Le Duflot prend la mer !

Investissement locatif 3 commentaires

Se tourner vers l'avenirSonder l’avenir. Comme le discobole qui vient de lancer son projectile et qui scrute l’horizon pour mieux apprécier sa trajectoire.

Ou comme le Duflot qui quitte le port pour affronter la mer ?

En matière d’investissement locatif, les certitudes sont peu nombreuses.
Il y a toujours le risque de se ramasser, comme le disque qui revient au sol, mais aussi la chance de trouver des vents favorables…

La mer et les vents contre l’amer et l’évent ? Allez savoir…

Mais alors… tout savoir ! Pour le Duflot, l’info c’est par ici !

Ah, mes amis, c’est beau comme un feuilleton à suspense !

Les élections en Mai, l’incertitude sur la succession du Scellier, les questions sur le profil du nouveau dispositif, la promesse des décrets avant la fin de l’année et, PAF !
Le décret du 29 Décembre publié au Journal Officiel du 30 Décembre, juste avant le coup de gong de l’an vieux !

De quoi vous submerger d’émotion, non ?  🙂

Ce qui me fait rétrospectivement sourire, c’est le parallèle avec le Scellier qui avait aussi surgi des ténèbres de Décembre pour disparaître 4 ans plus tard. Tiens, 4 ans, c’est aussi la durée prévisionnelle du dispositif Duflot. Ca fait plaisir de voir qu’entre Noël et Jour de l’An les politiques gardent le sens des traditions !   😉

Comment lire l’intérêt de la loi Duflot ?

Evacuons tout de suite la tentation de comparer durablement le Scellier avec le Duflot.

Vous comptez encore en anciens francs ou en pesetas ? Non ! (enfin, j’espère pour vous)

Pour faire simple, je vous livre mon opinion :

– techniquement, le Duflot est moins sexy que le Scellier (attention, je n’ai pas dit que je parlais des personnes, hein, je parle des dispositifs fiscaux !). Ses contraintes l’apparentent en effet bien plus au Scellier social auquel il doit donc être comparé. La perte de l’abattement de 30 % sur les loyers et l’impossibilité de rajouter 3 ou 6 ans de défiscalisation au-delà de la période obligatoire de 9 ans lui donnent un profil financier globalement moins intéressant. Et les contraintes réglementaires sont un peu plus lourdes.

– mais ce n’est pas comme ça que la question se pose, car le Scellier n’est plus dans les rayons du supermarché de la défiscalisation. La bonne approche est donc de se poser la question de savoir au cas par cas si la réduction d’impôt proposée par la loi Duflot est favorable pour l’investisseur qui sommeille en nous.

Sinon, on pourrait aussi se demander si le Robien, le Borloo, le Méhaignerie, le Besson ou le Périssol étaient mieux que le Duflot ? Rolls Royce, Harley Davidson, Deudeuche ou Motobécane ? Paix à leur âme et vivons avec notre temps !

Si vous « motorisez » cette expression, bien sûr !

Cro en moto
Ca roule le DUFLOT ? Demandez un peu à notre Préhisto !
(tiens, son visage me rappelle quelqu’un…)


Le profil définitif de la loi Duflot

La loi Duflot avait déjà été approchée dans un article quasi préhistorique du mois d’Octobre qui donnait les grandes lignes de ce nouveau dispositif fiscal.

Nous avons maintenant, grâce au Décret Duflot du 29 Décembre 2012, les réponses à toutes les questions.

Sur les loyers plafond Duflot

L’annonce de loyers plafond inférieurs aux loyers de marché a bien été tenue. Si on veut comparer avec le Scellier, les loyers plafond Duflot 2013 (à zone géographique comparable) sont très largement inférieurs à ceux du régime de base et même inférieurs de 6 à 7 % aux loyers plafond du Scellier intermédiaire 2012 (aussi appelé Scellier social).

Sur les plafonds de ressources pour les locataires

Pas de surprise non plus ; avec des plafonds inférieurs de 20 % environ à ceux du Scellier intermédiaire, les plafonds de ressources Duflot sont conformes au durcissement annoncé, mais sont suffisamment généreux pour permettre de loger tout un chacun sans excès.
En raisonnant en revenu net mensuel dans une grande agglo de province (zone B1), un célibataire peut gagner jusqu’à 2 755 euros, un couple 3 679, un couple avec 1 enfant 4 424, un couple avec 2 enfants 5 341 euros ; ce qui ne pose donc pas problème pour trouver un logement à tarif abordable, d’autant que les loyers ont été revus à la baisse.

Sur le plafond de prix de vente au mètre carré

Le bénéfice de la loi Duflot est plusieurs fois plafonné. Par le montant annuel d’investissement de 300 000 euros, par le nombre de logements (1 ou 2 maxi par an ; ce qui est un progrès par rapport au Scellier) et par un plafond unique de 5 500 euros par m².
Ce plafond, tout comme en Scellier auparavant, posera une limite évidente à la réduction d’impôt dans les zones où l’immobilier est cher, car s’il n’interdit pas d’acheter un logement à 8 000 euros du m², il écrête le montant du bonus fiscal de la différence entre 8 000 et 5 500.

Sur les zones géographiques éligibles à la loi Duflot

Faisons simple ;
Les zones A bis, A, et B1 sont éligibles sans restriction.
La zone C est éliminée sans sommation.
La zone B2 est en sursis ; autorisée jusqu’au 30 Juin 2013, seules les communes ayant obtenu une dérogation préfectorale pourront ensuite y prétendre.

Sur le niveau d’exigence thermique dans le neuf

La barre d’exigence thermique a logiquement été fixée au niveau BBC, dont on peut justifier soit au travers du label BBC 2005, soit au travers du respect de la RT 2012.

Commentaire complémentaire

Aucun bonus fiscal n’est prévu sous forme d’un allongement optionnel de la durée ou d’une performance énergétique supérieure. Dommage.

Un premier jugement de valeur sur la loi Duflot ?

Tout critiquable qu’il soit sur certaines options, comme la limitation sévère des zones éligibles ou le resserrement des plafonds de loyer au plus juste (par rapport aux loyers de marché ou au prix de vente effectif des logements neufs), le dispositif Duflot apparaît globalement cohérent dans sa volonté de tendre vers une offre de loyers plus sociale et dans l’équilibre de ses composantes.

Là où le bât blesse en revanche, c’est que ce dispositif est calibré pour gérer la pénurie budgétaire et que sa moindre diffusion (par rapport au Scellier) ne pourra absolument pas suffire à contribuer à l’atteinte de l’objectif affiché de 500 000 logements annuels. Avec un volume probable inférieur à 30 000 logements annuels, il ne sera au mieux qu’un petit complément mais pas un fer de lance.

Fer de lance que l’on cherche encore, car le remaniement insuffisant du PTZ+ ne relancera pas significativement l’accession à la propriété et le logement social ne pourra rien ou peu compenser, devant de son côté se battre sur plusieurs fronts (remise à niveau énergétique de son patrimoine, désengagement financier de l’état, faiblesse des finances des collectivités locales et relance de la construction neuve exigeante en fonds propres).

 

La morale de l’histoire ? L’avenir nous enseignera mieux, mais on reçoit souvent en proportion de ce que l’on donne…

 

 

3 réflexions au sujet de « Le Duflot prend la mer ! »

  1. Encore une loi qui ne fait que reprendre les vieilles recettes qui n’ont jamais marché et qui mise tout sur les grandes déclaration et l’amnésie collective. Le tout sous couvert de bonnes oeuvres…une réussite !

  2. Superbe article qui nous apporte ta vision personnelle.

    En tout cas, on peut souhaiter bon vent à la loi Duflot et on pourra maintenant voir l’impact social de ce type d’aide.

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