La densité mène la danse ?

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CROtskyTrès joli concept intellectuel que la densité.

Tour à tour honnie ou adulée, voire conseillée, la densité urbaine mènerait-elle la danse ?

Danse cité ? Ou bourrée Crovergnate ?

Côté bourrés, il faut avouer qu’on a parfois du mal à saisir la volonté explicite des pouvoirs publics.

Comme un bateau bourré ivre dont le capitaine et le gouvernail seraient fâchés ?

A mi-chemin entre Arthur Rimbaud et Rainbow Warrior…

 

La doxa officielle penche actuellement en faveur de la densité, au moins dans les zones les plus urbaines et leurs banlieues, dans ces fameuses zones tendues en matière d’habitat.

Rentabilisation des réseaux et services, moindre gaspillage d’espaces naturels, économie de moyens, développement durable, frugalité.

La densité est donc officiellement tendance. Mais sexy ?

La sexytude de la densité

La densité urbaine n’a pas toujours bonne presse auprès de nos concitoyens et des élus.

Sans doute parce que la densité est souvent – consciemment ou pas – associée aux cités urbaines ou péri urbaines créées après les années 60 et à l’expression architecturale des barres qui l’a accompagnée.

Cités dont le contexte social aggrave souvent le ressenti initial en termes d’image collective.

Et pourtant, il y a une énorme différence entre ces quartiers et ensembles résidentiels, abusivement agrégés sous le terme de cités, et la cité originelle.

Celles du Moyen-Age étaient autant des constructions sociales que physiques et les centres ville actuels, pour ceux issus des cités médiévales, présentent des densités très largement supérieures aux nouveaux quartiers urbains.
(à l’époque il fallait construire compact pour rester à l’abri des remparts…. 🙂 )

Or il se trouve que ces quartiers anciens, aux ruelles étroites et aux vis-à-vis affirmés sont largement plébiscités par les visiteurs et les passants.

Ils aimeraient donc la densité ?

Ou plutôt l’esprit des lieux, une certaine sexytude de la densité ?

Densité, es tu là ?

C’est qu’il y a confusion.

La manière de faire peut conduire à aimer ou détester la densité.
Un peu comme aller au restaurant : on aime le repas si le chef a du talent.
Mais si c’est un gougnafier, il vaut mieux aller se manger un sandwich bio ailleurs. 🙂

Pour en revenir à notre époque et sous nos latitudes, arrêter le gaspillage est une nécessité absolue, d’où la promotion de la densité par les pouvoirs publics.

A titre d’exemple des modifications des règles d’urbanisme de ces dernières années, le législateur a supprimé les tailles minimum de parcelles et le COS.

C’est à dire qu’il interdit aux PLU (dans les zones urbaines) de prévoir des tailles minimum de parcelles ou de restreindre arbitrairement la densité par l’application d’un coefficient mathématique sur la parcelle de votre permis de construire.

Ce qui est un signal sans équivoque et a priori déterminant, cohérent avec toutes les politiques de développement durable dont on nous rebat les oreilles.

Et pourtant….

Densité : contours et tours de …

Et pourtant, la réalité est parfois légèrement différente.

La démocratie, ce serait donc le développement durable, la densité urbaine, l’accueil des nouvelles populations ? 🙂

Oui. Mais la démocratie c’est aussi – localement –  les élections, les citoyens, les candidats aux élections, les campagnes électorales, la démagogie, la facilité, les promesses de ne pas construire et de rester entre soi, le choix de se faire élire d’abord et de ne pas prendre de risque stratégique par rapport à cet objectif central. 🙁

Et on voit donc, sur le plan de l’urbanisme, se développer des stratégies alternatives, de contournement.

En gros, on voit émerger ça et là des tentations de réduire la portée des dispositions nationales (pas de taille minimum de parcelle, pas de COS) par un jeu plus subtil ou plus sournois sur d’autres leviers.

Certains diminuent l’emprise au sol des bâtiments.
D’autres augmentent les prospects (les distances à respecter entre les limites séparatives des différentes parcelles), les pourcentages d’espaces verts ou les exigences de parkings.
Plus rares sont ceux qui baissent officiellement les hauteurs (car c’est un peu voyant, comme signal anti densité 😉 ).

Plus récemment, on m’a raconté le cas d’une commune qui a mis en place l’obligation de respecter des limites séparatives à l’intérieur d’une même opération immobilière neuve.
Hypocrisie suprême. 🙁

Car, traditionnellement, les PLU autorisent les opérations d’ensemble à déroger (sauf sur la limite périphérique de leur emprise, bien sûr) aux règles des limites séparatives à l’intérieur du projet.
Ceci permet notamment de prévoir des architectures et des formes urbaines variées, en autorisant les accroches de bâtiments entre eux.
En imposant des limites internes, chaque bâtiment va donc devoir être séparé de son voisin, et si la limite est fixée à 5 m, on aura donc 10 m de vide entre chaque maison (en cas de programme de logements individuels).

Pas vraiment l’expression d’une densité affirmée en zone urbaine tendue !

Les remèdes à l’hypocrisie

Globalement, ces pratiques malthusiennes à visées électoralistes vont totalement à l’encontre de ce qui est affirmé nationalement par la politique du logement.

Mais les services préfectoraux ne remettent que peu en cause (ou pas du tout) les modifications ou révisions de PLU quand elles leur sont présentées, même quand à l’évidence elles induisent une diminution des capacités constructibles sur le territoire concerné.

Médiocrité intellectuelle, insuffisance d’effectifs, manque de courage, politique d’urbanisme en trompe-l’oeil, connivences locales, consignes hiérarchiques ?
J’avoue que je ne sais pas trop.

Idéalement, il faudrait sans doute totalement déconnecter la définition des règles d’urbanisme ou l’instruction des permis de construire de l’échelon local (certaines collectivités sont exemplaires et j’en connais, mais elles sont trop peu nombreuses).

Et avoir une vraie sanction des services de l’état à l’égard des documents d’urbanisme qui évoluent dans le sens de la sous-densification d’une version de PLU à la suivante.
Avec un refus du nouveau PLU, voire un désaisissement de compétence de la collectivité fautive ?

Ceci calmerait sans doute les ardeurs des petits penseurs.

En CRO comme en détail.

Mais là, je suis sans doute passé en mode CROtskyste ????  😉

CROtsky
CROtsky : « l’urbanisme est une chose trop sérieuse pour être confiée à des CROlitiques »

 

Finalement, l’été a de bons côtés.

On peut s’autoriser des parenthèses en dehors des limites partisanes traditionnelles ! 😉

 

Allez camarades, et profitez de la fin du mois d’Août !

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