L’accession à prix (in)abordable ?

Accession à la propriété 12 commentaires

CROquignolL’accession abordable, mais qu’es aquò ?

Non, ce n’est pas une spécialité occitane, plutôt un concept immobilier de portée générale.
On le trouve aussi répertorié sous des vocables comme « accession à prix maîtrisés » ou « accession à coût maîtrisé ».

Ce concept fait partie de la logique floue savamment entretenue dans le microcosme de l’immobilier neuf. A tel point que l’on se demande parfois si ceux qui le poussent en avant sont conscients du peu de lisibilité de ce « Schmilblic » dans l’esprit du grand public.

Pas étonnant, car de nombreux professionnels ne savent pas davantage quelle est la case où ranger ce machin qui est plus une idée, déclinée différemment suivant les latitudes, qu’un dispositif réglementaire bien identifié.

 

C’est ça qui est beau en France. Ce mystère, ce foisonnement, cette pluralité. Tous ces fruits issus d’une (agri)culture jacobino-réglementaro-proustienne. Le métissage de la pensée unique, l’art de décliner la liberté en multipliant les contraintes, le fugitif espoir de croire que tout ce qui n’est pas interdit est autorisé.

C’est ça qui me plaît, finalement, car si tout était simple et compréhensible à première lecture, la vie serait si monotone… Et qu’est ce que je pourrais bien vous raconter ? 😉

L’ineffable imprécision du concept de l’accession abordable

Commençons par le commencement.

Comment voulez vous que soit définie de manière universelle cette idée d’accession abordable alors que le socle de l’accession sociale n’est toujours pas établi officiellement à ce jour ?

Et comme l’accession libre n’existe pas davantage… enfin si, mais par défaut. Comment voulez-vous qu’on lui trouve des qualités alors qu’elle n’est pas réglementée !!! 🙂

la perplexité devant l'accession à prix maîtrisé
La croûte… Et qu’est ce qu’on fait du pinard alors ???

Donc quand le haut et le bas ne sont pas clairs, ce qui est entre les deux a du mal à être limpide.

Et pourtant, on est bien, dans l’esprit du politique, dans une logique de sandwich : le social, l’intermédiaire et le libre. Car il est si facile de penser comprendre quand on simplifie la réalité.

En résumé, rien n’est défini, mais tout existe ! Un peu comme l’immensité de l’univers…
Je vous avais dit que c’était bôô !

C’est donc l’essence de la démarche qu’il faut retenir : l’accession à prix abordable comme celle à prix maîtrisé, c’est le jambon du sandwich (et si on sort du sandwich, c’est qui les jambons ?).

Le morceau de pain du dessous c’est l’accession sociale et celui du dessus, avec la croûte, c’est l’accession libre.

Maintenant, quand vous entendrez l’expression « casser la croûte », vous saurez qu’on veut du mal à l’accession libre ! Non ?
Faudrait peut-être que j’essaye avec du pain de mie alors ?  😉

Exemples de démarches locales d’accession à prix maîtrisé

Les 3 strates de l’accession, on Contraint, on Contient, on Contemple, illustrent donc le paysage de l’accession à la propriété français.

Pour simplifier, on contraint les prix dans l’accession sociale, on les contient dans l’accession à prix maîtrisé et on laisse faire quand on les contemple (de loin car ils sont inaccessibles ?) dans l’accession libre.

Comment Nantes contient les prix : l’accession abordable à la Nantaise

Le site de la Mairie de Nantes est très explicite : la Mairie fait un petit effort sur le foncier et demande aux promoteurs de répercuter et amplifier cet écart de coût afin d’obtenir des prix de 15 à 20 % en-dessous des prix de l’accession libre.

Les conditions posées aux acquéreurs sont celles de la primo-accession, d’un plafond de ressources, et l’application de clauses anti-spéculatives (qui constituent une limitation contractuelle du droit de propriété).

La salade niçoise de l’accession à coût maîtrisé

La Métropole Nice Côte d’Azur a défini ses propres règles de modération pour l’accession. A côté du PSLA existe une formule d’accession intermédiaire qui plafonne à 3 600 € le prix du m² hors parking. Nous avons là la confirmation que les olives sont hors de prix ;-).
Parmi les conditions, le respect de plafonds de ressources (celles du Prêt Locatif Intermédiaire), la possibilité de clauses anti-spéculatives et une priorité à la primo-accession.

En clair, en l’absence de tout schéma ou cadre réglementaire national propre à l’accession à prix abordable, chacun fait sa petite tambouille locale selon sa vision, son idéologie ou son niveau de compétence, très variables.
Selon l’humeur du moment, j’appelle ça décentralisation ou bricolage….

La face cachée de l’accession à prix maîtrisé

Peut-on être contre une modération des prix en faveur des accédants à revenus moyens ? Humainement, non. Pourtant, j’ai parfois l’impression que c’est plutôt de « l’accession à prix méprisé ». C’est sûrement parce que j’ai mauvais esprit, mais la méprise est également possible !  🙂

Je développe le raisonnement : dans le bilan d’une opération immobilière, le prix de revient (hors marge) est têtu. C’est un prix de revient, pas un prix de convenance. Donc, si pour l’équilibrer (avec tous les ingrédients, dont une marge raisonnable) il faut un chiffre d’affaires total de 100, que se passe-t-il quand on vous contraint de 15 %  (20 % moins l’impact d’un moindre prix de cession de terrain par la ville ou son aménageur) sur 30 % de votre CA ?

Demandons à l’arithmétique, 100 x 0.30 x 0.85 = 25.5 . Il faut donc pour garder le même équilibre, que l’accession libre rapporte 74.5 de CA pour 70 % du programme, soit 100 x 0.70 x ??? = 74.5, ce qui nous donne un coefficient de 1.0643.

En clair, l’économie forcée de 15 % sur 30 % du programme oblige le promoteur à augmenter ses prix d’équilibre naturel de 6.43 % sur l’accession libre (soit plus de 200 € du m² habitable si le prix d’équilibre était de 3 200 €).

Et que dit l’accédant libre qui paye plus cher en pensant que c’est trop cher et que les professionnels abusent ?
Et que dit le promoteur contraint à cet équilibre déséquilibré au détriment de l’accédant libre ?
Libre de payer plus cher pour l’accédant et libre d’augmenter ses risques pour le promoteur, car vendre plus cher est facteur de risque plus que de marge.
Surtout quand la conjoncture se durcit !  🙁

 

Bon, j’espère que je n’ai pas été trop long sur ce coup là, mais il est difficile d’expliquer sans un minimum de précisions. A vous la parole !

12 réflexions au sujet de « L’accession à prix (in)abordable ? »

  1. Oui chacun a sa vision et son idéologie. Que les villes maîtrisent un peu mieux ce qui se passe chez elles en terme d’urbanisme est cohérent même si c’est un gloubiboulga chez certaines. Il est clair qu’à Nantes, avec le recul par rapport à la vie urbaine de certains quartiers, la volonté est clairement de casser les guettos et de favoriser la mixité. Les programmes en accession abordable et PSLA côtoient effectivement les accessions libres… en ZAC qui de toutes façons ne dépassent pas un certain prix au mètre carré actuellement au vue de leur localisation dite « délicate ». Dans ce cas le risque est mesuré car c’est la possibilité de vendre à une cible différente s’ajoutant à celle de vendre « tout court » qui permettent de répercuter l’effort consenti des parties. Enfin, je vois ça comme ça. Je le vois vraiment, de mes yeux 🙂

  2. Bonjour Marc

    J’ai un souci concernant l’accession abordable à la propriété.

    J’ai acheté un appartement en accession dite maîtrisée en région parisienne, à un prix nettement inférieur au prix du marché.

    Il y avait des clauses anti-spéculatives dans le contrat.

    Au cas particulier, on ne pouvait pas vendre le bien pendant sept à compter de la date de livraison sinon on devait rembourser la plus-value à la Ville ce qui est normal.

    Toutefois, il y avait des cas pour lesquels on échappait au reversement de la plus value comme le décès, l’invalidité, le chomage, le divorce, la mutation professionnelle à plus de 70 km,…

    Apparemment, il y a certains propriétaires qui ont utilisé ces motifs pour revendre rapidement et réaliser une plus value substantielle.

    Du coup, la Ville en question a décidé au mois de juin dernier de préempter systématiquement au prix d’achat en cas de nouvelle revente dans les sept ans afin de lutter contre les plus values réalisées rapidement et décider également que cela s’appliquerait aux opérations déjà engagées depuis 2006

    Je peux comprendre leur position mais je trouve un peu limite que cela soit rétroactif car on a signé des contrats avec des clauses bien précises qui ne prévoyait en aucun cas une préemption de la Ville.

    En outre, la Ville ne doit elle pas préempter un bien en proposant au minimum le prix du marché.

    Voilà je trouve que la Ville agit avec un peu de légèreté avec les règles de droit puisqu’elle a fait voter en juin une délibération avec effet rétroactif ce qui ne me semble pas tout à fait légal et d’autre part elle utilise le droit de préemption, il me semble, d’une façon contestable avec un prix de préemption qui n’est pas celui du marché.

    Qu’en pensez vous s’il vous plait ?

    Merci

  3. Bonjour Pieralex,

    je ne vais pas me lancer dans une consultation sur le droit de préemption, vu que ce n’est pas ma spécialité.
    L’aspect moral importe assez peu dans votre question. La ville va au-delà de l’aspect contractuel initial. D’accord. Mais elle ne le fait pas par contrat (puisqu’elle ne le peut plus). Elle utilise le droit de préemption.
    Pour savoir si elle a le droit d’utiliser ce moyen pour vous contraindre dans votre cas précis, il n’y a qu’une consultation de juriste qui vous le dira.
    Ce que je peux vous dire, c’est qu’il arrive assez souvent souvent que des collectivités utilisent le DPU (droit de préemption urbain) non pas pour acheter (ce qui est le motif officiel) mais pour décourager les vendeurs de vendre.
    Car quand l’estimation des domaines est de 100 et que le prix annoncé dans votre DIA est de 130, soit vous vendez à 100 à la ville, soit vous retirez votre vente (avec parfois possibilité de négocier avec la ville un prix intermédiaire si elle cherche vraiment à acheter).
    Désolé de ne pas pouvoir être plus précis !

  4. Bonsoir Marc et merci pour votre réponse

    Dans mon cas, l’estimation des domaines est de 100 et la Ville, d’après sa délibération, préemptera à 70, soit en dessous du prix du marché.

    Est ce normal.

    Merci

    Cordialement

  5. Rebonjour Pieralex, la ville voudra préempter, mais elle ne le pourra que si vous êtes d’accord (il lui reste aussi la solution de l’expropriation, mais là on change de logique).
    Sur l’aspect « normal » des choses, c’est « normal », c’est à dire que oui une ville peut proposer un prix différent de celui estimé par les Domaines.
    Vous avez en fin de compte le choix entre trois solutions.
    1- dire oui à la ville pour une vente à 70
    2- retirer votre vente
    3- négocier avec la ville (et action juridique éventuellement) en lui faisant toucher du doigt que 70 produira certainement un mauvais effet devant un tribunal puisque (si je vous ai bien compris) cette valeur est à la fois plus basse que les engagements contractuels initiaux et l’estimation du bien par les services de l’état…
    Mais ceci n’est que ma petite vision des choses et n’engage personne (même pas moi 🙂 ) car je ne suis pas juriste et ce n’est pas une consultation, juste un blog !
    (nb : vous pouvez demander son avis à votre notaire, celui qui a envoyé la DIA, pour élargir votre information)

  6. Bonjour Pieralex
    C’est le contribuable qui vous parle (vous l’êtes certainement aussi un peu?). Au travers de l’accession « sociale » votre foyer a réglé (indirectement) une TVA à 7% sur l’acquisition de votre bien (l’acquéreur d’un logt neuf paie 19.60% de TVA) ; ainsi vous avez bénéficié de 14% de « remise » de l’ état et donc des contribuables. A cela s’ajoute certainement -en amont- un un moindre coût foncier pour l’opérateur social au travers de subventions directes ou indirectes de la mairie (la contrepartie étant la clause dite d’anti-spéculation de 5 ou 7 ans) et l’exonération de la taxe foncière sur la propriété batie (oubliée?). En résumé vous trouvez normal que ces aides à l’acquisition dont vous avez bénéficié vous ouvrent les portes des +values spéculatives ? Soyez heureux de « tomber » sur un maire complaisant et un notaire indigent car sachez que les services fiscaux sont en droit d’exiger le paiement des écarts de TVA et des retards de la TFPB .

  7. @Immo-bil : hé bien, voilà un bien beau déboulé pour un Immo-bil ! 🙂
    Je trouve sévère le jugement porté à l’égard de Pieralex. Non pas que je sois pour la constitution de plus-values sans cause sur le dos des contribuables en général. Mais parce qu’il y a pour moi deux éléments importants :
    1- Pieralex parle d’accession maîtrisée, pas d’accession à tva réduite. Il y a de nombreuses villes ou un simple prix plafond inférieur au prix du marché permet de considérer que l’on est en accession à prix maîtrisé (exemple : 2800 € au lieu de 3500), sans que l’on bénéficie d’un gain de taux de tva (comme quand on est en PSLA ou en zone ANRU)
    2- ensuite, il y a l’aspect humain des choses. Quand vos revenus sont limités et que vous vous engagez dans un effort d’épargne (et de remboursement de crédit) vous avez une petite lumière au fond du tunnel qui est ce sentiment que l’effort ne sera pas inutile et payé en retour. Du coup, psychologiquement, la modification des règles du jeu a posteriori est difficile à avaler.
    Comment aurions nous réagi dans le même cas de figure ? (j’ai toujours eu horreur qu’on vienne me barboter les bonbecs que j’avais dans la poche 😉 ).

    @Pieralex : comme quoi, la limite est fragile et relative entre défense d’intérêts personnels jugés légitimes et enrichissement au détriment de la collectivité, selon les points de vue !

  8. Bonsoir Marc,

    Effectivement, dans mon cas, il s’agit d’accession dite maîtrisée, sans TVA réduite mais avec simplement un prix de vente plafonné.

    Par ailleurs, vous avez parfaitement compris la .situation.

    La ville concernée, qui s’est rendu compte que les clauses anti-spéculatives initiales comportaient des failles et pouvaient permettre des reventes rapides, a décidé d’utiliser le DPUR – Droit de préemption urbain renforcé – pour dissuader ces reventes rapides et donc les éventuelles fortes plus-values qui allaient avec.

    Cette décision a, de surcroît, un effet rétroactif et c’est cet aspect que je trouve injuste.

    En effet, dans mon contrat, il n’était nullement question de droit de préemption et je n’aurai peut-être pas signé si, à l’époque, on m’avait parlé de cette menace de préemption.

    C’est dégueulasse ce que fait la ville d’utiliser, après coup, ce DPUR et si, demain, par exemple, je perds mon emploi, je deviens invalide ou que survient un décès, qu’à la suite de cela, je dois revendre le bien acheté en accession sociale, ils vont donc préempter.

    Mais, dans ce cas, à quoi auront servi les efforts d’épargne, les intérêts versés à la banque prêteuse et, plus généralement, les sacrifices consentis suite à cet achat car, effectivement, nous avons des revenus modestes.

    Une agence immobilière m’a d’ailleurs dit que des personnes, dans la même situation que nous, avaient attaqué la ville en justice suite à une préemption réalisée dans ce cadre.

    Je ne dois donc pas être le seul touché par cette mesure injuste

    D’ailleurs, je voudrais bien savoir dans quel sens la justice va trancher dans ce litige, y a t-il un moyen de connaître les décisions des juges dans ce type de litige, est-ce que les décisions sont accessibles au public.

    Voilà, je suis très désemparé par cette ville qui ne respecte pas les clauses des contrats qu’elle avait d’ailleurs elle-même élaborées.

    Merci

    Cordialement

  9. @ Pieralex : c’est tout le débat des clauses anti spéculatives. Les collectivités ne veulent pas que leurs efforts financiers ou autres attirent des candidats dont le seul objectif serait de faire une plus-value importante le plus vite possible (au lieu d’avoir un vrai projet de vie familiale dans le logement concerné). Du coup, ils prévoient des clauses dissuasives dont les effets secondaires vont aussi hélas impacter les acquéreurs de bonne foi dont le parcours ultérieur vient à être modifié.
    En revanche, on ne peut pas dire que les clauses du contrat ne sont pas respectées. Quand la ville utilise le droit de préemption, elle fait appel à un autre outil de son arsenal juridique (formellement, ce n’est pas une modification du contrat, plutôt une modification de son comportement qui dénature un peu la valeur de l’engagement initial…).
    Sur la question de la décision des juges sur le litige en cours, là je ne sais pas trop (pas ma spécialité). Peut-être devriez vous vous rapprocher du plaignant pour avoir plus d’infos ; sachant aussi que les décisions de justice ont un caractère public car elles nourrissent la jurisprudence.

  10. Bonsoir Marc,

    Pensez vous qu’avec la création de la Métropole du Grand Paris en 2016, qui aura des compétences notamment en matière de logement, les villes de la petite couronne vont perdre leur droit de préemption au profit de la Métropole du Grand Paris.

    Cela changerait la donne dans mon cas, si cela se réalise.

    Merci

    Cordialement

  11. @ Pieralex : j’avoue ne pas avoir d’avis tranché sur le sujet. Les maires préfèrent garder le contrôle en direct, de manière générale. Cela étant, la logique d’évolution des institutions va plutôt vers un renforcement des compétences au niveau des communautés urbaines. Regardez un des indices en matière d’urbanisme que constitue le PLUi (PLU intercommunal). Par ailleurs, les maires des communes en état de carence locative sont déjà dessaisies de la compétence préemption au profit des préfets ou des communautés urbaines, en pratique.
    Mais on s’éloigne un peu du sujet ! 😉

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