Le foncier trop cher ? Comme c’est comique !

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Les comiques troupiers me font parfois rire.

Les comiques croupiers, un peu moins.

Car ces entremetteurs de l’illusion pourraient laisser accroire qu’une économie de casino prévaut sur celle du réel.

Ca roule comme sur des roulettes ? Va pour la roulette ! Russe ?

A la décharge de tous les croupiers, dans croupiers il y a croupe.

Et il est très difficile de l’avoir toujours bordée de nouilles… 😉

Oh, certes, la chance ne sourit qu’aux audacieux. Mais pas aux inconséquents !

Et par conséquent… On dit quoi à propos du foncier trop cher ?

 

Par conséquent ? C’est très très simple, en deux mots : sacrément compliqué…

Mais avant de constater et traiter les conséquences d’un système, il serait si bien d’en analyser les causes. Sans faire semblant.

Ni foncier dans le brouillard ! 🙂

Le foncier trop cher, pourquoi ?

A priori, le sujet pose question au gouvernement.

Le député Jean-Luc Lagleize s’est ainsi vu confier une mission temporaire en vue de « proposer des solutions afin de maîtriser les prix du foncier et de lutter contre la spéculation foncière » .

Autrement formulé, il est question de « mettre en avant les bonnes pratiques existantes et de créer de nouveaux outils à disposition des collectivités territoriales, qui pourraient aboutir à la rédaction d’une proposition de loi ou à des évolutions réglementaires » .

Magnifique ! C’est si beau de vouloir promouvoir les bonnes pratiques ! 🙂
Et de lutter contre la spéculation !
On ne peut qu’applaudir à tout rompre… 😉

Mais tordre le cou à toutes les mauvaises pratiques serait bien plus efficace qu’une rhétorique aussi binaire : bonnes pratiques vs spéculation.

Les bons d’un côté et les méchants de l’autre, vraiment ?

Par exemple, en matière de solutions contre les mauvaises pratiques à éradiquer à l’évidence, on devrait commencer par :

rendre le foncier plus abondant en obligeant chaque PLU en zone tendue à une densité significativement supérieure au précédent (et pas l’inverse comme quasi systématiquement)

missionner les préfets pour (vérifier a priori et donc) refuser les révisions de PLU (ou les nouveaux PLU) n’allant pas dans le sens du développement durable et de la densité améliorée (moindre consommation d’espace notamment)

– obliger les décideurs de permis de construire à respecter les règles des PLU qu’ils rédigent aux-mêmes

mettre un terme à la rétention volontaire de projets immobiliers en interdisant les pré études de projets (avant dépôt de permis) ou les consultations préalables de riverains ou les chartes illégales ou les interdictions de déposer des  permis avant les élections municipales

interdire aux collectivités de pratiquer la surenchère par la vente au plus offrant des fonciers publics : la définition d’un juste prix et la sélection du meilleur projet d’aménagement ou de construction serait plus vertueux

Le premier aveugle venu serait capable de voir que ce sont là parmi les premiers freins – de loin les plus évidents et à fort impact – à une modération des prix du foncier.
Encore faut-il vouloir voir que maîtriser les prix du foncier, c’est d’abord assurer la fluidité d’un approvisionnement.

Car avoir un château d’eau rempli d’eau si vous avez fermé les vannes à 90 %… ne laissera qu’un mince filet d’eau en sortie.

Et les villageois s’étriperont pour avoir accès à la ressource.

C’est exactement pareil pour le foncier.

Quand il faut négocier 10 promesses de vente d’achat pour sortir 2 ou 3 projets, et que ce raisonnement là est généralisé, que croyez vous qu’il se passe ensuite ? 🙁

Chaque opérateur va proposer un peu plus cher que la fois d’avant pour  tenter d’approvisionner sa boutique.
Fuite (pas du château d’eau 🙂 ) en avant.

La faute à qui ?

A l’opérateur de terrain ?
Bien sûr, car personne ne peut s’exonérer de sa responsabilité individuelle. Et certaines offres de prix (tout comme leur évolution) ne sont pas du tout raisonnables.

Aux régulateurs (puissance publique au sens large) ?
Mais bien évidemment, et en tout premier lieu ! Qui a donné l’ordre – peu importe qu’il soit explicite ou implicite – de fermer les vannes du château d’eau ?

On pourra toujours condamner la soif, mais elle est naturelle.
Ou le sens du court terme des opérateurs. Mais il est hélas logique.

La faim aussi est naturelle. Et quand les opérateurs n’ont plus rien à se mettre sous la dent, ils se bouffent entre eux.

Il existe à cet égard un très vieux dicton CRO : « Quand t’as CRO faim, bouffe ton voisin !  » . 🙂

CRO ? Quel CRO ? Ah oui, celui de la tribu des AnCROpophages bien sûr ! 😉

CRO anthropophage
Et si on m’embête encore, je vais même bouffer les orteils !

 

(Oh non, pas les orteils, pitié pour le blog ! 😉 )

A contrario de la logique court terme des opérateurs, le garant du long terme, des équilibres sains et des systèmes vertueux doit donc d’abord être la puissance publique.

Ce qui n’est hélas pas le cas en matière foncière (et pas beaucoup plus en matière du sujet « logement » élargi).

Donc, confier à un parlementaire une mission, peut-être celle d’ouvrir réellement les yeux (?), est évidemment un premier pas ; qui ne servira à rien si on ne remonte pas à la source réelle des problèmes.

Comme toujours trop souvent ? 🙂

Le foncier moins cher, comment ?

Le risque d’une telle mission, c’est celui de la montagne qui accouche d’une souris.

Voudra-t-on traiter le mal à la racine?
Ou juste « mettre en avant les bonnes pratiques… » et proposer des solutions bancales, parcellaires, minimalistes, dont la principale aptitude sera celle d’être mises en avant dans le cadre d’une comm institutionnelle positive sur l’air de « on a traité le sujet » ?

Tripoter un thermomètre n’a jamais fait tomber la fièvre ! 🙂

Bref, on va bien voir et on saura bientôt à quoi s’en tenir puisque la mission est supposée se terminer en Juillet.

A part ça, au chapitre des emplâtres sur une jambe de bois, et si on voulait vraiment faire preuve d’imagination tordue, on pourrait égrener des solutions plus ou moins fondées ou farfelues comme :

– plafonner (dans une logique de secteurs géographiques plus ou moins « tendus ») le prix du foncier à « tant d’euros par mètre carré de surface de plancher » , en se basant sur la SP du permis de construire obtenu

– ou plafonner le prix du foncier à un pourcentage du prix de vente

– ou remettre en cause le bénéfice du dispositif Pinel aux programmes dont le prix d’achat du foncier dépasse un plafond prédéterminé par m² de SP (par zone)

– ou empêcher les élus locaux de délivrer des permis dont la SP serait inférieure à 80 ou 90 % du potentiel maximal du terrain concerné

Ces quelques pistes sont des échos de début de suggestions susurrées du bout des lèvres et sans certitudes, relevées ça et là, mais on pourra trouver à chacune des inconvénients :

– plafonner le prix au m² de SP : comment définir des secteurs assez fins et pertinents, et le bon niveau pour les plafonds ?

– un % du prix de vente : mais alors, acheter plus cher permettrait de vendre plus cher, et surtout, réciproquement, en donnant une prime aux acheteurs de foncier les plus agressifs ?

– raccrocher une contrainte supplémentaire au Pinel ? Dangereux, car le Pinel, c’est le seul moteur du neuf. Celui qui permet de tirer dans son sillage les ventes à perte des logements sociaux ou à prix maîtrisé. Hors Pinel, point de salut, point de volumes et point de travaux pour les entreprises du bâtiment.

– obliger un maire à délivrer un permis à 80 ou 90 % minimum du potentiel maxi ? D’abord, c’est quoi le potentiel maxi d’un terrain ? Et ensuite, s’il ne veut pas, il se contentera de carrément refuser le permis.
C’est si simple et si beau la vie dans le cadre d’une décentralisation plus proche de la monarchie absolue que de l’idéal républicain !

Bah, toutes ces thèses, hypothèses et conjectures, on dira que c’est juste pour blablater entre amis.
Des spéculations… intellectuelles, quoi ! 🙂

Car, sur le fond, et juste entre nous, je vous chuchoterais bien à l’oreille que ce n’est pas parce qu’un système est difficile à optimiser ou qu’il peut présenter des inconvénients qu’il ne faut rien faire.

Surtout quand ne rien faire est à l’évidence une très mauvaise solution, bien loin des pseudo « bonnes pratiques » ! 🙂

Et en fin de compte ?

En fin de compte, comme ni le député Lagleize ni le ministre du logement ne demandent d’avis à un CRO magnon bas de plafond (y en a beaucoup trop à respecter, des plafonds ! 🙂 ), on se contentera de commenter plus tard les éventuelles décisions.

Pourtant en matière de solutions préhistoriques ou à la masse, on en connaît un sacré rayon !

Voire même un diamètre… 😉

 

Bonne semaine à tous !
Avant la quadrature du cercle… 🙂

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