vocations (ou plutôt de les concrétiser) en augmentant significativement la capacité de remboursement des accédants à la propriété.

La conclusion est qu’il vaudrait mieux n’avoir que 2 ou 3 tranches au lieu de 5, mais beaucoup mieux dotées.

C’est à ce type de décisions que l’on pourrait reconnaître au niveau du législateur le passage d’une politique d’affichage démagogique et de communication en trompe l’oeil à une politique d’efficacité, tant financière que sociale.

Est-ce trop demander ?  😉 (s’il vous plaît…)

 

Voilà, c’est dit ! A vos commentaires, mais sans me donner trop de noms d’oiseaux (avec les ptéCROdactyles il y en a assez !)

 

 

7 réflexions au sujet de « Le PTZ+ 2014 »

  1. Bonsoir,

    Assez d’accord sur votre analyse. L’idée de départ est bonne (aider le candidat à l’acquisition qui ne bouclerait pas son financement sans PTZ+), mais savoir où placer le curseur pour qu’il joue son rôle… Pas simple, même pour un énarque-berciesque.

    Auparavant il n’était pas plafonnés (« PTZ moins ? ») et des personnes fortunées se sont engouffrées dans cette mince brèche. Ils auraient aisément pu se financer sans, mais pourquoi s’en passer si c’est gratuit ?

    J’ai lu un point de vue acide d’un économiste, pour qui le PTZ+ a plus d’inconvénients que d’avantages. Il crée chez les modestes, l’illusion d’argent gratuit (le « Z » de zéro ne doit pas faire oublier le « P » de prêt : et un prêt, fût-ce sans intérêt, ça se rembourse !)

    Dans le neuf, le différé permet de « respirer » (en ne payant que les intérêts intercalaires pendant la phase de construction… si je comprends bien ce que me raconte le courtier…) et si on arrive à économiser assez entre temps pour rembourser plus vite, tant mieux !

    Trop de tranches de revenus fait-il perdre au PTZ+ son but : solvabiliser les ménages vraiment pauvres ? Ou alors ça consolerait les classes moyennes victimes de l’effet de seuil classique dans notre système socio-fiscal (« je dépasse le plafond de 100€ ») ?

    Vaste question… j’ai pas dit que j’avais la réponse hein, mais je vous lis avec attention. Entretenir sa culture immobilière, ça a toujours du bon !

  2. @ Yves : la difficulté de tous les systèmes « d’aide » aux acquéreurs est leur calibrage, de manière à ce qu’ils soient vraiment utiles, voire décisifs, et avec le moins d’effets négatifs possibles (on pense souvent à un effet inflationniste sur les prix ou à des effets d’aubaine). Et c’est là que le bât blesse, car les pouvoirs publics ne savent le plus souvent pas les calibrer. Trop de logiques divergentes les gouvernent : idéologie, économies budgétaires, souci de communication en trompe l’oeil, volonté de tout régenter (au lieu de définir des règles et de contrôler a posteriori), sans parler de l’incompétence liée au fait qu’ils ne sont pas des praticiens et ne comprennent pas les ressorts de l’achat immobilier ou des réactions des professionnels.
    Du coup, les résultats sont rarement à la hauteur des espoirs initiaux et on en tire des conclusions négatives tout autant qu’erronées… Snif…. 😉

  3. Bonsoir,

    J’adore le ton décalé et humoristique de votre blog. Je tiens comme vous un blog sur l’immobilier ou j’essaie de donner des conseils pratiques et juridiques.

    J’officie aussi dans une association ou la question du logement est abordée parfois de façon trop grave et faussement complexe.

    J’ai découvert votre blog et j’y reviendrai. Votre style me rappelle que l’on peut parler d’immobilier et ne pas être, que terne. D’ailleurs moi aussi, j’essaie de mettre de l’humour dans mes billets.

    Au plaisir de vous relire.

  4. Bonsoir,

    Il faudrait coupler ce PTZ + avec une TVA à taux réduit pour les primo accédants comme à l’époque de l’éphémère Pass Foncier

    Là, ce serait un vrai levier

    Et surtout arrêter de limiter la TVA réduite aux zones ANRU, c’est à dire dans 90 pour cent des cas, des zones urbaines sensibles où on a peur pour nos enfants quand ils vont à l’école

    Que les promoteurs qui nous vendent leurs logements hors de prix aillent y habiter dans ces zones pudiquement appelées zones de rénovation urbaines, des coupes-gorges plutôt.

    Et supprimer aussi le PSLA trop illisible

    Merci

    Cordialement

  5. @ Pieralex : Hé bien, on ne pratique pas la langue de bois, Pieralex ! 🙂
    Le PTZ+ n’est qu’un financement complémentaire. Il n’a donc d’intérêt que s’il est configuré de manière agressive (cf l’article) et – effectivement – s’il peut s’adosser à des dispositifs vraiment efficaces.
    Problème : nos « zélites » administratives et politiques préfèrent la complexité et l’administré, voire le politiquement et budgétairement correct à des choses plus simples plus puissantes et donc efficaces.
    Par exemple :
    – la TVA réduite en zone ANRU n’est pas là au départ pour permettre à n’importe qui d’acheter en tva à taux réduit, elle est là pour aider à la requalification des zones ANRU (dans un périmètre récemment ramené de 500 à 300 m autour de ces zones également).
    – la limitation à ces zones a aussi le mérite de limiter quantitativement l’effort budgétaire de l’état
    – autrement dit, moins un dispositif coûte plus Bercy l’aime. Question subsidiaire : mais à quoi sert-il alors ?
    Merci d’avoir posé la question Alex ! 😉 (mais tant que les pouvoirs publics refuseront d’ouvrir les yeux sur la réalité et l’efficacité sociale et économique de tels dispositifs, ce sera difficile d’avancer)

  6. J’ai une question :

    que devient le ptz + quand on commence a remboursé le ptz + au bout de 15 ans (36 000) euros mais qu’on vend le bien au bout de 10 ans ?

    On rembourse 36000 euros ?

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