L’accession à l’impropriété à la une !

Actualités de l'immobilier, Billets d'humeur 6 commentaires

Parmi les antiennes des élus locaux qui tintent régulièrement aux oreilles des opérateurs privés du logement, c’est l’une des favorites.

L’accession à la propriété !

« On veut plus d’accédants à la propriété ; on veut faire revenir les familles ; il faut baisser les prix pour que les familles puissent acheter… » .

Ces douces rengaines incantatoires rencontrent pourtant un problème de taille ; un bug dans le logiciel a remplacé l’accession à la propriété par l’accession à l’impropriété !

Du coup, la destination « Devenir Propriétaire » se révèle quasi inabordable, et l’accession subitement impropre à sa destination… 🙁

Ben zut alors, de si beaux rivages privés d’arrivages ?

Mais comment alors accéder sans céder… au découragement ?

Et si on accédait d’abord à davantage de cohérence collective ? 🙂

 

Le monde est pétri de contradictions.

Pourquoi le logement y échapperait-il ?

Surtout, comment éviter le faux-pas, quand la politique, nationale ou locale, conçoit des règles dissonantes…

Et trébuchantes ? 😉

Objectif (vieilles) lune(s) ?

Tintin ! Ce n’est pas demain qu’on prendra la fusée pour se payer un aller simple pour l’accession à la propriété.

La famille, support de l'immobilier

Fantasmer sur ce voyage initiatique, ce rite fondateur de la famille et du patrimoine transmissible à sa descendance reste pour beaucoup un objectif aléatoire, relevant plus des méandres du destin et d’un sort favorable que d’un parcours accessible et balisé.
D’où la devise : Aléas ? Jacta est ! 😉
(j’aurai peut-être le César de la plus mauvaise blague du net pour celle-là ? 🙂 )

Passons sur le penchant des pouvoirs publics à considérer davantage la création de parcs de logements qu’à favoriser les trajectoires individuelles des ménages.

Passons chemin faisant sur le resserrage récent des conditions du PTZ.

Passons aussi sur la suppression de l’APL accession.

Passons …. c’est quand même bizarre tous ces indices dans la même direction ?

Vous me direz, tout ça, ce sont des décisions nationales !

Mais localement, on peut quand même essayer de favoriser l’accession à la propriété ?

Mais oui, bien sûr ! A condition d’être cohérents… TAN PLAN ? 😉

La fin justifie l’émoi, hein ?

(chut, je sais, les sous-titres aggravent mon cas…)

Etonnamment 😉 , la gent politique commence toujours par la conclusion, la fin, quoi.

Qui ne justifie pourtant pas les moyens, dont ceux qui ne sont pas mis à disposition ! 🙂

Exiger, sans rendre l’exigence tenable tout en affirmant un discours officiel inverse, c’est vraiment un art… sans aucun doute.

Car l’HOMO POLITICUS a une caractéristique particulière : il ne doute pas.
A tort, mais il ne doute pas.  De toute façon, « dans le doute abstiens toi » … et vous avez déjà vu un animal politique s’abstenir, vous ?
Même au 1er tour ? 😉
Car s’il doutait, il se poserait des questions !

Du genre : est-ce qu’en exigeant quelque chose je le rends vraiment possible ?
Durable ? Reproductible ? Et avec quelles incidences sur le reste de l’équation ?

Bref, ma démarche est-elle vraiment légitime, et – surtout – cohérente ?

Ah…autant de candeur chez CRO…. heureusement qu’il est né bien longtemps avant la politique moderne !
Ca lui donne une excuse. 🙂

Il est donc fréquent qu’un édile sûr de ses convictions et inconscient (parfois volontairement 🙁 ) des mécanismes du réel veuille imposer des niveaux de prix de vente ou des pourcentages d’accession à la propriété.

Dans l’absolu, pourquoi pas (?), et tout le monde comprendra ce discours de surface, empreint d’émotion et de volontarisme affiché, si simple à assimiler.

Oui, mais…. la réalité – dans la salle des machines – est autrement plus complexe que la relation entre émoi et toit ! 🙂

Les chèques et maths ?

Il est bien connu que les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

Typiquement, l’équation d’un programme immobilier en zone tendue devient de plus en plus difficile.

1- Le coût des travaux augmente régulièrement, ceci étant lié à une récente et significative poussée liée aux volumes de logements neufs mis en chantier en croissance ces derniers temps.

Avec des plannings d’entreprises en tension et une captation de valeur par les industriels, sur fond de concentration des acteurs de la filière.

2- La part de logement social (conséquence des servitudes de mixité sociale) s’alourdit souvent ; pour respecter l’intenable et arbitraire objectif de 25%, morbidement rehaussé par la loi ALUR.

Les révisions de PLU ou l’élaboration de PLU intercommunaux sont ainsi fréquemment l’occasion de relever le niveau d’exigence.
Passer – par exemple – de 25 à 35 % de logements sociaux est ainsi extrêmement pénalisant, surtout quand l’opérateur HLM tente de baisser le prix de vente VEFA de l’ordre de 6 à 8% au prétexte qu’il est maltraité par le gouvernement (la réduction de loyer consécutive à la baisse des APL) et que la TVA vient de passer de 5.5 à 10 %.

Rajoutons le cas échéant une petite couche de 10 % d’accession à prix maîtrisés (en fait, ils ne sont pas maîtrisés du tout, juste contraints !) facilement 10 à 15 % moins chers que le prix de marché, sans aucune contrepartie de la puissance publique.

Et bien sûr, il faut avoir des prix attractifs pour les familles classiques !
(en ayant à cet instant oublié la somme des contraintes cumulées)

Si on se contente de faire un petit exercice simpliste (et légèrement simplifié pour frapper les esprits !) d’arithmétique :

Situation initiale : VEFA HLM pour 25 % de la SH (surface habitable) à 1 950 € HT + 10 % d’accession maîtrisée à 3 100 € TTC + 65 % de vente libre à 3 800 € (accession libre et investissement locatif)

Le chiffre d’affaires HT du promoteur est donc de :
1 950 x 0.25 + 3 100 / 1.2 x 0.10 + 3 800 / 1.2 x 0.65 = 2 804.17 HT par m² de SH

Situation finale : VEFA HLM pour 35 % de la SH (surface habitable) à 1 800 € HT + 10 % d’accession maîtrisée à 3 100 € TTC + 55 % de vente libre à ???? € (accession libre et investissement locatif).
Question : à quel prix les 55 % pour garder le même chiffre d’affaires ?

2 804.17 = 1 800 x 0.35 + 3 100 / 1.2 x 0.10 + ??? x 0.55
D’où ??? = 3 483.33 HT, soit 4 180.00 € TTC.

En clair, en cumulant les handicaps de l’augmentation du % de logement social et une éventuelle baisse du prix de cession des VEFA, le prix du libre passe de 3 800 à 4 180 € TTC / m² de SH, soit + 380.00 € (ou + 10.00 %) ; soit pour un logement de 60 m², 60 x 380.00 = + 22 800 €.
Assez violent….

Plus de 20 000 € d’augmentation des prix, sans que le promoteur ait bougé le petit doigt. Et on dit merci à qui ? 🙂

Aux familles ? Non… victimes indirectes de l’inconséquence réglementaire au sens large.

Ou aux décideurs pouvant conduire à ces improbables (dés)équilibres ?

Alors qu’on nous rebat en permanence les oreilles de la nécessité absolue de faire revenir en ville ces mêmes familles ???

Bouh, tristesse… 🙁
Mais alors, si on n’est pas assez intelligents collectivement, il n’y a place que pour l’initiative individuelle pour redresser la situation ! 🙂
Le recours à un homme à poigne providentiel ?

Dans une logique de CROmmando spécial ? 😉

 

un commando préhitorique
En matière de logement, l’éducation des masses, y a qu’ça d’vrai !!!

Tant qu’à travailler en mode commando, je me demande aussi parfois s’il ne faudrait pas en parallèle éduquer les élites supposées.

Pour leur faire rentrer dans la tête les grandes masses de l’équilibre d’une opération immobilière et des politiques de l’habitat associées ?

Parce que, même si le petit calcul ci-dessus n’est qu’un exemple, il illustre bien l’immense inanité, ou le cynisme patent ?, de diktats publics aussi incohérents qu’inefficaces en faveur de l’accession à la propriété.

Il y a pourtant des choses très simples à comprendre.
On ne peut pas charger un cheval de course comme une mule et lui demander ensuite de gagner un concours hippique !

 

Hippique… c’est donc pour ça que ça me démange ? 🙂
Et vous, ça vous chatouille ou ça vous grattouille ?

6 réflexions au sujet de « L’accession à l’impropriété à la une ! »

  1. Bonjour Marc,

    ça faisait un petit moment que je n’avais pas CROmmenté un de tes articles qui m’apportent toujours autant en matière de réflexion. Ce dernier me fait réagir car je reviens d’un secteur sur lequel un PLUiH est en cours d’élaboration et vise à mettre en place un % d’accession « maitrisée » en plus des logements sociaux. Le constat sur ce secteur tendu est que la population est soit pauvre soit très riche (proximité de la Suisse oblige) et qu’entre les deux pas grand chose… Les prix de ventes actuels du neuf sont entre 5000 et 6000€/m² (mini).
    Je pense que la réflexion caricaturée, mais sûrement pas si loin de la réalité, des décideurs locaux est de se dire:
    – de toute façon les promoteurs continuent de venir malgré les contraintes de logements sociaux, c’est donc qu’ils continuent de s’y retrouver financièrement, au pire il baisseront un peu leurs marges
    – les accédants « libres » ont des revenus très élevés (ménages travaillant en Suisse qu’ils soient français ou suisse) et les prix stratosphériques de Genève ne leur permettraient pas de se loger, s’ils payent un peu plus cher leur logement c’est pas trop grave ils en ont les moyens

    Même si je comprend votre position, je me demande quel peut être le moyen sur un territoire comme celui-là de conserver/faire revenir des familles « moyennes » ?

    Bonne journée

  2. @ Pierre : c’est quand même un cas particulier, cette Suisse. Donc avec une solution particulière ! 🙂
    Sur le fond, quand une collectivité impose une contrainte supplémentaire sans contrepartie financière, c’est un peu comme si elle levait – sur le dos de ceux qui vont la supporter en bout de chaîne – un impôt supplémentaire.
    En gros, ceux qui ont les moyens payent leur impôt sur le revenu plus un impôt déguisé sur l’augmentation du prix de revient et donc de vente de leur logement.
    La question qui se pose est toute bête : la politique du logement est-elle affaire de circonstances et d’impôt de palier caché mais réel ou bien devrait-elle être équitable, affichée, assumée et relever d’un équilibre mutualisé dans le cadre du budget de l’état ?
    Pierre, est-ce que poser la question comme cela, ce n’est pas un peu (beaucoup ?) y répondre ? 😉

  3. Ne pourrait-on pas attendre du promoteur qu’il intègre ces contraintes économiques et qu’il achète le foncier à un prix plus raisonnable ? La question est moins celle des impositions des collectivités locales que celle de la rente foncière.

  4. @ Jules Siegfried: Nom d’emprunt à ce que je vois ? Tout le monde ne peut pas faire des lois sur les habitations bon marché….
    Pour en revenir à la question :
    Est-ce que les promoteurs devraient acheter le foncier moins cher ? Oui, et bien sûr.
    Est-ce qu’ils le peuvent, individuellement ? Non.
    Car la bataille du foncier fait rage, entretenue par des révisions de PLU souvent malthusiennes, où la suppression du COS (depuis la loi ALUR) a été contre-battue très largement par la diminution des emprises autorisées, par des normes de stationnement sévères, par des % d’espaces verts ou de pleine terre plus importants qu’avant et par des commissions d’étude d’avant-projet aussi illégales que réelles et castratrices. Et, derrière ce début de parcours, en cas d’obtention de permis, il reste encore à espérer qu’il n’y ait pas de recours contre celui-ci.
    Cerise sur le gâteau, il faut ensuite vendre moins cher que le prix de revient des pans entiers du programme immobilier (VEFA HLM, accession maîtrisée…) ce qui renchérit le reste des logements, improprement appelés libres alors que ce sont eux qui supportent le coût de toutes les contraintes.
    Dans la pratique, il n’y a donc pas de rente foncière, juste un parcours du combattant mal maîtrisé dans sa globalité.
    Car si chacun trouvait facilement le foncier nécessaire, nul besoin de surenchérir pour enrichir le propriétaire vendeur. Mais quand la matière première se fait rare avec la complicité objective de la sphère publique, son cours monte.
    C’est regrettable mais c’est comme ça, pour l’instant au moins.
    Chez les promoteurs, nombreux sont ceux qui regrettent cet horizon car un prix de revient moins élevé c’est une capacité à mieux loger nos concitoyens, tout en vendant moins cher, donc plus vite et en prenant moins de risques. Tout le monde serait gagnant. Mais il faut commencer par le commencement. Foncier / règles de construction / droit réel de construire / accompagnement et favorisation de la densité (au lieu de la combattre…) => et là on aura peut-être un début de détente sur le foncier !

  5. Marc, à l’évidence, connaît les affres de la péréquation et établit un constat imparable; aujourd’hui l’acquéreur d’un logement VEFA paye un impôt dissimulé qui devient de plus en plus lourd au fil des augmentations de % de la servitude sociale des programmes. On constate, en effet, que la part des logements « libres » (vs logements sous contraintes budgétaires) ne dépasse pas 50% des opérations dans les secteurs tendus (A et B). La part des ventes investisseurs sur le seul segment « libre » des opérations (Pinel et autres produits supposés défiscalisants…) est en forte hausse ; a contrario, les acquéreurs non aidés sont de plus en plus rares dans les schémas de vente car ces derniers préfèrent (sans connaître le sujet des hausses des prix libres sur les VEFA) le marché de la revente forcément plus abordable. A souhaiter étouffer le sujet -par crainte de la réaction négative de la clientèle potentielle- les promoteurs entretiennent ce malaise et, ce faisant, les politiques, dans le silence de la profession, continueront à affaiblir jusqu’à épuisement progressive les opérateurs régionaux qui ne peuvent que subir une péréquation réservée aux opérations de volume que seuls quelques majors peuvent réaliser.

  6. @ Bil : la seule solution serait en effet de claironner à tous les niveaux les mécanismes et leurs effets délétères. Mais tout le monde ne semble pas prêt à déranger l’ordre établi…

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