Investisseur immobilier : à quel saint se vouer ?

Investissement locatif 2 commentaires

l'extase du saint investisseurPar les temps qui courent (parfois plus vite que nous), mieux vaut savoir où l’on met les orteils pieds.

D’une part, ça peut nous éviter de les mettre dans le plat, et avec les pieds plats, on ne court de toute façon pas très vite.
En tout cas pas autant que l’air du temps et que le futur cadre réglementaire de l’investisseur immobilier « bon père de famille ».

Dans ces conditions, réfléchir à ce que nous réserve l’avenir pour savoir à quel saint se vouer, ce n’est pas de la dévotion, mais de la précaution

Le gouvernement ne fait pas mystère du sort qu’il entend réserver au dispositif Scellier : le laisser mourir de mort naturelle à la fin de l’année.
Il semble actuellement réfléchir à un successeur qui devra cumuler tous les avantages, ou tout au moins le plus grand nombre.

Le profil type d’un dispositif fiscal bien sous tous rapports

Comme pour le profil du gendre idéal, il va falloir montrer patte blanche. Quels critères va donc devoir remplir le remplaçant de la loi Scellier ?

  • être moins coûteux
  • afficher un profil plus social
  • être plus efficace
  • soutenir le secteur de la construction (pour l’emploi)
  • ne pas offrir aux ménages aisés un avantage fiscal nettement plus important qu’aux classes moyennes
  • ne pas porter le même nom (ah bon, c’était évident ?)…

Loin de moi l’intention de lancer un concurrent de La Française des Jeux, ni la quasi certitude de me ridiculiser dans quelques semaines en relisant ces mots, mais je me risquerais bien à quelques supputations de café du commerce. On y va ?

Un avantage fiscal tout en retenue(s) ?

En astiquant ma boule de cristal pour essayer de résoudre la quadrature du cercle liée aux critères ci-dessus, je verrais bien :

    • un plafonnement du loyer selon une logique tenant compte de différences géographiques
    • un plafonnement des ressources des locataires
    • une limitation du prix de vente au m² de surface habitable ou utile
    • un plafonnement du montant de l’investissement par foyer sur un horizon de plusieurs années
    • un dispositif plus proche de l’amortissement que de la réduction d’impôt directe, mais avec un plafonnement de l’avantage
    • un dispositif qui comporterait quelque part le mot « Duflot » dans son appellation

Pourquoi de telles suppositions ?

Par goût du risque bien sûr, ce qui vous permettra de me dire a posteriori à quel point (et sur quels points) je me serai trompé. Mais pour développer les arguments :

    • le plafonnement du loyer et des ressources me semble évident. Celui du loyer prendra en compte les différences géographiques pour coller davantage aux réalités de terrain. Mais comment ? En établissant un zonage plus fin que les zones A, Abis, B1, B2 et C actuelles ? En déléguant à l’échelon local le pouvoir de fixer le plafond de loyer à l’intérieur d’une fourchette nationale par zone (au risque que l’échelon local soit trop laxiste ou trop strict, et perturbe le bon fonctionnement / la réussite du dispositif) ? Un pas de plus vers la décentralisation dans cette hypothèse ?

 

    • la limitation du prix de vente au m² me semble quasi acquise idéologiquement et budgétairement. La question sous-jacente est plutôt celle de la portée de cette limitation. On se contente (comme avec le Scellier en ce moment) de plafonner l’assiette de l’avantage fiscal ou bien on plafonne le prix de revient (ou de vente) du produit immobilier lui-même pour obliger plus directement à une modération des prix de l’immobilier neuf ? Attention au curseur car le mieux étant l’ennemi du bien, une visée trop ambitieuse pourrait vider le dispositif de son efficacité.

 

    • une question plus technique : sera-t-il fait appel au coefficient de structure (comme dans le logement social)  pour mieux approcher une certaine vérité (pour les loyers et les prix) ?

 

    • l’amortissement est sans aucun doute plus intelligent dans une approche économique de l’investissement immobilier des ménages. Mais s’il n’est pas plafonné, il donnera un avantage fiscal plus important aux gros revenus, ce qui milite pour un plafonnement, éventuellement indirect (étalement dans le temps)

 

Qu’est-ce qu’on gagne à lire jusqu’au bout de telles divagations ?

l'extase de l'investisseur
Investisseur immobilier du XXI ème siècle confiant dans l’espoir de jours meilleurs

Mais je ne sais pas, moi, peut-être qu’on gagne son paradis d’investisseur en devenant un nouveau saint des temps modernes ? Ou au moins une petite extase temporelle ?

Vous ne trouvez pas, vous, qu’il faut vraiment avoir la foi chevillée au corps pour rester optimiste en toutes circonstances ?

D’autant que face à l’adversité et aux règlementations successives, l’investisseur locatif est désarmé et nu comme un ver… (* au fait, vous savez de quel arbre vient la feuille qui protège la vertu  de notre investisseur extatique ?)

Mais c’est comme ça, l’être humain ne peut décemment pas se refaire :

Chassez le naturiste et il revient au grand galop !

(* très simple, il s’agit d’une feuille…d’impôt)

 

Bon, j’ai joué le jeu en me jetant à l’eau : à vous de me dire ce que vous pensez de mes hypothèses et si vous êtes vous aussi en attente de l’extase…..

2 réflexions au sujet de « Investisseur immobilier : à quel saint se vouer ? »

  1. Bonjour,

    Tes idées sont très intéressantes encore faudra-t-il les mettre en action :-). En ce qui concerne le plafonnement, le gouvernement n’a-t-il pas déjà instauré un décret sur ce sujet?

    Merci pour l’article

  2. Oui, mais quel plafonnement ? Le dernier texte est celui qui instaure l’encadrement des loyers à la relocation à compter du 1er Août. Il n’est pas spécifique à un dispositif fiscal particulier. La loi Scellier (dans sa version de base ou dans sa version plus sociale) comprend effectivement des plafonnements de loyers (et de ressources pour le social). Mais aussi un plafonnement du prix pour le calcul de l’assiette de la réduction d’impôt.
    L’intérêt du prochain dispositif sera de voir quels seront les leviers utilisés (conjointement) et jusqu’où les curseurs seront poussés. Qui vivra verra !

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