Le Pinel, C la zone ou pas ?

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crollumC’est super amusant cette histoire d’extension du Pinel.

Pas parce qu’on a vu l’ex ministre du logement à la télé la semaine dernière, avec ses petits camarades concurrents des primaires de la gauche.

Mais plutôt parce que, pour un dispositif fiscal en fin de vie, ou supposé tel, cet élargissement géographique sous conditions est, d’une part surprenant et, d’autre part, potentiellement inquiétant.

Quelle mouche a donc piqué notre législateur pour qu’il ait commis une telle évolution, interprétée par beaucoup comme une jolie marche arrière en termes de sécurité d’investissement locatif ?

Pourquoi la zone C ?

Un petit coup de mouche C  C pour les marchands de sommeil ? 😉

Pfff, c’est vraiment la zone alors !

 

croppinsImpossible d’en vouloir à Sylvia Pinel, elle n’est plus ministre du logement.

crosseImpossible d’en vouloir à Emmanuelle Cosse, elle sait qu’elle ne le sera plus  très bientôt.

moncroe-b00bzyImpossible d’en vouloir à votre grand-mère, elle ne l’a jamais été.
(ah, non ? Ce n’est pas votre grand-mère ? Désolé ! 😉 )

Mais, nom d’un ministre,  pourquoi vouloir maintenant promouvoir la zone C après l’avoir si ardemment châtiée ?

Une période de transition sensible ?

Il ne vous a pas échappé que 2017 était une année un peu particulière au plan national.

En gros, on entre en zone (non, pas en zone C !) de turbulences géo-politiques.

Le genre d’époque où, du point de vue du législateur, il vaut mieux ne pas perturber le bon fonctionnement de l’économie, surtout dans un secteur – celui de la construction – en reprise et grand pourvoyeur d’emplois locaux et d’impôts tout aussi locaux.

Cette logique de raisonnement conjoncturel recèle cependant, selon les Echos, un potentiel danger pour la réputation de l’investissement locatif (et pas que pour sa réputation, si on se place du point de vue de l’investisseur 🙂 ).

Autant dire tout de suite que l’interrogation est légitime.

Car autant la prolongation du Pinel d’un an, jusqu’au terme de l’année 2017, pouvait être comprise comme une logique de continuité et de transition future, autant le retour en grâce de la zone C ne s’imposait pas spontanément.

Alors ?

Quelques souvenirs douloureux pour les promoteurs

L’année 2008 a laissé quelques traces dans les esprits et dans les comptes d’exploitation de l’époque.

La crise des subprimes, qui avait entraîné l’économie en général dans des remous délicats, avait été renforcée dans le secteur du logement neuf par une campagne médiatique du style « Les Robien de la colère » qui avait achevé de mettre à mal le taux d’écoulement des programmes immobiliers.

S’en était suivi un tel marasme que le législateur avait été contraint, pour éviter le pire, de relancer la filière avec le dispositif fiscal Scellier, le plan des 30 000 logements (ventes VEFA des promoteurs aux bailleurs sociaux) et la banalisation des VEFA par la suite, en accompagnement des servitudes de mixité sociales de plus en plus abondamment introduites dans les PLU en suite de la loi SRU.

La profession avait donc eu le sentiment d’être passée très près du gouffre et avait accepté sans difficulté le recentrage des aides et des dispositifs selon la logique de zonage des zones tendues (A, Abis, B1, B2 et C…).

A cette occasion, le Duflot (successeur du Scellier, mais rapidement mis au placard 🙂 ) et le Pinel avaient acté la mise à l’écart totale de la zone C (le secteur « rural ») et l’éligibilité à titre dérogatoire de la zone B2 (les agglos de plus de 50 000 habitants) sur proposition des maires et décision du préfet après avis du comité régional du logement.

Cette configuration – pour restrictive qu’elle ait pu être – avait le mérite de respecter un principe de précaution ou de prudence propre à rétablir la confiance en n’entachant pas la crédibilité et la réputation des nouvelles règles.

Et tout le monde l’avait apparemment accepté de bon cœur.

Il faut dire que la confiance, c’est très précieux.

Et ce n’est pas CROllum qui nous dira le contraire…

crollum
Précieux… Oh oui, c’est précieux…. la confiance. Mais moins qu’un anneau !!!

Pourquoi donc risquer d’entamer la confiance alors que rien ne semble y pousser ?

C’est la question du jour !

Quels enjeux pour l’extension de la zone C ?

A vrai dire, c’est plutôt l’interrogation qui domine.

Comme aurait pu le dire Tonton Freud : « le doute m’habite » …

criketaVu que le Pinel n’existe que pour moins d’un an maintenant, il est physiquement impossible de monter un programme et de le commercialiser avant la fin du Pinel (31-12-2017).

Et après 2017, le nouveau Président impulsera avec sa majorité une politique du logement différente (pas forcément plus cohérente que l’actuelle ?) avec des règles par définition inconnues jusqu’ici.

Reste donc le soupçon de la volonté d’édiles locaux d’aider l’économie locale via le déstockage ponctuel et à très court terme de logements difficiles à écouler dans des zones bucoliques, certes, mais pas forcément tendues (au sens du besoin en logements) ni recommandées aux investisseurs.

Ce qui ne constitue de toute façon pas une politique de fond et donc pas une tendance souhaitable.

La seule conclusion qui s’impose à l’investisseur responsable est donc plus que jamais de :

  1. vérifier comme il se doit la réalité de la demande locative du marché
  2. et de ne pas s’arrêter à des prix de vente éventuellement plus faibles en tant que critère de décision principal…

Bah… encore quelques mois et on y verra plus clair !

 

Bonne semaine et soignez ce qui vous est le plus précieux ! 🙂

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