La Cour des Miracles au secours du logement ?

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« Messieurs… la Cour ! »

C’est avec ce type d’apostrophe que la Justice se met en scène dans les prétoires.

La Cour des Comptes aime bien, elle aussi, ménager ses effets de manche et jouer le redresseur de torts.

Ou la mouche du coche.

Mais il arrive parfois que l’on puisse louper le coche, à défaut de faire mouche ? 🙂

C’est – par la voix de son Président Didier Migaud – un peu le risque de l’exercice auquel se prête régulièrement – ici au détriment du logement privé locatif – la vénérable institution, gardienne du temple de l’orthodoxie la plus convenue.

Faut dire aussi, c’est tellement tentant d’essayer de prendre en défaut le maître de maison…. ou l’investisseur ?

Et d’espérer un miracle ? 🙂

 

On peut toujours se faire avoir. Bêtement, le plus souvent.

Mais quand c’est la Cour des Comptes, le risque est aggravé.

Car au petit jeu d’attrape Migaud, en l’absence de ruse, le danger reste la crédulité du public… 🙂

Aides fiscales au logement privé : truisme ou altruisme ?

Pour la Cour des Comptes, ces aides constitueraient donc un tour de cochon à l’égard du budget de l’état.

C’est qu’il ne faut pas faire aux truies ce que l’on ne voudrait pas subir soi-même ! 🙂

Pour autant, il existe bien un truisme en matière de logement : c’est la permanence de dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement locatif privé dans l’habitat, et ce depuis plus de 30 ans.

Sans raison ? Un truisme nimbé d’altruisme ???

Mais non, rassurez vous : « charité bien ordonnée commençant par soi-même » , l’état sait fort bien, au-delà des rodomontades ou discours saisonniers destinés à séduire le badaud incompétent, qu’il est largement gagnant dans ce petit jeu de dépenses affichées et de recettes cachées.

Oh, bien sûr, il y a bien la tentation cyclique Bercyenne d’économiser, ou les remarques de la Cour des Comptes, mais que se passe-t-il quand un dispositif disparaît ou n’est plus suffisamment attractif ?

La production s’écroule (cf le magnifique échec du dispositif Duflot, successeur du Scellier et ancêtre récent du Pinel) et l’état perd des logements privés, des logements sociaux (à cause des VEFA intégrées aux programmes mixtes), de l’argent (en tva, taxes et impôts divers), en plus des emplois qui s’évanouissent et des charges sociales qui se déséquilibrent : au lieu d’encaisser des cotisations, on paye des chômeurs.

Plus l’incidence sur le moral des troupes et le mécontentement de l’électeur consécutivement.

Mais tout ça, la Cour des mécomptes a tendance à ne pas le voir ou – en tout cas – à ne pas l’exprimer dans son argumentation.

Argumentation qui fait, bien sûr, logiquement et automatiquement réagir la FPI pour corriger le tir.

Histoire de mettre un peu d’ambiance ! 🙂

Mais – au-delà des actions / réactions des corps constitués – y a -t-il une autre grille de lecture possible ?

Parce que, si on ne sait peut-être pas bien compter, au moins on sait à peu près lire ?
(enfin, j’espère en vous surtout, sinon qu’est ce que je fous devant mon clavier ! 😉 )

Le miracle de la Cour ou la Cour des Miracles ?

La Cour des Comptes à rebours s’y prend donc à l’envers pour enrayer les débours.

Car ce que la Cour décompte n’est pas tout ce qui compte et les préconisations de la Cour ne produiront pas de miracle.

Heureusement d’ailleurs, parce que le rapprochement avec la Cour des Miracles ne serait pas si flatteur ! 😉

Mais que propose donc la Cour ?

Une rhétorique théorique ésotérique en pratique… 😉 Hic.

Et deux recommandations.

 

Recommandation n° 1 : Mettre en œuvre des dispositions transitoires permettant une sortie progressive et sécurisée des dispositifs récemment reconduits.

Faciliter le transit ! Mais c’est bien sûr !
On digèrera mieux le changement avec des mesures transitoires !
Mais là, faut être sûr….

Parce que, si on suppose ? On parle alors de mesures suppositoires ?
Elles passeraient mieux ? 😉

Et les suppôts de Satan, c’est quoi pendant qu’on y est ?

Tss, tss, non, la vraie question, c’est « c’est qui ? » .

Les promoteurs bien sûr !

Suppôts (sans glycérine 🙂 ) du grand Satan de la dépense publique non pilotée !
Et bénéficiaires principaux désignés de la dépense publique sans contrepartie suffisante.

Mais tout dépend finalement de ce que l’on appelle « mesures transitoires ».

Si c’est uniquement, par bonté d’âme et manque de vision réunies, une réduction progressive du coût budgétaire du dispositif (réduction du taux et / ou du plafond), on ne résout en rien la problématique de fond – sauf l’apparence budgétaire en lecture directe et simpliste – et il n’y aura plus d’investissement locatif porté par les personnes physiques à brève échéance.

Faut dire aussi, quelle bande de méchants profiteurs !

Une vraie bande de RastaCROpoulos, ces investisseurs privés !

RastaCROpoulos
Ma qué, elle croit quoi, la Cour ? Qué yé sais pas compter ???

Si c’est, au contraire, réviser de fond en comble le poids de la fiscalité et des contraintes diverses (dont servitudes de mixité sociale, réglementation technique etc…) dans le prix de revient du logement, de manière à réduire – par exemple – le prix du logement de l’ordre de 20 %, là, il y a peut-être un nouveau modèle possible.

Mais j’ai bien du mal à y croire, connaissant le peu d’appétence des hautes sphères pour ce type de chamboulement ! 🙂

 

Recommandation n° 2 : Mettre en place des mesures visant à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

C’est brillantissime ! Une vision novatrice et décoiffante ! Pas vrai, Jimmy ?

Alors que les institutionnels comptaient significativement dans les années 80 – 90, ils ont progressivement vendu leur patrimoine résidentiel au profit d’arbitrages systématiquement rendus en faveur d’actifs plus rentables, et aussi moins réglementés ou déséquilibrés dans la relation bailleur / locataire, quitte à ce qu’ils soient potentiellement plus risqués ou moins fondamentalement utiles.

Mais une rentabilité rapide et avec moins de contraintes, c’est quand même séduisant pour servir des rendements plus élevés à ceux qui vous ont confié des fonds…

Il ne sera donc pas facile, sans contrepartie très significative, d’inverser la tendance.

Et pourquoi privilégier, à aide fiscale constante, davantage les institutionnels que les personnes ?

A cause de la permanence supposée du parc locatif ?

Celle-là même qui les a amenés à liquider le logement dans la répartition de leur portefeuille ?…. CQFD ?

A l’inverse, posons nous une question à propos des investissements locatifs réalisés par des particuliers : à supposer que ces logements abandonnent leur statut au bout de 10 à 15 ans, que deviennent-ils ensuite ?

Ils s’évaporent ? Ah, non, ce n’est pas possible ? Ben zut, je croyais, moi… 🙂

livraison d'un logement

Quel est donc le sort de notre logement locatif privé quand il prend sa retraite de support d’investissement ?

Il est revendu le plus souvent. A qui ?
A un accédant à la propriété de seconde main (ce qu’on appelle « dans l’ancien », normal pour un retraité ! 🙂 ) puisqu’il n’y a pas de carotte fiscale pour le conserver en locatif.

Et il se revend moins cher que le neuf, en faisant le bonheur de l’acquéreur qui abandonne (lui-même ou celui qui est au bout de la chaîne) le statut de locataire qu’il occupait avant, en libérant ainsi ce logement.

Oh, miracle, Madame la Cour, on a retrouvé un logement locatif !

C’est dingue, non, cette découverte ! Un logement reste un logement.
Et – s’il est bien conçu – il sera habité par quelqu’un ; cela s’appelle le parcours résidentiel.

Mais beaucoup l’ont oublié.

Comme a été oubliée dans ce parcours résidentiel, la notion d’ascenseur social.

C’est CRO bête, va peut-être falloir les faire fonctionner au photovoltaïque, ces ascenseurs, pour qu’il soient à nouveau alimentés ??? 😉

Des raisonnements en silo de ce type là, nul doute que de brillantes têtes d’œufs bien en Cour et réunies en pool soient capables d’en pondre très régulièrement.

D’où la question qui me taraude depuis longtemps : « Qui du pool ou de l’œuf ? » … 🙂

Sauf qu’ils ne mènent nulle part, ces raisonnements parcellaires et que, comme dans toute recette de cuisine, on ne peut pas se contenter de ne raisonner que sur le sel, ou seulement sur le sucre ou sur tout autre ingrédient pris séparément.

Pour cuisiner quelque chose qui se tienne, il faut toujours considérer plusieurs aliments / éléments, et les assembler pour qu’ils se combinent et s’influencent.

Tout est poreux, tout se transforme, et le temps fait son œuvre.

Alors, quand la Cour des Comptes (ou toute autre autorité éventuelle) ne regarde que le logement social ou que le Pinel ou que la tête à Toto, on est tout simplement à côté de la réalité et dans le déni des interactions du « système logement ».

On oublie simplement de raisonner global et donc complexe ; on oublie qu’il pourrait y avoir un tout cohérent formant sens et qui pourrait s’appeler politique du logement.

Mais comment jeter la pierre à l’honorable institution, alors que même les gouvernements successifs n’en sont pas conscients ? Au moins en actes.

C’est tellement plus facile d’être faussement brillant sur un sujet devenu simple, volontairement réduit à une dimension unique et cantonné dans un costume étriqué de dépense improductive.

Pourtant, quand on y pense, une Cour, c’est patio, et c’est donc forcément plutôt intelligent ! 😉

 

C’est pas donné à tout le monde, hein ? 🙂
Bonne semaine à tous !

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