L’immobilier au rapport !

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crolitiqueS’agirait-il de passer à la casserole ?

Bien sûr, puisqu’il faut sauver les recettes… fiscales !

En fait de casseroles, celles que la politique du logement se trimballe depuis des lustres sont les mêmes qui lui ont été soigneusement attachées à l’arrière train par les politiques et leur haute administration depuis des décennies.

Dommage que les seules recettes qui les intéressent soient sonnantes et trébuchantes, car il y a celle de la politique du logement à trouver !

 

On nous prend apparemment pour des glands.
Du coup, on risquerait de se faire becqueter par des cochons ? Ca doit être ça. 🙂

Il y a des rapports qui ne sont pas bien sous tous rapports et qui pourraient largement transformer l’immobilier de rapport en immobilier de report.

Sine die. 🙁

La « Mission d’évaluation de la politique du logement »

C’est un joli document très technique et imbuvable de 73 pages.
Mais, à le lire, je comprends bêtement dévaluation au lieu d’évaluation, comme si l’apostrophe m’apostrophait en voulant disparaître.

Mission dévaluation ? Mince, on va finir fauchés alors ? 😉

Il faut dire qu’avec mon cortex préhisto de CROmagnon du logement, il y a des subtilités qui finissent par m’échapper.
A tel point que je ne saisis du mouvement que ses contours.

Et quand c’est déjà un mouvement de contournement, pour mieux cerner le sujet, c’est encore plus elliptique à saisir !

Donc, là, le mouvement que je perçois, c’est : comment faire rentrer du fric dans les caisses de l’état, ou en faire sortir le moins possible en se servant de tous les arguments, bons ou mauvais. Sans se poser les vraies questions.

Au niveau de l’état d’esprit, je suis d’ailleurs assez d’accord avec le Président de la FNAIM.

Mais le document rédigé par la Mission (pas évangélique, je vous l’assure…), sans doute pour mieux tromper l’ennemi, aime assez à manier le paradoxe.
Chacun des éléments pris 1 à 1 n’est pas à jeter.
Certains sont rigoureusement exacts et opportuns, tandis que d’autres sont la somme d’approximations ou d’erreurs dont on se demande si elles relèvent de la méthode Coué, de l’incompétence de théoriciens – certes très intelligents mais – très éloignés du terrain ou de mercenaires ayant accepté un contrat.

Je n’aime sans doute pas assez la politique. 😉 Du logement notamment.

crolitique
Peinture rupestre du Politicus CROmalinus : langue de bois, pipeau dans la besace, couteau, argent de poche et matériel de cuisine. On n’est jamais assez bien équipé à la préhistoire !

Parfois, je me demande si on n’en est pas encore à la préhistoire de la politique du logement. Mais c’est sûrement un hasard…

Pour être exact, il faut quand même préciser que le gouvernement prétend ne pas cautionner ce document. Mais on en parle maintenant alors qu’il est sorti confidentiellement l’été dernier.

Alors quoi ? Tout ceci ressemble à un ballon sonde, même si à court terme « nos élites » sont conscientes que ce n’est pas le moment d’enlever de l’essence à un moteur déjà poussif.

La langue de bois et le pipeau ont encore de beaux jours devant eux ! 🙂

L’occasion fait le larron

Tactiquement, le moment est bien choisi.

Stratégiquement, en revanche c’est nul. Comme d’habitude.

Tactiquement, c’est bien joué, parce que parler de l‘inefficacité de la politique du logement en brandissant d’un côté les chiffres les plus calamiteux (pour le neuf) depuis l’après guerre ou presque et d’un autre côté un budget apparemment pharaonique, c’est du velours.
Le premier couillon venu le comprendra, et même le  deuxième et toute la tribu des CROntribuables derrière. (allez les CRO ! 🙂 )

Stratégiquement, c’est lamentable, parce que ça ne mène nulle part. L’aspirateur à finances ne fait pas une politique du logement.
J’ai la furieuse impression d’une petite régate en bord de mer où nos apprentis flibustiers d’eau douce s’ingénient à enfiler (non, pas des perles 😉 ) les bouées les unes après les autres pour mieux revenir au point de départ.
En petites culottes coton stretch à rayures (ça tombe bien, c’est absorbant en cas de grosse frayeur 🙂 ).

Alors que, pour découvrir des terres fertiles, il faut explorer de nouveaux horizons et ne pas avoir peur du large !
Et oublier les bouées. Surtout celles avec trop de rustines…

Quelques contre-vérités

Ce type de rapport trouve matière à s’épanouir dans un contexte d’idées reçues qui stérilise la réflexion sur les voies d’une solution efficace.

Contre-vérité n° 1 : le logement coûte

C’est vrai, mais c’est surtout faux, il rapporte. Et nettement plus qu’il ne coûte (j’aime assez l’idée de ne pas être un parasite 😉 ).
Je n’ai plus en tête les chiffres exacts et pas le temps de rechercher mes sources (si vous voulez le faire en commentaires, c’est de bon coeur !), mais grosso modo le logement coûterait au budget de l’état une quarantaine de milliards (dont une vingtaine d’aides à la personne AL ou APL) mais il rapporterait de l’ordre de 60 milliards (ce qu’on se garde bien de nous répéter, car ce serait souligner à la fois le poids d’une fiscalité inique et la vérité : ce n’est pas un boulet financier).

Loin de moi l’idée de dire que ce budget est bien utilisé ; je pense au contraire que le système actuel est trop dispendieux et inutilement complexe.

Mais ce n’est pas en rabotant jusqu’à l’os qu’on retrouvera du muscle. Il faut être plus imaginatif et plus courageux.

Contre-vérité n° 2 : le logement coûte plus cher à l’état en France

Il coûte surtout plus cher aux acteurs de l’immobilier, avec un état glouton qui dévore la compétitivité du secteur et dégrade ainsi la rentabilité potentielle des bailleurs et leur capacité ou appétence à investir et réinvestir.
Pourquoi les investisseurs immobiliers ont-ils déserté l’immobilier logement depuis 30 ans ?

Lisez un peu l’étude réalisée par la FIDAL pour la FPI, vous serez édifiés du différentiel fiscal entre la France et ses principaux voisins européens.
Le logement est une poire fiscale chez nous, plus que partout ailleurs.

Bon, et si on se mettait à réfléchir pour de bon maintenant ? 🙂

Hypothèse de sortie par le haut pour la politique du logement

Déclarons hors la loi les rabots (sauf pour les menuisiers), les rustines (sauf pour les cyclistes) et la langue de bois. 🙂
D’accord, ça veut aussi dire qu’il faut peut-être botter les fesses d’une haute administration qui auto entretient des usages d’un autre siècle et sa propre position dominante et incontestée.

Cette fameuse haute administration qui pense que les politiques passent et que l’administration reste, dans un élan de modestie et de démocratie à peine réfréné.

Supposons donc que cette fameuse haute administration accepte de jouer le jeu du collectif et pas celui de sa caste (ou soit enfin mise au pas par un politique lucide et courageux 😉 ) et de raisonner autrement que par la simple reproduction de schémas et de corporatismes pré existants.

En supposant que nous ne soyons pas tous morts de vieillesse ou de désespoir avant, peut-être qu’on pourrait envisager de repartir de zéro et de bâtir une politique du logement sur des bases beaucoup plus simples, logiques et efficaces.

A- Ce n’est pas le logement qui est social, c’est son occupant

Ce postulat est fondamental.
En France, il y a des clans : les gentils, forcément sociaux, et les méchants, forcément privés ou libres.

Les gentils sont donc sociaux et la politique du logement est souvent assimilée à la politique du logement social et donc à celle du logement locatif social et donc aux opérateurs sociaux et donc il faut regarder les moyens qu’on leur alloue (programmation, aides à la pierre etc….).

Tout le reste ne devient qu’accessoire.
Et c’est là l’erreur originelle (lâche ta pomme, Eve !)
Heu, pardon, Mesdames 😉

B- Il n’y a pas que le locatif dans la vie

Dans la pensée sous-jacente de la politique du logement actuelle, le locatif est privilégié et ce depuis des décennies. C’est du non-dit.

1- Regardez la place dominante faite au logement locatif social, au dispositif Pinel, au nouveau logement intermédiaire (locatif).

2- En face, il n’y a pas grand chose : pas de Pinel accession (pauvre PTZ, qu’est ce qui empêcherait une aide symétrique ?), pas de logement intermédiaire en accession, et le PSLA qui est supposé être le cheval de bataille de l’accession sociale ne peut pas s’empêcher d’être de la location-accession.
Sans compter la suppression programmée de l’APL accession au 1er Janvier 2016. 🙁

 Il y a donc de la place pour une logique différente et unique : celle de produire des logements sur les zones qui le nécessitent.
Mais en supprimant les rentes de situation et en abolissant les statuts d’opérateurs privilégiés. Yes ! 🙂

Ainsi, un logement construit pourrait être acheté par son occupant, ou acheté pour être mis en location. Et la question du social ne serait alors que celle de l’accessibilité financière de ce logement pour l’occupant (pas celle du statut de la personne physique ou morale qui le finance).
On parlerait alors de gamme ou de niveau de loyer et éventuellement d’aides au logement pour ajuster ce qui mériterait de l’être.

On résoudrait illico et d’un seul coup l’essentiel des problèmes de volumes de logement social : puisque c’est l’occupant qui est social, il entre dans un logement compatible et il est solvabilisé à la marge avec une aide au logement.

Et cette aide disparaît quand ses revenus s’améliorent. Aide variable donc pour s’adapter au réel et éviter les gaspillages.

La conséquence évidente : plus de ghettos locatifs ni d’insuffisance de logements sociaux.
Plus besoin de s’enquiquiner avec des lois SRU ou ALUR avec des taux de 20 ou 25 % de logement social. Il suffit d’accepter le principe d’un tel système et de réfléchir au calibrage des paramètres.
Ce qu’un groupe de travail composé de gens compétents, ouverts, positifs et déterminés à réussir pourrait mettre au point. 🙂

Difficile ? Bien sûr. Le plus difficile étant de remettre en cause tous les acquis corporatistes. 🙁

Mais c’est pourtant la seule manière à mon avis de bâtir quelque chose de cohérent.

 

Des avis dans la communauté ? On commence le débat ?

6 réflexions au sujet de « L’immobilier au rapport ! »

  1. Vous bossez pas dans le privé? vous avez le temps de lire les rapports abscons des hautes administrations 🙂 (j’en suis qu’au début)
    Je trouve votre proposition très intéressante mais elle soulève de très nombreuses questions. Pour le neuf c’est envisageable (quoique il faudra solvabiliser les locataires et vu les prix de sortie du neuf ça va être particulièrement compliqué) mais que fait-on des 99% du parc restant déjà construit?
    Il faudrait également se pencher sur la question des revenus et notamment du décalage entre la situation à l’année N et celle qui est prise en compte (le plus souvent les revenus N-2).

    Cordialement

  2. @ Pierre : disons que je m’oblige à lire un minimum, sinon, qu’est ce que je pourrais bien vous raconter ? 🙂
    L’idée n’est pas d’avoir une solution toute faite, mais d’accepter de réfléchir honnêtement à un nouveau système. Pour l’existant, il n’y a pas d’interdit : par exemple de considérer que les structures et ou actifs existants continuent leur vie (au moins du point de vue de la gestion immobilière dans le logement social, pas forcément du point de vue propriété de ce patrimoine ceci étant un autre débat) puisque les logements existants sont par définition déjà construits et financés (aide à la pierre incluse le cas échéant…).
    On pourrait ainsi par exemple avoir des structures de gestion (ouvertes à tous pour confier des logements) qui soient différentes des structures de détention patrimoniale. Et se poser la question du « à qui appartiennent les logements sociaux » : aux organismes, à leurs actionnaires (1 % construction, collectivités, MEDEF…) et quel arbitrage patrimonial et affectation des ressources ?
    Pour l’instant, tout ce qui se fait ne vise qu’à maintenir les schémas des acteurs institutionnels actuels, pas à optimiser la solution des problèmes de logement.
    Enfin, je pense… Donc j’essuie 😉 (les plâtres !)

  3. Il me semble que la solution proposée ressemble à ce qui se fait en suisse où ce n’est pas le logement qui est social mais bien les occupants.

  4. Vous auriez du passer plus de temps à lire le rapport et moins a écrire dessus.

    Vous maniez bien la plume mais avec de mauvaises infos.
    Dommage.
    Vous finirez syndicaliste

  5. @ Lucien : que c’est gentil de me promettre une fin de syndicaliste ! 🙂
    Mais si vous me lisiez davantage, vous auriez un doute sur votre propre affirmation…
    Quant aux infos, j’avais hélas pris le temps de lire ce document qui ressemble à un bateau sans gouvernail.
    Avec peut-être un dangereux syndicaliste à la barre ? 🙂

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