La check-list du promoteur

Ils nous font bien marrer les pilotes d’avion.

Avec leur check-list.

Réacteur droit, réacteur gauche, commandes etc…

Mais heureusement qu’ils n’ont jamais vu celle d’un promoteur.

Un promoteur de notre époque, je veux dire. 🙂

Parce qu’il y a 20 ou 30 ans, c’était un peu comme dans les Westerns.

Mais non, pas le premier qui tire ! Simpliste, quoi, le contexte !

Alors que maintenant, les temps sont durs pour les poètes… 😉

 

Tirer sur le manche à balai, l’aimable plaisanterie.

Gérer son ballet comme un manche, ça c’est le vrai risque. 🙂

Car un programme immobilier, c’est une chorégraphie, un spectacle organisé au quart de poil de c** de mouche.

Pour lequel il ne faut pas confondre corps de ballet et corps de balai.

A moins d’être vraiment manche ! 😉

La préhistoire avait du bon

Imaginez un peu le montage d’un projet immobilier par un promoteur dans les années 70 ou au tout début des années 80 (du siècle dernier 😉 ).

Pas besoin de check-list, tout le monde pouvait bosser de mémoire :

– promesse de vente du terrain
– repas avec le maire
– dépôt de permis de construire = obtention du permis = permis consolidé (pas de recours, en pratique)
– commercialisation
– achat du terrain + travaux
– livraison
– bénéfice

Simple. Et efficace. Tout le monde arrivait à suivre !

La gestion prévisionnelle était limpide. Tout ce qui rentre dans le tuyau en sort.

Et ce qui est prévu se réalise. Sereinement. 🙂

L’après-histoire a fait un bond

Maintenant, on dit que c’est moderne. Mais moderne, c’est  tout relatif.

Si moderne est synonyme de complexe, arbitraire et incertain, alors oui, là c’est super moderne ! 🙂

Check-list revisitée du promoteur moderne et prévoyant :

0- (pour mémoire : étude de faisabilité théorique)
1- signature de la promesse du foncier : Roger !
2- choix du notaire : Roger !
3- archi : Roger !
4- géomètre : Roger !
5- commission illégale d’avant-projet : Roger !
6- négo de principe VEFA logement social : Roger !
7- consultation informelle du voisinage à la demande des élus locaux… : Roger !
8- lecture du PLU officiel, du PLU virtuel et des chartes (souvent illégales) diverses : Roger !
9- thermicien : Roger !
10- bureau de contrôle technique : Roger !
11– dépôt permis de construire : Roger !
12- dépôt de pièces complémentaires : Roger !
13- suivi de l’instruction du PC : Roger !
14- obtention du PC : Jean-Claude !
– Hein, quoi Jean-Claude ?
– Ben, c’est pas Roger, la mairie veut pas, quoi ! Faut revoir à la baisse les quantités et recommencer en 11
15– obtention du PC miniaturisé : Roger !
16- affichage du permis de construire : Roger !
17- constat huissier : Roger !
18- renégociation du prix du foncier : Roger !
19- re-promesse de vente : Roger !
20- recours des tiers : Bingo !
– Hein, quoi, « Bingo » ?
– Ben, on y a eu droit ! Faut passer par la case recours gracieux. On perd à peu près 6 mois.
– Et le recours contentieux ?
– On va faire comme si on y échappait ? Soyons fous et optimistes… 🙂
21– permis consolidé : Roger !
22- zut, en retard, il faut nommer le CSPS (coordonnateur sécurité protection de la santé) : Roger !
23- étude de sols : Roger !
24- création SCI de construction-vente : Roger !
25- transfert PC à la SCI : Roger !
26- choix du nom commercial du programme : Roger !
27- choix de la stratégie commerciale et des partenaires commerciaux externes : Roger !
28- ENEDIS, GrDF, ORANGE, concessionnaires réseaux : Roger !
29- relance VEFA logement social : vérifier si inscription en programmation annuelle et agrément obtenu par l’opérateur HLM : Roger !
30- lancement DCE : Roger ! (note du CRO : DCE = dossier de consultation des entreprises)
31- validation DCE + rapport initial du contrôleur technique (alias RICT) : Roger !
32- règlement de copropriété (et statuts d’ASL si besoin) : Roger !
33- lancement appel d’offres entreprises : Roger !
34- banque : négo GFA + crédit court terme : Roger !
35- assurances : cotation des garanties DO-CNR-TRC-RCMO + signature contrat : Roger !
36- préparation du lancement commercial : Roger !
37- obtention des plans de vente, établissement du descriptif commercial et du contrat de réservation : Roger !
38- grille de prix : Roger !
39- établissement de l’ERP (état des risques et pollutions) : Roger !
40- lancement de la précom : Roger !
41- ouverture des plis et négo avec entreprises pour rentrer dans le budget travaux : Roger !
42- préparation des pièces administratives et du dossier marché des travaux : Roger !
43- atteinte du niveau de précom exigé par la banque : Roger !
44- contrôle des documents établis par le notaire (dépôt de pièces initial, matrice des actes de vente aux acquéreurs…) et la banque (contrat de GFA, acte de prêt court terme) : Roger !
45- justification des apports en fonds propres et mise en place effective des concours bancaires : Roger !
46– achat du terrain : Roger !
47- lancement des travaux, ordres de service, déclaration d’ouverture de chantier (alias DOC) : Roger !
48– actabilité (ça, ça intéresse du monde ! 🙂 ) : Roger !
49- gestion du chantier, TMA, appels de fonds : Roger !
50- obtention des DPE (diagnostics de performance énergétique) : Roger !
51- OPR (opérations préalables à la réception), préparation de la livraison, convocations, livraison, réception : Roger !
52- rapport final sans réserves du bureau de contrôle, DAACT : Roger !
53- DGD (décompte général définitif) des entreprises + régularisation de la prime définitive d’assurances : Roger !
54- déclarations H préremplies pour le compte des clients (privés ou sociaux) : Roger !
55- levées de réserves de livraison et de parfait achèvement : Roger !
56- suivi des réserves de nature biennale (garantie de bon fonctionnement) : Roger !

Et dire que j’ai été obligé de regrouper et de simplifier, voire d’oublier des sous-détails… Quelle perte de nectar ! 🙂

Ah, au fait, personne ne s’appelle Roger dans cette histoire.
« Roger ! », c’est juste le feedback positif du co-pilote ; l’autre indien du cockpit. 🙂
Le comanche à balai…

« Roger », c’est « in inegliche in ze text » ! 😉

Mais que fait James Bond ?

Ben, il fait ce qu’il peut. Mais il peut peu.

Vu que les agents secrets, l’immobilier moderne, c’est trop compliqué pour eux.

Faut y être tous les jours pour avoir une chance de ne pas trop se laisser décrocher !

Donc, ne jamais compter sur la police ou sur James Bond pour se sortir d’un mauvais pas.

Il vaut mieux être bien organisé et pointer sa check-list avec amour et assiduité. 🙂

Car s’il y a une chose difficile dans ces parcours au long cours que sont les temps de développement des programmes immobiliers, c’est bien de regarder en même temps – et fréquemment – vers l’avant et vers l’arrière !

Ce qui explique d’ailleurs pourquoi – la nature faisant bien les choses – l’évolution darwinienne des lignées de promoteurs ancestrales a doté ces dernières d’avantages certains et remarquables.
Au moins pour certains de leurs individus. 😉

Par exemple, Ray, membre de la famille des CROviseurs (RayCROviseur pour les intimes 🙂 ) est particulièrement adapté au contexte récent d’une réglementation « transparente et en voie de simplification accélérée » selon les voix officielles (comme chacun peut le constater…).

Mais tout le monde ne peut pas être aussi gâté par la nature que nos ineffables CROs, n’est-ce pas ? 🙂

Alors, autant verser dans une organisation sans faille.

 

A vos check-lists, prêts ?
Partez ! (en vacances, et n’oubliez pas de revenir !) 😉