La check-list du promoteur

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Ils nous font bien marrer les pilotes d’avion.

Avec leur check-list.

Réacteur droit, réacteur gauche, commandes etc…

Mais heureusement qu’ils n’ont jamais vu celle d’un promoteur.

Un promoteur de notre époque, je veux dire. 🙂

Parce qu’il y a 20 ou 30 ans, c’était un peu comme dans les Westerns.

Mais non, pas le premier qui tire ! Simpliste, quoi, le contexte !

Alors que maintenant, les temps sont durs pour les poètes… 😉

 

Tirer sur le manche à balai, l’aimable plaisanterie.

Gérer son ballet comme un manche, ça c’est le vrai risque. 🙂

Car un programme immobilier, c’est une chorégraphie, un spectacle organisé au quart de poil de c** de mouche.

Pour lequel il ne faut pas confondre corps de ballet et corps de balai.

A moins d’être vraiment manche ! 😉

La préhistoire avait du bon

Imaginez un peu le montage d’un projet immobilier par un promoteur dans les années 70 ou au tout début des années 80 (du siècle dernier 😉 ).

Pas besoin de check-list, tout le monde pouvait bosser de mémoire :

– promesse de vente du terrain
– repas avec le maire
– dépôt de permis de construire = obtention du permis = permis consolidé (pas de recours, en pratique)
– commercialisation
– achat du terrain + travaux
– livraison
– bénéfice

Simple. Et efficace. Tout le monde arrivait à suivre !

La gestion prévisionnelle était limpide. Tout ce qui rentre dans le tuyau en sort.

Et ce qui est prévu se réalise. Sereinement. 🙂

L’après-histoire a fait un bond

Maintenant, on dit que c’est moderne. Mais moderne, c’est  tout relatif.

Si moderne est synonyme de complexe, arbitraire et incertain, alors oui, là c’est super moderne ! 🙂

Check-list revisitée du promoteur moderne et prévoyant :

0- (pour mémoire : étude de faisabilité théorique)
1- signature de la promesse du foncier : Roger !
2- choix du notaire : Roger !
3- archi : Roger !
4- géomètre : Roger !
5- commission illégale d’avant-projet : Roger !
6- négo de principe VEFA logement social : Roger !
7- consultation informelle du voisinage à la demande des élus locaux… : Roger !
8- lecture du PLU officiel, du PLU virtuel et des chartes (souvent illégales) diverses : Roger !
9- thermicien : Roger !
10- bureau de contrôle technique : Roger !
11– dépôt permis de construire : Roger !
12- dépôt de pièces complémentaires : Roger !
13- suivi de l’instruction du PC : Roger !
14- obtention du PC : Jean-Claude !
– Hein, quoi Jean-Claude ?
– Ben, c’est pas Roger, la mairie veut pas, quoi ! Faut revoir à la baisse les quantités et recommencer en 11
15– obtention du PC miniaturisé : Roger !
16- affichage du permis de construire : Roger !
17- constat huissier : Roger !
18- renégociation du prix du foncier : Roger !
19- re-promesse de vente : Roger !
20- recours des tiers : Bingo !
– Hein, quoi, « Bingo » ?
– Ben, on y a eu droit ! Faut passer par la case recours gracieux. On perd à peu près 6 mois.
– Et le recours contentieux ?
– On va faire comme si on y échappait ? Soyons fous et optimistes… 🙂
21– permis consolidé : Roger !
22- zut, en retard, il faut nommer le CSPS (coordonnateur sécurité protection de la santé) : Roger !
23- étude de sols : Roger !
24- création SCI de construction-vente : Roger !
25- transfert PC à la SCI : Roger !
26- choix du nom commercial du programme : Roger !
27- choix de la stratégie commerciale et des partenaires commerciaux externes : Roger !
28- ENEDIS, GrDF, ORANGE, concessionnaires réseaux : Roger !
29- relance VEFA logement social : vérifier si inscription en programmation annuelle et agrément obtenu par l’opérateur HLM : Roger !
30- lancement DCE : Roger ! (note du CRO : DCE = dossier de consultation des entreprises)
31- validation DCE + rapport initial du contrôleur technique (alias RICT) : Roger !
32- règlement de copropriété (et statuts d’ASL si besoin) : Roger !
33- lancement appel d’offres entreprises : Roger !
34- banque : négo GFA + crédit court terme : Roger !
35- assurances : cotation des garanties DO-CNR-TRC-RCMO + signature contrat : Roger !
36- préparation du lancement commercial : Roger !
37- obtention des plans de vente, établissement du descriptif commercial et du contrat de réservation : Roger !
38- grille de prix : Roger !
39- établissement de l’ERP (état des risques et pollutions) : Roger !
40- lancement de la précom : Roger !
41- ouverture des plis et négo avec entreprises pour rentrer dans le budget travaux : Roger !
42- préparation des pièces administratives et du dossier marché des travaux : Roger !
43- atteinte du niveau de précom exigé par la banque : Roger !
44- contrôle des documents établis par le notaire (dépôt de pièces initial, matrice des actes de vente aux acquéreurs…) et la banque (contrat de GFA, acte de prêt court terme) : Roger !
45- justification des apports en fonds propres et mise en place effective des concours bancaires : Roger !
46– achat du terrain : Roger !
47- lancement des travaux, ordres de service, déclaration d’ouverture de chantier (alias DOC) : Roger !
48actabilité (ça, ça intéresse du monde ! 🙂 ) : Roger !
49- gestion du chantier, TMA, appels de fonds : Roger !
50- obtention des DPE (diagnostics de performance énergétique) : Roger !
51- OPR (opérations préalables à la réception), préparation de la livraison, convocations, livraison, réception : Roger !
52- rapport final sans réserves du bureau de contrôle, DAACT : Roger !
53- DGD (décompte général définitif) des entreprises + régularisation de la prime définitive d’assurances : Roger !
54- déclarations H préremplies pour le compte des clients (privés ou sociaux) : Roger !
55- levées de réserves de livraison et de parfait achèvement : Roger !
56- suivi des réserves de nature biennale (garantie de bon fonctionnement) : Roger !

Et dire que j’ai été obligé de regrouper et de simplifier, voire d’oublier des sous-détails… Quelle perte de nectar ! 🙂

Ah, au fait, personne ne s’appelle Roger dans cette histoire.
« Roger ! », c’est juste le feedback positif du co-pilote ; l’autre indien du cockpit. 🙂
Le comanche à balai…

« Roger », c’est « in inegliche in ze text » ! 😉

Mais que fait James Bond ?

Ben, il fait ce qu’il peut. Mais il peut peu.A quoi rêvent les promoteurs ?

Vu que les agents secrets, l’immobilier moderne, c’est trop compliqué pour eux.

Faut y être tous les jours pour avoir une chance de ne pas trop se laisser décrocher !

Donc, ne jamais compter sur la police ou sur James Bond pour se sortir d’un mauvais pas.

Il vaut mieux être bien organisé et pointer sa check-list avec amour et assiduité. 🙂

Car s’il y a une chose difficile dans ces parcours au long cours que sont les temps de développement des programmes immobiliers, c’est bien de regarder en même temps – et fréquemment – vers l’avant et vers l’arrière !

Ce qui explique d’ailleurs pourquoi – la nature faisant bien les choses – l’évolution darwinienne des lignées de promoteurs ancestrales a doté ces dernières d’avantages certains et remarquables.
Au moins pour certains de leurs individus. 😉

Par exemple, Ray, membre de la famille des CROviseurs (RayCROviseur pour les intimes 🙂 ) est particulièrement adapté au contexte récent d’une réglementation « transparente et en voie de simplification accélérée » selon les voix officielles (comme chacun peut le constater…).

rétroviseur des temps anciens
C’est trop bien d’être équipé pour assurer ses arrières !

Mais tout le monde ne peut pas être aussi gâté par la nature que nos ineffables CROs, n’est-ce pas ? 🙂

Alors, autant verser dans une organisation sans faille.

 

A vos check-lists, prêts ?
Partez ! (en vacances, et n’oubliez pas de revenir !) 😉

2 réflexions au sujet de « La check-list du promoteur »

  1. Bonjour Marc,
    Check liste tellement vrai pour notre maître d’oeuvre.
    Nous avons signé pour un T4 en psla dans une station de ski Haut-Savoyarde. Évidemment les tarifs proposés sont de loin moins élevés que les prix du marché autours de nous….

    Nous devions être livré 1er semestre 2019, du coup repoussé avec un avenant pour le 2eme semestre 2019.
    Ensuite recommandé accusé de réception pour signature et remise des clefs première quinzaine de décembre.
    Rdv le 9 décembre prochain pour signature chez notaire. Rdv pris par téléphone.
    Aujourd’hui, coup de fil de notre contact du début de la société en charge du projet pour nous dire que la livraison n’aura pas lieu ce décembre mais « peut être janvier 2020″… La blague !
    Du coup le PTZ se termine fin décembre 2019 dans ma commune. C’est cuit…
    Ensuite j’ai donné mon préavis à mon propriétaire, je dois rendre ma location actuelle le 15 décembre.
    Les raisons évoquées du retard: ligne de gaz et électricité pas fini, donc logement impropre à l’habitation.
    Évidemment, ils assument les conséquences, relogement, garde meuble… Le problème est qu’en station de ski aux fêtes de Noël y’a plus de place…
    On attend la neige avec impatience, on se ferra un igloo, barbecue, douche à la rivière
    Quels sont mes recours, indemnités auxquelles je pourrais prétendre.?
    Merci par avance.
    Vive le psla

  2. @ Dry : là, on s’éloigne un peu du sujet du jour… Si le vendeur prend en charge tous les frais relatifs au retard de livraison (comme vous le dites) et que ce retard est légitime (voir quelles sont les causes du retard par rapport aux causes admises et prévues dans votre acte notarié), difficile d’aller lui chercher des poux dans la tête a priori. Après, ce genre de mauvaise surprise n’est pas spécialement lié au PSLA, mais au déroulement des chantiers avec parfois des entreprises qui « fondent les plombs » et mettent tout le planning par terre… (faire un état d’avancement constaté par huissier, rechercher une nouvelle entreprise qui puisse intervenir assez vite et à un prix pas trop idiot, recaler les interventions de tous les autres corps d’état etc). Pas triste…

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