L’immobilier, c’est la zone ! (en version ABC)

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denicroNon mais, sérieusement, c’est quoi ce souk ?

Attendre le 1er Août, quand les pros de l’immobilier partent en vacances, pour mettre sa zone !

Mais à quoi pense la néo Ministre du Logement ?
On n’est quand même pas au cinéma ! 🙂

Vous imaginez un peu l’inconfort de la situation ?

Feuilleter le détail du nouveau zonage avec des grains de sable partout entre les doigts de pied…

Foi d’orteils, quel mauvais goût ! 😉

 

C’est vrai quoi, du sable coincé entre les doigts de pied, c’est désagréable pour lire.

Enfin, c’est sûr que tout le monde n’est pas forcément sur une plage de sable fin.
Mais c’est encore pire avec des galets !

Vous vous rendez compte, des cailloux bien costauds coincés entre vos gros orteils et leurs voisins immédiats ? De quoi vous rendre Stone !

Et puis, on a des principes sur ce blog. Les orteils, c’est sacré. 😉
Ne jamais les laisser à la merci du premier grain de sable venu.

Histoire de ne pas enrayer la machine !

Le zonage ABC version Automne 2014

C’est donc l’Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation qui donne le La.
Ou plutôt le . Parce que si vous n’êtes pas là, vous n’êtes nulle part.

Hé oui, ici ou là, ce n’est pas tout à fait pareil.
Et si vous ne maîtrisez pas l’ABC, point de salut, vous pouvez retourner à l’école de la construction pour réapprendre l’alphabet.

C’est tout le charme de la politique du logement actuelle : redécouvrir la géographie française grâce à la Playlist de l’été applicable à l’Automne (en fait, selon les dispositifs, l’application varie entre 1er Octobre 2014 et 1er Février 2015, lisez bien l’introduction) …
=> Zonage ABC Octobre 2014

Grâce à sa lecture vous aurez le bonheur de mettre fin au suspense insoutenable qui vous tenait en haleine jusque là : Abis, A, B1, B2 ou C !
Par ordre de sex appeal. Ou de zone tendue si vous préférez ! 😉

Pour ceux qui se demandent à quoi l’on reconnait officiellement une zone tendue, la théorie est la suivante (je cite le ministère) :

En matière de logement, la tension d’un marché immobilier local est définie par le niveau d’adéquation sur un territoire entre la demande de logements et l‘offre de logements disponibles.
Une zone est dite «  tendue » si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix).
A contrario, une zone est détendue si l’offre de logements est suffisante pour couvrir les besoins en demande de logements.

Bien sûr, pour passer de la théorie à la pratique il faut sélectionner les bons indicateurs : pour évaluer une demande de logements, c’est quoi les indices ?

Les demandes de location de logement social en instance, le nombre de permis de construire, l’évolution de la pression démographique ? Autres paramètres (dont le libre arbitre de l’opportunité du moment apprécié par les pouvoirs publics) ?

Bref, vous créchez où ? Votre commune est rangée dans quelle case ?
En zone très tendue, du style Abis, ou en zone tondue (pelée quoi 🙂 , zone C !) ?

Le contenu des nouvelles zones

Pour plus d’infos (carte du zonage, liste des communes sous Excel, communiqué de presse), il suffit de cliquer sur ce lien .

Du côté des déclassements, on peut noter l’absence totale de déclassement de zone B (B1 ou B2) vers C.
Et la faiblesse relative de ce mouvement de déclassement qui ne concerne que 670 communes et 700 000 habitants environ.

A contrario, nombreuses sont les communes qui ont amélioré leur standing : 1 180 reclassements (dont 600 de C vers B2 ou B1 et une centaine vers les zones Abis ou A) qui concernent globalement plus de 10 millions d’habitants.
A noter ainsi le passage de plusieurs grandes villes en zone A : Marseille, Montpellier, Lille, Lyon.

Mince, vous ne vous sentez pas de plus en plus tendus ? 🙂

Fichue conjoncture, de quoi se perdre en conjectures !

Les effets mécaniques du zonage

Tout le monde n’en est pas conscient, mais le zonage c’est un peu comme la levure dans un gâteau. Si un zonage favorable est absent, le gâteau (l’activité de construction) est raplapla.

Et cette logique géographique gouverne l’investissement locatif Duflot, mais aussi le logement intermédiaire en cours de lancement, le Prêt à Taux Zéro Plus reconfiguré à la marge (nb : on en reparle bientôt), le Prêt Social Location Accession (PSLA) et le Prêt d’Accession Sociale (PAS) à la propriété.
Donc, c’est du lourd.

La zone C est ainsi condamnée à vivre très chichement.
La zone B2 est un peu mieux dotée et peut accéder (sur dérogation via un agrément préfectoral) à l’investissement loi Duflot.
A partir de B1, on attaque les choses sérieuses… d’un point de vue zonal.

denicro
Le premier qui fout la zone, je lui fais passer l’envie de rigoler !                                                                             (parole de CRObert de Niro ou Robert de NiCRO selon les registres de l’époque)

Car des gens sérieux et des rigolos, il y en a partout ! 😉
(merci d’éviter de me regarder avec insistance…)

Analyse et conjectures

Entre certitudes et supputations, quels sont les critères ayant préludé à, et les effets probables de ce nouveau Yalta ?

Voyons voir :

  • comme le zonage est avant tout une graduation géographique de paramètres financiers, les loyers plafond et les prix de vente maxi de nombreux dispositifs en dépendent
  • le passage « en classe supérieure » facilitera certainement dans un premier temps un certain déstockage ou le montage et la commercialisation d’opérations sur des fonciers déjà négociés et « dans les tuyaux », car la rentabilité locative théorique apparaîtra plus attirante aux investisseurs ou à leurs conseillers
  • mais ce surclassement d’une zone à une autre aura assez vite quasi forcément des effets inflationnistes. Il y aura sûrement débat entre ceux qui pensent que le nouveau zonage n’est que le reflet d’une réalité locale objective et ceux qui affirment que les hausses potentielles de loyers ou de prix de vente ne sont pas forcément opportunes, surtout dans la conjoncture actuelle
  • dans ce difficile équilibre, peut-on penser que les pouvoirs publics ont arbitré en faveur de l’activité et de l’emploi, objectif palpable, à court terme et gratuit pour les finances de l’état (au détriment du coût du logement) ?
    J’ai tendance à le croire.
  • ce qui est aussi une manière de redonner du peps au dispositif fiscal Duflot, dont la rentabilité va retrouver des couleurs entre des hausses de loyer possibles et l’extension prévue (de 9 à 12 ans et de 18 à 21 % de réduction d’impôt) dans les mois qui viennent. Le tout sans trop déjuger médiatiquement l’ex Ministre du Logement.
  • je me demande enfin, fort benoîtement 😉 , si l’un des effets (voulu ou pas ?…) ne sera pas de lancer enfin de manière conséquente tout le pan de logement intermédiaire via le retour des zinzins, qui ne trouvaient jusque là que peu d’intérêt aux rentabilités locatives annoncées…

Pour faire court, jouer sur le zonage ne coûte rien à l’état d’un point de vue budgétaire.
Comme l’augmentation des plafonds et – surtout – l’élargissement considérable des zones concernées vont permettre de rediffuser de l’activité économique (et donc de l’emploi) en rendant à nouveau des zones soit éligibles soit plus attractives, l’impact devrait être significatif. Et des retombées positives espérées.

Bien sûr, il y aura des effets collatéraux, comme la perte de pouvoir d’achat immobilier des populations locales.
A titre d’exemple, le passage de communes comme Montpellier de B1 en zone A, va pousser l’activité et donc les prix, ce qui rendra encore plus difficile l’accession à la propriété (ou la location) pour les gens du crû – au pouvoir d’achat limité – et risque de faire la part belle à l’investisseur ou à l’acquéreur « migrant » plus fortuné et plus âgé attiré par le soleil et la mer.

Mais « on ne fait pas de zonelette sans casser les zones » ! 🙁 (désolé… ça m’a échappé)

 

Mmmouais… je ne suis pas sûr d’avoir fait le tour de la question. N’hésitez pas à donner votre point de vue ou à poser des questions !

 

4 réflexions au sujet de « L’immobilier, c’est la zone ! (en version ABC) »

  1. Question complexe que les zonages…
    Reste à savoir si l’augmentation des prix pour les populations locales sera supérieure ou non au gain qu’ils tireront du passage du zonage B1 en A en matière de conditions d’obtention du PTZ+(+).
    Vous avez également oublié l’influence du zonage ABC sur les loyer des logements sociaux PLS.

  2. Bonjour, j’ai déposé mon dossier anru le mois dernier. Réponse des impôts : négative ! Dossier hors délai. Le truc, c’est qu’il y a 5 ans, nous nous étions rendus aux impôts, on nous avait dit non ! Et aujourd’hui, on nous dit en fait vous étiez éligible mais aujourd’hui c’est trop tard ! Même notre constructeur n’était pas au courant de la TVA à taux réduit ! Date de la construction : 2009 ! Y aurait il un recours ? Merci.

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