On me demande souvent combien de temps va durer un chantier de logements.
Et on s’étonne parfois de la réponse. C’est long de faire du neuf.
Et, plus c’est long, plus c’est… long. 😉
Mais pas toujours bon ?
De fait, pour construire et livrer sans trop de stress, il faut se donner du temps.
Ou le prendre. Mais sans abuser non plus, hein ?
Parce que les clients sont toujours pressés de rentrer dans leurs meubles.
Mais pour ça, il faut d’abord finir l’immeuble ! 🙂
Entre la technique et le client, le délai de livraison dépend étroitement de la durée du chantier.
Mais cette durée n’est pas que le fruit d’un planning purement théorique ou matériel.
Interviennent aussi des influences tierces de temporalité fiscale, de saisonnalité ou de sécurisation juridique. Et d’intérêt du client. Si, si… 🙂
Sans compter les aléas !
Une durée des travaux à géométrie variable ?
Il paraît que les chantiers, c’est encore un peu la préhistoire (comparés à l’industrie) ; ça tombe bien, c’est notre époque préférée ! 🙂
CRO cool !
C’est vrai que, raisonner en centimètres quand les objets connectés en sont au micron, ça ouvre parfois des perspectives abyssales d’incompréhension entre un client moderne et un process traditionnel et encore très artisanal (malgré la volonté de tendre vers une logique de maquette numérique, qui se heurte aux limites humaines de la mise en œuvre).
La durée d’un chantier dépend de tellement de paramètres :
- le volume des travaux (nombre de logements / nombre d’heures de travail…)
- le nombre d’entreprises intervenant sur site (à coordonner)
- la configuration des lieux (facilité d’accès, prise en compte de bâtiments existants, travaux de VRD à réaliser plus ou moins importants…)
- le nombre de niveaux à réaliser (aussi bien en sous-sol qu’en superstructure)
- le nombre d’équipes mis à disposition par chaque entreprise
- la qualité de l’encadrement et de l’autocontrôle des entreprises
- la compétence et la disponibilité du maître d’œuvre d’exécution (dont ses missions de pilotage et de coordination)
- la vigilance et la réactivité / sens de l’anticipation du contrôleur technique et des bureaux d’études
- la bonne gestion de l’installation et de la sécurité du chantier
- la capacité de tout ce petit monde à bien vivre ensemble
- plus l’intervention minimaliste du maître d’ouvrage, qui doit veiller à être la goutte d’huile dans les rouages et pas l’huile que l’on jette sur le feu.
Vu que les promoteurs se prennent tous pour des huiles, autant que ce soit pour la bonne cause ! 😉
Tout ça ne nous dit pas en combien de temps on peut réaliser un programme de logements, vu que tout est si différent d’une fois sur l’autre.
Chaque programme immobilier, et donc chaque chantier, est une nouvelle aventure, un prototype sur mesure à valider au long cours pour l’amener au mieux (ou au moins mal…) jusqu’à la livraison.
Un petit exemple ? 30 logements sur un niveau de sous-sol et RDC plus 2 étages sans difficulté particulière ?
- un mois de préparation
- un mois et demi pour le sous-sol
- 11 semaines pour le gros-œuvre
- 1 mois pour la charpente-couverture
On en est déjà à 6 mois avant l’entrée des corps d’état seconds qui vont travailler à l’intérieur du volume.
Et là, tout va dépendre du nombre d’équipes (le volume de personnel) mis à disposition par les entreprises ; disons 3 à 6 mois pour finir.
Plus les OPR (opérations préalables à la réception) menées par la maîtrise d’œuvre pour corriger les défauts et minimiser le nombre de réserves futures de livraison, qui peuvent prendre entre 10 jours et un mois suivant qu’elles sont menées en temps masqué ou pas.
Le temps masqué, c’est…
Mais non ! Ca, c’est le justicier masqué ! 😉
Le temps masqué, c’est le temps que l’on ne perd pas, et ceci en superposant certaines actions / interactions : par exemple, le maître d’œuvre commence ses OPR au rez-de-chaussée quand les entreprises (après avoir réalisé ce niveau) sont passées au-dessus pour finir le R+1 et le R+2.
Ceci permet donc de signaler au plus tôt les points à corriger et de notifier la totalité des OPR quelques jours seulement après la fin des travaux.
Bref, sur notre exemple, si tout se passe comme dans la théorie, avec des entreprises nickel-chrome et une maîtrise d’œuvre intelligente et disponible, un délai de 10 mois est possible, sans nuire à la qualité de l’ouvrage.
Mais… force est de constater que, dans la réalité, on se rapprochera plutôt de 13 mois en moyenne car la perfection n’est pas de ce monde (celui du chantier !) et qu’il faut parfois faire face à des défaillances d’entreprises et abandons de chantier consécutifs, à remplacer dans l’urgence et la douleur (pour le planning et pour les finances).
Remarquez, si c’était parfait, il n’y aurait rien à dire… et on n’aurait pas besoin d’en parler ! 😉
Les facteurs que l’on ne suit pas forcément à la lettre…
Ah…. mais c’est simple alors, on connaît la durée du chantier ! 🙂
Heu…. comment dire…. là on n’a parlé que de travaux et de théorie, mais si on considère que la durée d’un chantier n’est pas liée à la fin des travaux mais correspond à la livraison, la perspective peut changer !
Par la grâce de facteurs hétérogènes (pas été érogènes, hein, les coups de chaud de chantier ne sont pas de même nature et les facteurs ne sont pas tous sexy ! 🙂 ).
Par exemple :
- les éventuels retards liés au raccordement aux réseaux :
assainissement, eau potable, infrastructures de télécommunications, accès sur voirie publique, pose de compteurs individuels (eau, électricité…).
Il y a de temps en temps des planètes mal alignées…. - la prise en compte d’un engagement de livraison « fiscale » :
supposez que vous ayez promis à des clients, ou à une force commerciale ayant travaillé sur votre programme, une livraison avant le 31 Décembre…. et que votre planning théorique vous indique 31 Janvier…. il va falloir optimiser le cours du temps et accélérer le métabolisme du pilote et des entreprises !
Au risque parfois de quelques surprises de dernière minute ? - la saisonnalité :
une livraison en été est souvent appréciable et on peut être tenté d’anticiper pour faire plaisir aux clients.
Car anticiper fait économiser des intérêts intercalaires aux acquéreurs, et leur évite également de continuer à payer un loyer.
Côté investisseurs, la mise en location anticipée en été facilite la recherche de locataires (la bonne saison) et fait rentrer des picaillons plus tôt aussi (économie d’intérêts intercalaires et loyers plus tôt).
La limite pour le promoteur est de ne pas se mettre en danger par cette anticipation.
Car, sur ce dernier point, il m’est déjà arrivé de me coincer les doigts dans la porte… (en acier laqué fermeture 3 points 🙂 )
Une livraison contractuelle prévue au 30 Septembre…
Un chantier qui se déroule bien. Jusque là…
L’idée (saugrenue ?) de faire plaisir aux clients en anticipant la livraison à fin Juin…(d’autant que tout le monde dit que les chantiers sont toujours en retard 🙂 )
Une annonce officielle de la date de livraison anticipée aux clients fin Avril (pour une livraison fin Juin – début Juillet, donc)…
Un dépôt de bilan de l’entreprise de serrurerie quelques jours plus tard (portes et portails de garages, clôtures séparatives, grilles de défense, garde-corps de balcons etc…)….
Quelques vols sur le chantier dans les 10 jours précédant la livraison (éviers, chauffe-eau thermo-dynamique) et un coup de mou consécutif de 2 ou 3 entreprises…
Et voilà votre cadeau aux clients qui se transforme en livraison très délicate.
Avec certains d’entre eux qui le comprennent – et vous remercient quand même 🙂 – et d’autres qui l’oublient (adieu le souvenir des intérêts intercalaires gagnés, des loyers encaissés plus vite et du déménagement facilité ou du locataire plus facile à trouver…) et vous le font comprendre 🙁 !
L’art et la manière de pédaler dans le yaourt après avoir cru boire du petit lait…
Quel dommage de ne pas avoir aussitôt fait appel à une vraie spécialiste !
Du genre… Mamie CROva ? 🙂
Mince alors, si j’avais su ça avant, j’aurais tenté ma chance avec Mamie CROva.
Parce que, pour le yaourt, c’est mieux d’avoir du pot !
Bref, c’est la vie ! 😉
Et le mieux est l’ennemi du bien, comme souvent !
Bah, c’est comme ça qu’on apprécie le mieux les chantiers !
Sur la durée… 😉
