La naissance d’un programme immobilier

Promoteurs et programmes 5 commentaires

Toute création est équilibre...Ah, la genèse d’un programme immobilier… c’est beau comme la création du monde ! Ou l’invention de la roue.

Imaginer le concept et les futurs produits, travailler sur l’ambiance et le thème de ce projet, c’est certainement le meilleur moment du développement d’une opération immobilière.

Il faut dire… la conception est souvent un moment agréable !  🙂

Bref, tout ceci est affaire d’équilibre entre analyse des contraintes, anticipation des désirs des clients, créativité et rigueur, à mi-chemin entre mathématiques et poésie…

 

L’angoisse du laboureur devant sa terre en friche. Que faut-il planter ?

L’angoisse du promoteur devant un terrain nu. Que faire pour ne pas se planter ?

Vu comme ça, on a du mal à percevoir la poésie sous-jacente à l’activité de promotion immobilière. Mais c’est sûrement à cause d’un manque de sensibilité !  😉

Je vais essayer de vous aider à améliorer vos capacités cognitives….

La découverte des contraintes du site

Un programme immobilier n’est pas une culture hors sol. Inutile de se faire plaisir en pensant pouvoir transplanter n’importe quel concept sur n’importe quel foncier. Le contexte est primordial.

La première étape consiste donc à prendre connaissance, lister, être conscient, de l’ensemble des contraintes qui vont influer sur le projet. Et à les assimiler réellement.

D’autant que leur nature est assez diversifiée :

  • les qualités intrinsèques du site : c’est l’aspect le plus évident pour le profane. Le terrain est-il « beau » ? Fait-il envie ? (un vieux truc de promoteur est de visiter le site par temps de pluie ; rien à voir avec mariage pluvieux, mariage heureux, mais si un terrain vous plaît sous la pluie, il vous plaira aussi sous le soleil. Tandis que l’inverse…). Le voisinage immobilier est-il de qualité ? Le terrain est-il plat, pentu, bien orienté, de forme favorable, bien desservi par les réseaux publics ? La nappe phréatique est-elle profonde ou affleurante (incidence sur les parkings en sous-sol). Etc.
  • les documents d’urbanisme : que prévoient les dispositions du PLU (plan local d’urbanisme) pour ce terrain ? Quelle hauteur, quelle densité, quelle emprise au sol, quelles normes de stationnement, quelle quantité d’espaces verts, quels reculs respecter vis-à-vis des voies et des voisins ?
  • la volonté des élus locaux : l’initiative d’un programme immobilier à cet endroit va-t-elle être accueillie favorablement ? Sous quelles réserves ou avec quelles adaptations ?
  • le prix du foncier : la matière première du promoteur. Une proposition de prix trop basse et le propriétaire ne sera pas vendeur, ou pas avec vous en tout cas. Trop haute ? Là c’est vous qui risquez d’en pâtir avec des prix de vente trop élevés qui excluront de fait certains produits ou certains clients et accroitront le risque en freinant l’attractivité du programme et le rythme de commercialisation. A moins d’avoir prévu un produit haut de gamme ? Oui, mais uniquement si le site et la sociologie de l’endroit s’y prêtent. Et l’avis du Maire. Et la contrainte de logement social.
  • les servitudes de mixité sociale : hé oui, dans les zones urbaines tendues, il faut respecter la loi S.R.U. (solidarité et renouvellement urbains) qui impose un certain pourcentage de logement social. Il faut donc intégrer cette contrainte le cas échéant, car elle va peser lourdement sur le projet en l’amputant d’une partie de son potentiel de vente libre et en faisant chuter le niveau de l’offre foncière raisonnablement possible (les charges foncières admissibles pour le logement social étant plus faibles que celles du logement privé)
  • la réglementation : au-delà du logement social, des règles du PLU et de l’avis du Maire, le contexte réglementaire comprend aussi des textes qui gouvernent l’aspect financier de l’attractivité des produits immobiliers (dispositif fiscal loi Duflot, PTZ+, aides locales éventuelles…) et donc l’envie et la capacité des acquéreurs à passer à l’action !
  • la conjoncture : l’époque est-elle euphorique ou récessive ? Le marché est-il haussier ou descendant ? Comment se comporte le marché du crédit immobilier ? L’évolution des taux et du chômage ? Le degré subjectif de confiance en l’avenir de nos acquéreurs potentiels ?

Vous voyez que, rien qu’avec la découverte des contraintes, il y a de quoi se distraire et quelques heures de lecture et visites diverses à prévoir. A ce stade, j’avoue humblement que la poésie reste discrète, voire subliminale…  😉

En ce qui me concerne, j’aime bien avoir en tête l’essentiel de ces contraintes quand je visite le terrain afin de m’imaginer sur place les potentialités effectives et l’insertion d’un projet virtuel dans son écrin (oups, je deviens lyrique !).

Les arbitrages et la définition du programme immobilier

Le difficile équilibre d'un motage immobilier
Question : comment garder un équilibre entre se retrouver en slip et éviter le coup de massue ? Thème éternel, manifestement !!!

Tout est question d’équilibre et de sens de la mesure.

Pas question de se prendre pour un paon qui fait la roue….

C’est donc après cette première phase de découverte que vient la nécessité de définir les grandes lignes du programme. Et de mettre à l’épreuve votre créativité de promoteur, celle de votre architecte et celle de votre meilleur ami : Excel ! 🙂

C’est à ce moment là que l’on va pouvoir choisir entre logement individuel ou collectif, réfléchir aux hauteurs et aux implantations de bâtiments.

En faisant attention aux voisins dans la mesure du possible, mais en essayant aussi de s’ouvrir au soleil (agréable humainement et indispensable avec la nouvelle réglementation thermique RT2012) et de définir un plan masse (le plan d’organisation d’ensemble) agréable à la vue et au piéton : continuité, alignement, transparences, disposition aléatoire ou géométrique, cheminements…

La maîtrise du prix de revient (en relation avec le prix de vente envisagé) entre aussi en ligne de compte pour la définition des principes constructifs, du niveau de performance thermique ou des équipements et prestations. Sans oublier le type de logements et leur surface. Quel produit, pour qui, et à quel prix ?

Et la poésie dans tout ça ?

La poésie, c’est quand on a le sentiment d’avoir enfin réussi à trouver le dosage subtil pour que le projet prenne corps et trouve son public, et quand – surtout – on a réussi à lui donner une âme en définissant pour les humains un thème ou un concept sympathique et cohérent qui sonne – après coup – comme une évidence.

Et quand le choix du nom vient souligner cet air du temps, cette ambiance recherchée.

Mais le choix du nom d’un programme, ce sera l’objet d’un autre article !

 

Voilà pour un petit tour d’horizon des données liées à la création d’un programme immobilier. Difficile d’être exhaustif en restant synthétique. Mais si vous avez des remarques ou questions, on développera ensemble !

5 réflexions au sujet de « La naissance d’un programme immobilier »

  1. Théoriquement, tout le monde peut créer un programme immobilier. Comme tout le monde peut devenir constructeur automobile 🙂 .
    C’est un métier à part entière, avec des risques et des modalités de financement qui en font dans la pratique une profession difficile d’accès.

  2. Merci pour ce partage. Je pense que l’élément le plus important à retenir est le coût de revient du programme. Ensuite, les chances qu’il rapporte financièrement malgré la conjoncture immobilière actuelle. Les autres contraintes se règleront d’elles-même par la suite.

  3. C’est sûr, la maîtrise est prix est essentielle pour trouver son public, particulièrement aujourd’hui. En revanche, je ne connais hélas pas beaucoup de contraintes qui se règlent d’elles-mêmes. Ca m’arrangerait parfois ! 🙂

  4. Bonjour,

    Un billet très instructif ! Effectivement, il faut avoir les reins solides pour démarrer un programme immobilier tant sur le plan financier que juridique ou autres. Une activité difficile d’accès pour la plupart.

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