Le nouveau profil du PTZ 2016

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fancromasComment présenter son meilleur profil sans perdre la face ?

C’est le challenge proposé au PTZ 2016.

Parce qu’après plus de 20 ans et de multiples retouches ou aller-retours tactiques, il s’agissait enfin de faire bonne figure.

Autrement dit : comment sans visage l’avenir pour le PTZ ?

En faisant tomber le masque bien sûr !

Car comme le disaient les poilus dans les tranchées de 14-18 : « le masque agace ! »  😉

 

J’avoue. Il n’y a pas que des poilus. Et les tranchées ne sont plus tendance.

Mais quand même…

Les ramollis de tout poil ont un côté agaçant. Ca manque de gaz.

Comme le PTZ jusque là.

Et maintenant ? Il rempile ? Ou face ? 😉

Petit retour en arrière

On en avait parlé il y a quelques semaines à l’occasion des annonces du président sur l’élargissement du PTZ.

J’avoue ma méfiance initiale.
Les effets d’annonce déclenchant chez moi les mêmes réactions chimiques que les gaz hilarants.

Pas les gaz moutarde, non, on n’est pas des poilus.

Plutôt les gaz boutade. Et comme dit l’adage : la boutade monte au nez.

Et quand on l’a dans le nez, on se méfie facilement.

J’étais donc dans une expectative prudente.

Mécréant que je suis. 🙂

Pronostics sur la réussite du PTZ 2016

LE PTZ 2016 se veut élargi. Donc libéré. Et ça se voit.

Autant le dire tout de suite. Il va beaucoup mieux marcher (et beaucoup plus vite) que ses devanciers.
Pourquoi ?
(non, pas à cause de ses orteils 😉 )

1- La hausse des plafonds de revenus va injecter plus de candidats à l’achat dans le dispositif, ce qui n’est pourtant pas l’essentiel (car il existe souvent des effets d’aubaine qui gonflent les chiffres alors qu’une bonne part de ceux qui en ont profité auraient pu faire sans cela).

2- Le relèvement sensible d’une quotité de prêt à 40 % dope le montant de prêt moyen dans des proportions importantes.

3- Et, surtout, on s’en paye une bonne tranche ! 🙂

Car c’est la tranche qui fait la vraie différence. Des tranches bien tranchées et le système retrouve du tranchant.

A bas les ramollis de la tranche ! 😉

Il faut savoir trancher pour présenter son meilleur profil

Dans le contexte de taux actuel, il existe un paradoxe apparent.
L’efficacité d’un dispositif comme le PTZ ne repose pas principalement sur le différentiel de taux entre ceux du marché et le niveau zéro, d’autant que le coût de l’ADI (assurance décès invalidité) pèse sur le PTZ autant que sur un prêt libre.

Le vrai plus du PTZ provient donc bien davantage de sa capacité à effacer ou plutôt reporter le remboursement le plus loin possible dans le temps afin de ne consacrer initialement ses ressources qu’à la charge financière du prêt libre contracté en parallèle.

Or, les dernières versions du PTZ pêchaient cruellement de ce côté, avec des différés significatifs sur 2 ou 3 des 5 tranches de revenus (les tranches les plus basses) et rien pour les tranches les plus hautes.

En clair et en simplifiant, il y avait des différés corrects pour les moins fortunés mais que ceux-ci avaient du mal à valoriser car ce sont les ménages financièrement les plus fragiles (et que le montant du prêt PTZ était modéré) pendant que ceux qui avaient les moyens n’avaient pas de vrai différé, ce qui ne servait donc à rien à part coûter de l’argent au budget de l’état sans générer davantage d’achats réels (sauf l’effet d’aubaine d’économie de frais financiers pour ces acquéreurs aisés).

Or, il semblerait que, et je le dis du bout des lèvres car il faut que la loi fiscale (PLF 2016) soit votée pour que tout soit figé, l’on s’oriente à la suite d’un amendement non plus vers 5 mais vers 3 tranches (voir le site de l’ANIL par exemple).

Ce qui changerait tout.

Car avec un étagement des revenus et des profils de différés (15, 10 et 5 ans) vraiment significatifs et intéressants pour les deux premières tranches, le différé est réel et se combine avec un montant de prêt plus important, ce qui génère un effet levier des plus sympathiques… 🙂

Doré sur tranche !

Quelques exemples d’un bonheur (trop longtemps) différé

Mon copain Excel m’a livré quelques confidences.

Un couple avec 2 enfants gagnant 3000 euros par mois veut acheter un T4 neuf à 240 000 euros en zone B1 ?

Avec son revenu fiscal de 32 400 € (3000 x 12 x 0.9), il aura droit à un PTZ de 96 000 € et sera en tranche 1 avec un différé de 15 ans (suivi de 10 ans de période de remboursement à 800 € par mois hors ADI) pour un taux d’effort de 25 à 26 % en année 1 (avec 3.5 % de frais d’acte et de garantie, et en considérant en complément un prêt libre sur 25 ans à 2.50 % et une ADI prudente à 3.5 € pour 10 000 €).

L’avantage sur ce type de profil c’est que le différé de 15 ans peut permettre d’envisager des stratégies patrimoniales diverses (revente à 15 ans ou conservation avec un bien amorti en partie et pour lequel le surcroît de mensualité sera en partie gommé par l’usure monétaire de la période longue).

Pour un autre couple, sans enfants, en zone A (revenu fiscal 37800 €) et un achat de 210000 €, on obtient un PTZ de 84 000 € (tranche 3, différé de 5 ans seulement puis 15 ans de remboursement) et un taux d’effort de 19 à 20 % en année 1.

Dans un exemple comme celui-ci (et le plus souvent d’ailleurs) l‘établissement prêteur proposera de mixer le PTZ et le prêt libre pour lisser les échéances et éviter les marches d’escalier trop hautes.

Dans les deux cas particuliers ci-dessus le PTZ 2016 accordé est de 30 à 34 000 € supérieur à la version 2015 du PTZ et le différé est allongé.

Ce qui améliore sensiblement l’ordinaire.
A condition que le PLF 2016 ne soit pas perverti et nous fasse de belles tranches ! 🙂

L’effet de masque

Jusqu’ici le PTZ avançait masqué, sans doute pas très fier de sa face.

Ou de ses profils ?

En tout cas, il ne sert plus à rien aujourd’hui de différer… la révélation.

Enlève ton masque FanCROmas, on t’a reconnu !

fancromas
Hé hé, le PTZ tombe le masque, mais pas moi !!!

Hé oui, l’aventure continue ! Sans rire…

 

Bonne semaine à tous, et n’hésitez pas à vous démasquer dans les commentaires si le coeur vous en dit…

Une réflexion sur « Le nouveau profil du PTZ 2016 »

  1. Bonjour , je suis un fidèle lecteur de votre site , et je demandais si il est possible que je fasse un lien de mon site « location-appartement.fr » à votre site parce que je suis sûr que votre contenu intéressera mes visiteurs .
    Merci de me dire si je peux?
    Cordialement,
    Lionel

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