L’article 55 de la loi SRU : réforme en vue ?

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La vie est un long fleuve tranquille.

Enfin, pas toujours.

Et ce que l’on prend pour une vérité intangible aujourd’hui ne l’était pas hier.

Et ne le sera plus demain. Ou un autre jour.

Rien n’est immuable, même pas les dinosaures !

C’est CRO triste ! 😉 Mais c’est comme ça.

Pareil pour les règles applicables au logement, dont ce que l’on appelle de manière impropre « logement social ». Et la loi SRU avec son article 55.

Les époques changent, les réformes passent.

Mais les hommes restent ! 🙂

 

Il y a parfois des inepties qui existent. D’autres qui durent.

Un certain temps.

La guerre froide a fini par céder au réchauffement climatique. 😉

Le mur de Berlin est tombé au bout de 28 ans.

Le règne des dinosaures a pris fin, et la guerre de cent ans aussi.

Faut-il multiplier les exemples ? 🙂

Un coup de viseur dans le rétro ?

Je me rappelle quand j’étais « débutant » dans l’immobilier, à la fin des années 80.

La société dont je faisais partie, quoique opérateur de logement social, était alors également membre de la FNPC (fédération nationale des promoteurs constructeurs, l’ancien nom de la FPI, fédération des promoteurs immobiliers) car elle faisait aussi un peu de vente (accession à la propriété et investissement locatif, dans la limite des plafonds de prix de vente du prêt conventionné de l’époque).

J’assistais donc aux réunions régulières et parfois folkloriques 🙂 de la chambre régionale des promoteurs.

Autour de la table, une autre société HLM et une bonne quinzaine de promoteurs privés traditionnels (dont 1 ou 2 promoteurs nationaux, pas plus).

Les discussions portaient sur la conjoncture commerciale, sur l’évolution du PLU de la ville centre, sur les prix du foncier, sur les textes de loi en préparation au niveau national, mais jamais sur le logement social.

Pourquoi ?

Parce que les deux métiers étaient séparés par une paroi étanche (genre mur de Berlin réglementaire), que les VEFA n’avaient pas cours entre cousins très éloignés et qu’aucune obligation de mixité sociale n’était à charge du secteur privé.

En gros, chacun vivait sa vie chez soi, les privés étaient libres et les sociaux (alias HLM) sous tutelle réglementaire étroite et avec un champ d’activité réduit où les sujets rois étaient la rénovation du patrimoine ancien (la fameuse prime « PALULOS ») et la production de locatif neuf.

Les seuls sujets de friction potentiels relevaient du foncier et du droit de préemption, mais la ressource foncière était alors moins rare qu’aujourd’hui.
Et, surtout, bien moins chère…

La perméabilité ou la rencontre de deux continents

Depuis la loi SRU et son célèbre article 55, la volonté de produire du logement social en zone tendue a été réaffirmée.

La crise économique et immobilière de 2008 (fille de la crise des « subprimes » US) a ensuite tellement secoué les opérateurs privés qu’un plan gouvernemental dit des 30000 logements (visant à déstocker des logements privés pour les vendre aux opérateurs sociaux) a été mis en œuvre, autorisant les VEFA entre sociaux et privés de manière explicite.

Les opérateurs des deux bords se sont ainsi rapprochés, les uns voyant dans la pérennisation de cette pratique un moyen de diminuer les risques et les autres une façon d’augmenter leur production.

Comme les SMS (servitudes de mixité sociale) ont ensuite fait leur apparition de manière généralisée dans les PLU ( et dans les smartphones ! 😉 ), le choix n’en est de toute façon plus devenu un, et ce qui constituait une option stratégique est devenu une obligation.

Sur la base d’un taux d’objectif de 20 % initialement, puis 25 % (loi Duflot) en tant qu’objectif affiché par l’état.

Objectif par ailleurs dogmatique et intenable, mais on en s’en est déjà moqué par ici

La réforme, l’arrêt forme, la raie forme, l’art est forme ?

La réforme : il y a tellement de manières de l’écrire ou d’en parler que là n’est pas l’essentiel.

Quand la règle du jeu est tellement stupide qu’elle est impossible à respecter, elle ne peut qu’être réformée.
Tous les acteurs devraient le comprendre spontanément.

Mais – paradoxalement – c’est pourtant pour cela que l’état joue les contorsionnistes : comment ne pas désavouer politiquement les objectifs de logement social de ses prédécesseurs et l’affichage de 25 % afin de rendre possible – au moins sur les apparences – ce qui ne l’est pas ?

Bref, comment faire enfiler à des matrones chaussant du 45 le 36 fillette de Cendrillon ? 😉

1- En lui rabotant le pied (ze fabulous coup de rabot à la française ? 🙂 ),

2- en trouant la chaussure à son extrémité,

3- en transformant l’escarpin en babouche ?

Vaste débat, un tantinet surréaliste toutefois… quasiment Shadokien ? 😉

D’où ce qui a déjà été royalement annoncé récemment par les pouvoirs publics sur le taux de pression.

Improbable usine à gaz (administrative 😉 ) qui fait un bras d’honneur à la simplification, à la transparence et au bon sens.

Et d’où, aussi, l’évolution la plus récente, celle des pistes de réforme complémentaires (évoquées par Le Monde et par Le Moniteur) qui émeuvent tant le secteur HLM en ce moment.

Comment donc détricoter sans désavouer : en intégrant dans les logements sociaux des logements qui n’en sont pas (les logements intermédiaires) ou en repoussant l’échéance de 2025 ?
Peut-être.
On pourrait aussi trouver bien d’autres ressemelages ou attrape-nigauds.

Mais dépenser autant d’énergie pour adapter les pieds de la population à la chaussure de Cendrillon, est-ce bien raisonnable ? 😉

Et si on se fabriquait enfin des chaussures sur mesure ?

Sinon, il ne nous restera plus qu’une seule solution : faire comme les ShaCROks, et pomper ! 🙂

Les shadoks préhistoriques
– Tu crois qu’on fait avancer le débat, là ?      – Tais toi et pompe !

Là, au moins, on est sûr de la pérennité de l’activité, car pomper quand on est à côté de ses pompes à ce point là, c’est vraiment une forme d’art. Or…

L’art est forme, vous vous rappelez ? 😉

Et aux grincheux qui doutent de l’efficacité du pompage à outrance, rappelez à volonté cette maxime Shadok manifestement au goût des gouvernants :

« Il vaut mieux pomper, même s’il ne se passe rien, que de risquer qu’il se passe quelque chose de pire en ne pompant pas »
Au pire, on enterrera les vraies réformes en grandes pompes !

Funèbres ? 😉

 

Allez, à vous la parole !
Et si n’êtes pas inspirez, pompez ! 🙂

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