Le financement du promoteur : à fond la caisse ?

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Ah, ces promoteurs…. ils sont pétés de thunes !

Tous ? Mais bien sûr !

Petits et gros ? Gros comme petits. Et les moyens aussi.

De toute façon, ils ont forcément les moyens ! Qu’ils soient petits ou gros.

Remarquez, pour financer des projets immobiliers, il faut forcément un peu d’argent, hein ?

Oui, mais propre, pas une caisse noire. Ni de l’argent blanchi.

Et zut, de l’argent gris alors ? Ou haut en couleurs ? 😉

 

C’est le grand mystère. Celui des océans où slaloment les requins.

Celui de la pénombre du chiffre. Avec beaucoup de zéros, mais pas tous nuls.

Celui du financement des programmes immobiliers par les promoteurs.

Mais comment ça marche ?

C’est très simple. Mais on va  quand même essayer de vous expliquer. 🙂

La première idée n’est pas de prendre le train en marche, mais en marge.

C’est la clé du mystère originel.

Sans marge, pas de banquier et donc pas de financement.

Il faut donc un bon montage opérationnel pour sortir une marge décente (par exemple 6 % du chiffre d’affaires au minimum) et espérer convaincre  un partenaire financier institutionnel.
Par le dialogue :

« Bonjour Mme la Banque, je voudrais me faire financer un programme immobilier » .

« Bon, il est situé où votre programme et vous avez quoi comme nombre de logements, comme chiffre d’affaires, comme marge ?  » .

A partir de là, on peut commencer à discuter… De quoi ?

Des caractéristiques objectives du programme (typologie des logements, surfaces, grille de prix de vente, prix de revient prévisionnel, modes de commercialisation et rythme prévisionnel…).

Et aussi : du plan de financement !

Car c’est ça qui rend le banquier heureux. Et le bonheur du banquier n’a pas de prix.

Même s’il a un coût. Rien n’est parfait en ce monde ! 🙂

Ben voilà, même quand il en manque, il faut des sous !

Un banquier normalement constitué aime les promoteurs fortunés.

N’importe quel banquier de promotion immobilière vous le dira d’ailleurs avec la pudeur de ses mots bien à lui : un promoteur heureux n’est pas un promoteur en liesse, mais un promoteur en liasses ! (là, je vais me faire des copains, mais compter les billets, c’est une activité vraiment très déliassante…) 🙂

Et chaque programme étant un nouveau pari (comme le dit souvent CRO, un pari vaut bien une masse ! 😉 ), il faut remettre le couvert à chaque nouvelle opération immobilière, i.e. établir son budget prévisionnel et son plan de financement.

Les ingrédients du plan de financement ? Pour la recette de base :

  • les fonds propres amenés par le promoteur (aux alentours de 10 % du chiffre d’affaires ttc assez souvent)
  • la part du prix de revient couverte par la pré-commercialisation (la somme des contrats de réservation engrangés avant de lancer définitivement le projet, souvent entre 40 et 50 %)
  • le crédit court terme accordé par le banquier
  • et la fameuse impasse de trésorerie

Les deux derniers ingrédients dépendent beaucoup du rythme de vente (plus on vend vite, moins on a besoin de financement puisque ce sont les acquéreurs qui paient au travers de leur acte de vente et des appels de fonds consécutifs).

Du coup, c’est l’analyse dynamique des ventes dans le temps qui détermine le besoin en crédit et – s’agissant de prévisionnel – il faut arbitrer entre un crédit au plus juste (qui permet de payer moins de commissions) et une autorisation de crédit plus large, qui va coûter plus cher mais donnera plus de sécurité (par diminution de l’impasse de trésorerie) en cas de ralentissement des ventes.

Globalement, on se rend compte que c’est donc le volume de fonds propres disponibles (leur montant et leur vitesse de rotation) qui va dimensionner la capacité du promoteur à engager de nouveaux programmes.

Surtout quand on raisonne toujours en masse ! 😉

D’où la tentation quasi irrépressible de trouver de nouvelles ressources quand la course au volume est engagée ou que les fonds propres sont structurellement trop faibles.

Crowdfunding ou CROdefunding ?

On m’a déjà demandé plusieurs fois ce que je pensais du crowdfunding et si je pensais y recourir bientôt en tant que promoteur.

Je suis perplexe.

D’un côté, l’idée d’être moins dépendant d’un fournisseur de ressources financières (la banque) me paraît stratégiquement intéressant en termes d’autonomie et sécurité, surtout en pensant au côté cyclique d’une activité (la promotion immobilière) parfois subitement moins appréciée (cf la crise de 2008 post subprimes) et où certains comportements purement financiers avaient manifestement préféré la récupération à court terme de créances au détriment d’un esprit partenarial gagnant sur la durée.

Comment une activité qui commence par CRO pourrait-elle d’ailleurs être autre chose que positive ? 🙂

 

Crowdfunding immobilier
A vot’ bon coeur, les gens ! Le CROdefunding à la rescousse des promoteurs…

 

Mais, d’un autre côté, l’intérêt est assez limité car :

  • les montages proposés prévoient invariablement ou presque l’utilisation des fonds issus de crowdfunding en tant que complément des fonds propres du promoteur (et pas en substitution totale) ce qui suppose implicitement le maintien dans le jeu de la banque (pour le crédit court-terme, sans omettre la GFA en parallèle).
  • économiquement, un promoteur n’ayant pas engagé tous ses fonds propres n’a pas intérêt à recourir à cette technique car – outre la complexité supplémentaire de monter un dossier de financement – les rémunérations servies aux funders sont plus chères (8 à 10 % à titre indicatif) que le prix de l’argent imputable à la rémunération des comptes courants d’associés (d’où une moindre marge opérationnelle)

Du coup, c’est l’insuffisance absolue ou relative des fonds propres du promoteur qui devrait rationnellement créer l’opportunité de recourir au crowdfunding (ou pas), avec sans doute 2 types de profils bien distincts :

  • le promoteur à la structure financière faiblichonne, voire « limite » (et là je me dis qu’il vaut mieux éviter)
  • le promoteur en phase de croissance, dont le niveau de fonds propres ne permet pas de couvrir les besoins des programmes en développement (typiquement un bon risque, oui, d’accord, … tant que la conjoncture et les planètes économico fiscales sont bien alignées : et on fait quoi si la machine se grippe ? On verra plus tard, si ça arrive ?)

Reste aussi à sécuriser – du côté des investisseurs – le sort des fonds avancés par une vraie analyse approfondie et multifacettes, ce qui suppose que les plate-formes de crowdfunding soient compétentes aussi bien sur le versant métier promotion que sur celui du volet financier à proprement parler.

Car toutes ne se valent sans doute pas et il vaudrait mieux éviter la survenance d’un futur scandale (où tout le monde serait mis dans le même palmier 🙂 ) par la faute d’opérateurs qui auraient confondu opportunité et maîtrise des risques.

Bref, il y a aujourd’hui à boire et à manger.

Et des déboires qui pourraient un jour démanger ?

 

A chacun son analyse et son opinion. Pour les échanges, c’est en commentaires ! 🙂

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