L’investissement locatif remis à (Du)flot ?

Actualités de l'immobilier, Investissement locatif 2 commentaires

dispositif DuflotAvec le dispositif Scellier remisé en fond de cale en Décembre, le risque était important que les rats (*) quittent le navire…
Le gouvernement a donc tranché sur le principe d’un successeur au Scellier ; ce sera oui.

Mais pour lutter contre la marée, le Duflot devra savoir hisser la voile et trouver des vents favorables. A propos de voile, et si on commençait par le lever ?

Quelles intentions, quelles certitudes et quels doutes ?
(*) les rats d’eau bien sûr !

 

Le PLF 2013 (projet de loi de finances) n’a rien de définitif. Il va subir le parcours classique de toutes les lois, avec les discussions et arbitrages qui finiront par aboutir à la loi de finances 2013 et aux circulaires d’application.
Pour l’instant, il s’agit donc d’une ébauche révélatrice des intentions du gouvernement en matière d’investissement locatif.
Mais où beaucoup reste à faire ou à préciser, au moins pour le Duflot.

Tout ce que nous nous disons aujourd’hui reste donc entre nous, d’accord…?  😉

Les principales caractéristiques prévisionnelles de la réduction d’impôt Duflot

D’une manière générale le Duflot s’inspire assez largement des dispositifs Scellier et Scellier Social en faveur de l’investissement locatif. Pour ce qui est dit jusque là :

  1. il s’agit bien d’une réduction d’impôt et non pas du retour à un système d’amortissement comme le dispositif Besson par exemple
  2. le créneau est limité dans le temps : du 1er Janvier 2013 au 31 Décembre 2016
  3. la durée d’imputation de la réduction est de 9 ans et son taux de 18 %, soit  2 % par an
  4. le logement ne pourra pas être loué à un proche (membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant)
  5. le niveau de performance énergétique exigé sera celui de la RT2012 ou le label BBC 2005
  6. le logement doit être loué dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition (quand elle est postérieure)
  7. il y a un double plafonnement du prix du logement. Il faut respecter à la fois une limite absolue d’investissement de 300 000 € (par an et par logement) et un plafond de prix au m²
  8. des plafonds de loyer et de ressources des locataires seront définis par décret
  9. les zones géographiques d’éligibilité, bien que non citées en dur seraient les zones A, Abis et B1. La zone B2 ne concernerait que des communes agréées par le Préfet de Région
  10. la réduction d’impôt Duflot fait partie des niches fiscales dont le plafond est de 10 000 € en cumul
  11. recherche de mixité fiscale ou sociale (?)… : dans chaque programme immobilier une quote-part des logements (minimum 20 %) ne pourra pas être vendue en Duflot

Commentaires :
La limitation du dispositif dans le temps illustre le peu de progrès accompli dans l’esprit du législateur. Tout le monde s’accorde à dire que l’investissement immobilier a besoin d’un dispositif pérenne, non cantonné. Et on revient là à une durée de 4 ans, comme pour le Scellier.

  • Les optimistes diront que la durée limitée de 4 ans sera incitative, comme par effet d’aubaine, et permet de ne pas engager les finances publiques sur une durée trop longue, le tout sans empêcher une prorogation (ou modification) à tout moment.
  • Les ronchons soupireront en disant qu’une fois de plus, on renonce à installer quelque chose de vraiment durable et structurel. Et qu’il est difficile de programmer une activité avec des horizons aussi courts (il faut deux ans pour sortir un programme immobilier, et pratiquement 3 à 4 pour l’avoir livré), avec les premiers programmes purement Duflot qui seront livrés dans l’année précédant sa disparition théorique.

N’y a-t-il pas là un manque de souffle ?

Vent favorable pour le Duflot
Il n’est pas nécessaire d’espérer pour entreprendre, mais l’espoir fait vivre ! (devises intemporelles)

Les questions en suspens ou interrogations sur le Duflot

Quelques unes des questions qui traînent dans les esprits :

  • Les premières annonces du dispositif faisaient cas d’une possibilité d’amélioration du taux de la réduction en cas de performance thermique supérieure à la norme (par exemple un label HPE RT 2012).
    Idem pour la durée avec une durée optionnelle de 12 ans (9 de base + 3), accompagnée d’une réduction d’impôt supplémentaire, comme dans le Scellier social.
    Pour l’instant, pas de trace de ces deux pistes dans le PLF 2013, mais il n’est pas dit que les semaines à venir n’apportent pas un enrichissement du dispositif Duflot sur ces points.
  • Les plafonds de loyer et de ressources des locataires ne sont pas officiellement définis mais certains commentaires semblent suggérer des plafonds de ressources inférieurs ou égaux à ceux du Scellier social et des niveaux de loyer proches de ceux du Scellier social. A noter que les loyers plafonds dépendront d’une part de la localisation du logement et de son type, et que d’autre part le Préfet de Région pourra les réduire après avis du Comité Régional de l’Habitat.
    Un tel libellé suggère à terme un maillage géographique plus fin que les zones administratives (A, A bis, B1…) dans la logique de l’observatoire des loyers qui doit être mis en place en 2013 (ou plus tard ?), et des loyers par type plutôt que par m² (sans doute un prix au m² de surface utile différent par type de logement, puisque les loyers de petits logements coûtent plus cher que les grands au m² / ou alors une reprise du principe du coefficient de structure utilisé par le logement social à appliquer au loyer ?).
    Quelle pertinence et qu’en sera-t-il à l’arrivée ?
  • Les zones géographiques devraient donc être affinées, avec des effets de seuil bien sûr, et une question sur la zone C. Celle-ci semble être exclue de droit, un peu comme en Scellier 2012.
    Mais comment justifier que les agréments ministériels accordés en Scellier sur des communes de zone C au motif de marchés du logement tendus ne pourraient pas être accordés de la même manière (par le Préfet de Région) en Duflot, alors que les besoins de logements n’ont pas disparu sur ces communes ?
  • Une curiosité ou nouveauté : la limitation du % de logements vendus en Duflot par programme immobilier, dont on peut se demander si la volonté était de diminuer la dépense fiscale, de favoriser l’accession à la propriété ou la réalisation de logements sociaux ? Ou un peu tout ça ?
    Une sorte de mesure en faveur d’une mixité fiscalo-sociale en tout cas, d’autant qu’une pénalité de 18 000 € par logement excédentaire est prévue. Avis aux promoteurs !

Un avis sur l’efficacité du dispositif fiscal Duflot ?

Hé bien non. L’efficacité réelle du Duflot sera le fruit du réglage fin des différents curseurs pour lesquels des réponses sont attendues. Rien n’est fait et le mètre étalon sera sans aucun doute le Scellier social auquel le Duflot emprunte un grand nombre de règles du jeu et de contreparties sociales.
La difficulté sera là d’équilibrer les plateaux de la balance entre des contraintes réglementaires fortes et une rentabilité locative et fiscale qui reste à démontrer.

 

Mais de toute façon, peu importe, non ? L’immobilier, c’est comme le sport, c’est l’incertitude qui fait son charme !
Pour son attrait, on en reparle bientôt…

 

2 réflexions au sujet de « L’investissement locatif remis à (Du)flot ? »

  1. Merci pour cet article de qualité, comme toujours, avec un beau dessin. J’essaye bien d’être optimiste, mais je pencherai peut-être plus naturellement dans les ronchons. En même temps, avec de possibles changements de gouvernement tous les 5 ans, il faudrait qu’ils se concertent davantage pour éviter de défaire ce que le précédent a fait… ou en tout cas pas tout. Immobilièrement parlant, c’est pas toujours productif.

  2. Vivent les ronchons ! 😉 Bah, les français sont d’éternels râleurs, caractéristique nationale… Quant au parallèle entre les gouvernements et les règles de l’immobilier, l’immobilier joue le long terme mais il se sent parfois un peu seul !

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