Le programme immobilier, l’esprit Renaissance du promoteur…

Promoteurs et programmes 4 commentaires

esprit RenaissanceL’histoire nous a rapporté les mots de Staline « Le Pape, combien de divisions ? » au moment de peser l’influence du Vatican. Pour les promoteurs, la notion de base n’est pas la division (il est connu qu’ils préfèrent les multiplications…) mais le programme.
Car le programme immobilier est tout à la fois le support physique de leur activité, une unité de compte générique indiquant la quantité de projets immobiliers en cours de développement ou de construction.
Mais aussi l’idée de la renaissance toujours renouvelée du promoteur. N’est pas Phénix qui veut….

Pour faire court : comment décrire un programme immobilier ?

Comment expliquer l’évidence ? Si je vous dis « bleu », vous comprenez. Si je vous dis « pizza », aussi ?
Pour les promoteurs, c’est pareil. « Programme », c’est le premier mot qu’ils apprennent à la naissance, avant « chiffre d’affaires », « prix de vente » ou « bénéfice ». Si, si, promis !…
A mon avis, ça fait partie des paroles de leur berceuse.

C’est pour dire si c’est une notion importante !

Beau comme un nouveau programme

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que la vie et l’activité du promoteur sont rythmées par la succession des programmes immobiliers. Son rythme des marées.

La Renaissance perpétuelle du logement neuf...
La Renaissance perpétuelle du logement neuf…

Un nouveau programme, c’est comme une naissance, et c’est la promesse de la poursuite de la vie et de son activité.

C’est le coeur de son métier.

Renouveler régulièrement son stock de programmes est ainsi un enjeu souvent vital, notamment pour les structures importantes qui ont besoin d’une continuité d’activité, idéalement la plus linéaire possible.

Une Renaissance permanente… mais sans les châteaux de l’époque, bien sûr !

Et si on regarde du côté de la symbolique, le lancement réussi d’un programme immobilier c’est la même chose que le baptême d’un gros bateau par les chantiers navals.

Sauf que le champagne, on ne le jette pas.
(note : manquerait plus que ça, le développement durable interdit le gaspillage)

Ca ressemble à quoi, un programme immobilier ?

Physiquement, on aura du mal à décrire un programme immobilier car en fonction du cahier des charges, des règles d’urbanisme et du travail avec l’architecte, la diversité dans les formes et l’esthétique est immense.

On ne peut pas non plus simplifier selon la nature du logement : il y a des programmes collectifs, uniquement composés d’appartements, des programmes de maisons individuelles (maisons de ville ou maisons en groupé d’habitations), et même des programmes mixtes.

Le programme immobilier, c’est avant tout une notion qui regroupe la réalité physique, juridique et financière d’un projet immobilier. Et on donne bien sûr un nom à ce projet, aussi bien pour des raisons pratiques que commerciales.
Car un programme immobilier est le plus souvent conçu pour être vendu à l’unité (logement par logement), même s’il existe aussi des opérations patrimoniales ou des ventes en bloc de logements.

Les grandes lignes d’un programme (même petit)

La naissance d’un programme immobilier est la convergence d’une somme d’évènements qui concourent à rendre l’équation possible, comme :

  • Définition d’un concept et d’un ou plusieurs produits immobiliers sur l’emprise foncière disponible
  • Création d’une structure juridique qui servira de support au programme (souvent une société civile immobilière de construction vente) et choix du nom commercial
  • Travail technique (notamment pour obtenir un permis de construire et conduire le chantier)
  • Mise au point des équilibres financiers, prix de revient et prix de vente, et des méthodes et moyens de mise en commercialisation

Bien sûr chaque étape est plus complexe et les évènements liés à la vie d’un programme immobilier sont beaucoup plus nombreux.
Mais il est déjà bien aujourd’hui d’avoir abordé ensemble l’importance de la notion de programme et son aspect quasi charnel pour les promoteurs !

 

De toute façon, je compte sur vous pour me faire sentir que la rentrée est arrivée et que la curiosité est au rendez-vous !

 

 

 

4 réflexions au sujet de « Le programme immobilier, l’esprit Renaissance du promoteur… »

  1. Trés bel éclairage, merci !

    @ Marc : « une notion qui regroupe la réalité physique, juridique et financière d’un projet immobilier »

    pas seulement, c’est aussi une aventure humaine, dirigé par des pro. !
    nota : même si les acteurs tendent à devenir uniquement des financiers (banque, assurance …).

    C’est l’énergie et la passion que nous mettons en œuvre qui assure le résultat, la proximité avec le client etc …

    Clairement nous ne proposons pas les mêmes produits finalement !

    AC

  2. Tout à fait d’accord pour insister sur la dimension humaine (c’est sous-jacent sur ce blog) et le côté prototype de chaque programme immobilier.

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