Le poids des taxes dans le prix de vente des logements neufs…

Conseils immobiliers 8 commentaires

jocronde médaillonL’immobilier neuf, c’est trop cher.

VRAI.

Les professionnels et les promoteurs s’en mettent plein les poches avec des marges insolentes.

FAUX.

Et c’est même tellement faux, comme un tableau de faussaire… que ça pourrait en être drôle.

Car depuis la phrase prêtée à Louis XIV « les taxes, c’est moi » (mince, la phonétique m’a joué des tours, « L’état, c’est moi »), les gouvernants ont souvent eu la main lourde côté contributions.

Alors je ne vois pas pourquoi on se retiendrait de redresser la vérité et d’en sourire un peu.

Pas vrai ?  ;-)

 

Nous y voilà.

Le nombre de fois où j’ai entendu, de la part de politiques incompétents ou cyniques, « pour diminuer les prix de vente, vous n’avez qu’à diviser votre marge par deux » (voire un multiple plus ambitieux)….

Mais comment leur faire comprendre que le poids des travaux, du foncier et même de la fiscalité est plus lourd et plus cruel que l’appétit des professionnels ?

Et que Lisa, notre témoin du jour, n’a pas vocation à faire l’aumône ?
(vous comprendrez plus tard, quand vous serez instruits ! ;-) )

Un bilan d’opération de promotion immobilière

Le bilan financier d’une opération de promotion immobilière est, dans ses grandes masses, quelque chose d’assez simple.

Dans les détails, c’est beaucoup plus compliqué. Et c’est normal puisque le diable est dans le détail ! ;-)

Mais si on accepte de simplifier un peu pour mieux comprendre l’essentiel, on va dire que :

Du côté des produits, on a le prix de vente payé par les acquéreurs, plus quelques participations financières très marginales en provenance de fournisseurs d’énergie (ERDF ou GrDF par exemple).

Du côté des charges, on a plusieurs paquets :

- la  charge foncière

- les travaux

- les honoraires

- la sauce (ce n’est pas une appellation officielle, mais c’est ce qui permet de lier le tout, comme en cuisine :-) )

Et la différence entre les produits et les charges nous donne la marge du promoteur.

Un petit coup de projecteur sur le prix de revient

Allez, pour vous faire plaisir, on fait un petit tour dans l’arrière boutique ;-) :

- dans la charge foncière, on va trouver des ingrédients comme le terrain, les frais liés à l’achat (commission éventuelle d’intermédiaire, notaire et taxes, prise de garantie hypothécaire etc….), la taxe d’aménagement, les autres taxes d’urbanisme éventuelles et la taxe d’assainissement (dont le nom change suivant les époques), le coût des raccordements aux réseaux publics, la redevance archéologique, les études de sols.
Cette liste n’est pas forcément exhaustive mais elle permet de cerner le sujet.

- les travaux : beaucoup plus simple à comprendre pour le grand public.
travaux de préparation du terrain (défrichement, démolition, terrassement…), travaux de voirie et réseaux divers, travaux liés au bâti en infrastructure et superstructure.

- les honoraires : poste en inflation régulière lié à « l’innovation réglementaire » (vous vous rappelez, le fameux choc mou de simplification ;-) ).
Donc, au menu : architecte, maîtrise d’oeuvre d’exécution, bureaux d’études divers (thermique, acoustique, étanchéité à l’air, attestations d’accessibilité handicapés, coordination hygiène et sécurité, bureau de contrôle technique etc), assurances (dommage-ouvrages, tous risques chantier, constructeur non réalisateur, responsabilité civile maître d’ouvrage), géomètre, huissier (constat d’affichage, voire référé préventif), établissement du règlement de copropriété…

N’en jetez plus, la cour est pleine ! :-)

Ah oui, et la sauce ?
Crémeuse à souhait, veloutée, onctueuse, parfumée, huuummmmmm…

Pas celle là ? Ah bon. L’autre ? OK.

Alors, pour la sauce promoteur, pensez à rajouter les frais financiers (commission d’engagement pour le crédit d’accompagnement, plus les agios, plus le coût de la GFA – ze fabulous garantie financière d’achèvement – plus la rémunération des apports des associés et parfois le remboursement de quelques intérêts intercalaires, suivant la formule de vente proposée aux clients).

Incorporez doucement les honoraires de gestion du promoteur (une rémunération pour le travail des équipes qui montent l’opération immobilière pendant 12 à 24 mois et qui suivent ensuite le programme pendant la durée du chantier + la livraison + l’après-vente avec la levée des réserves principalement).

Délayez le tout avec les frais publicitaires, en tournant lentement pour bien les mélanger : supports visuels (illustrations, mini site web, plaquette…), impression des supports papier, mise au point de l’affichage (panneaux), choix des supports publicitaires, médias (web ou traditionnels…) de manière à bien informer les prospects et à générer des contacts sans grumeaux.

Penser ensuite à fouetter (les commerciaux ;-) ) les galériens pour obtenir des résultats concrets en n’oubliant pas les honoraires de commercialisation destinés à rémunérer les apporteurs d’affaires, les prescripteurs externes ou la force de vente interne.

Ca y est, votre sauce commence à prendre forme et à avoir un goût acceptable.
Celui de l’oseille ? ;-)
(je ne sais pas pourquoi, mais il m’arrive de tendre le bâton :-( )

Hé oui, car si la marge sent l’oseille, c’est que la marge est nécessaire pour avoir une continuité d’exercice du métier, mais aussi parce que le banquier du programme exige un seuil minimal de rentabilité, de l’ordre de 6 % du chiffre d’affaires ttc le plus souvent.

La part des taxes dans un prix de vente de logement neuf

Pauvre Lisa. Témoin de l’histoire. Mais à deux doigts de faire la manche.
La faute à la fiscalité. Ces taxes qu’on ne peut plus voir en peinture !

Le mystère du poids des taxes dans le prix de vente

La JoCROnde, un sourire indéfinissable empli de désarroi et un regard énigmatique : le mystère des valeurs dans l’immobilier neuf

Pour un peu, on lui donnerait l’aumône à Lisa…

Pourtant elle a gagné le gros lot Mona Lisa ! ;-)
(tout dépend comment on l’écrit, finalement)…

On pourrait aussi se contenter d’en sourire benoitement.

Mais nous on préfère comprendre.

Aller au fond du sujet.

Les taxes et leur incidence, leur poids dans le prix final payé par le client.

Quelques hypothèses :

  • 1- un programme en zone B1,

 

  • 2- un foncier acheté à 300 € ht le m² de surface de plancher (pas très cher donc),

 

  • 3- des travaux à 1 300 € ht le m² habitable (vrd compris)

 

  • 4- et un prix de vente assez serré de 2 900 € ttc le m² habitable

 

  • 5- pour une marge promoteur de 7 % sur le chiffre d’affaires ttc.

 

On commence par chercher dans un premier temps les différentes taxes qui vont impacter le prix de vente final.

=> On trouve quelques pistes, dont certaines à l’intérieur du prix de revient dit hors taxes

  • dans les frais de notaire (des taxes non récupérables dues au trésor par exemple)
  • taxe d’aménagement, taxe d’assainissement
  • redevance d’archéologie
  • taxes sur contrats d’assurance (non déductibles)
  • et bien sûr la tva payée par le client final, soit un taux de 20 % appliqué sur le prix de vente hors taxes.

Les résultats ?
Sans ambiguité.
Suivez mon regard….. le sourire en coin en moins ?  ;-)

1- les travaux : un peu plus de 45 % du CA TTC

2- les taxes : 18.80 % du CA TTC (ou 22.56 % du CA hors taxes)

3- la sauce : 12.73 %

4- le foncier : 12.15 %

5- la marge : 7 %

6- les honoraires : 4.73 %

En clair, si les collectivités, Etat en tête, ne prélevaient pas de taxes sur le logement neuf, un logement au prix de 2 900 € du m² habitable sortirait à 2 355 €. A l’inverse, 545 € de taxes représentent 23 % de surcoût sur la base nue de taxes.

Pour être encore plus exact sur le niveau des taxes, on peut ajouter que les revenus du promoteur (les revenus immédiats comme les honoraires de gestion ou différés comme la marge du programme) vont créer pour partie un supplément de bénéfice brut qui supportera lui-même la charge de l’impôt (impôt sur les bénéfices pour un tiers de l’assiette environ).

La conclusion qui s’impose ?
(et m…., encore une taxe ?)

Amis professionnels, arrêtez de jouer défensif ! Passez à l’attaxe ! Banzaï !
(ou bonzaï ? :-) parce que l’époque est plutôt favorable aux ambitions modérées…)

 

Alors, est-ce que Lisa vous inspire ? Ou le niveau des taxes ? Ou les taxidermistes (ceux qui auront notre peau à force de taxes) ?
A vous la parole !

 

8 réponses à Le poids des taxes dans le prix de vente des logements neufs…

  1. A une croyance, vous répondez avec des arguments et une démonstration…
    Ceux qui ne veulent pas comprendre continueront à croire les débiles qui leur souffleront les réponses stéréotypées.
    Je ne suis même plus sûr que ce que nous vivons soit interprété par nos concitoyens comme une démonstration du: trop de règles et trop d’impôts tuent.
    Merci quand même pour la démonstration

  2. Marc dit :

    @ Stéphane : c’est la raison pour laquelle j’ai écrit ce billet. Au bout d’un moment, entendre toujours les mêmes bêtises, c’est fatigant.
    Et pourtant je souscris au constat que l’immobilier neuf est trop cher. Pas uniquement à cause des excès des pros, même si on peut toujours discuter du foncier et de son prix par exemple.
    J’en parlerai sûrement dans quelque temps d’ailleurs ;-)

  3. Soyons Honnete dit :

    Les agents immobiliers ne servent à rien ou presque.
    Des intermédiaires et voilà tout. Si on cherche un bien on va dans les annonces. Si on veux vendre on met une annonce.
    Arrêtez de vous dire que votre métier est utile, vous n’existeriez pas on mettrait juste un peu plus de temps à vendre et à acheter.
    Profession crapuleuse, vous ne vous plaigniez pas quand l’immobilier a monté monté, vous vous êtes enrichis sur le dos de jeunes qui se sont endetté (et les vendeurs aussi)
    J’ai honte pour vous.
    Changez de métier si on peu appeler ça un métier vu les zogottos que l’on voit chez vous, les menteurs et j’en passe…

  4. Marc dit :

    @ Soyons honnete : pour commencer, il faudrait lire l’article, car votre commentaire ne correspond pas à grand chose d’objectif. Il y est simplement question du poids des taxes dans le prix de vente des logements neufs. Pas des agents immobiliers, ni de l’utilité de telle ou telle profession ou de la qualité des gens qui la composent. La nature humaine veut qu’il y ait de tout partout.
    Et je ne trouve pas « honnête » de ne pas donner son nom quand on produit un commentaire aussi assassin qu’approximatif. Mais ce n’est que mon avis. :-)

  5. Antoine dit :

    @Soyons honnete: vous tapez là, au-delà des « promoteurs » sur tous les commerciaux: bancaires, vêtements, voitures, livres, etc. avec une maladresse et une agressivité confondante.
    Un bon commercial fait un travail précieux: celui d’intermédiaire, justement, et de conseil.
    Qui permet au vendeur et à l’acheteur de se rencontrer, qui permet à l’acheteur de mieux comprendre ce qu’il achète (ou non, d’ailleurs).
    Toute profession compte une minorité d’incompétents voire de crapules. Les vendeurs sont juste plus visibles, car au contact régulier de la population.
    Mais rejeter en bloc le métier d’intermédiaire montre une profonde méconnaissance des mécanismes socio-économiques qui soutendent notre société

  6. Marc dit :

    @ Antoine : hé bé… je n’aurais pas dit mieux. D’ailleurs, je ne l’ai pas dit ! :-)

  7. emalia dit :

    bonjour, vous présentez les taxes comme un truc qui ne sert à rien et qui vient juste plomber le prix d’acquisition et le budget de la personne qui va acheter le logement. Or qui dit construction nouvelle, dit nouveaux habitants et nouveaux besoins (écoles, bibliothèques, assainissement, parcs publics, terrains de sport…). est ce si anormal de demander aux nouveaux habitants de participer à leur financement?

  8. Marc dit :

    @ emalia : bonjour, dans mon esprit l’idée n’est pas de dire que les taxes ne jouent aucun rôle mais bien de pointer leur poids réel. Trop de gens pensent que si l’immobilier neuf est cher c’est que les professionnels abusent. D’où l’idée de décortiquer un peu le prix de vente et de mettre en exergue aussi les taxes qui vont aux collectivités (locales ou nationales d’ailleurs).
    Quant à savoir s’il est anormal que les nouveaux habitants participent au financement des infrastructures, le débat ne date pas d’aujourd’hui. Logiquement on devrait considérer que c’est l’impôt annuel local (taxe d’habitation, taxe foncière…) qui assume ces dépenses de solidarité et pas forcément une « taxe à l’installation pour nouveaux arrivants ». Il existe d’ailleurs la taxe d’aménagement (bien plus chère que la taxe locale d’équipement à qui elle a succédé en 2012) pour faire rentrer de l’argent dans les caisses sur ce plan là (et d’autres systèmes aussi comme les taxes dans le cadre de PAE, de PUP et autres taxe d’aménagement à taux renforcé selon les secteurs) sans oublier la taxe sur les plus-values de terrains à bâtir ou la taxe communale sur les terrains devenus constructibles.
    L’immobilier est bonne fille quand on y regarde de près… :-)
    (et encore on ne parle pas des droits d’enregistrement dans l’immobilier ancien qui est une taxe sans cause économique à proprement parler).

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