Investissement immobilier vs accession. Vraiment ?

Accession à la propriété, Investissement locatif 8 commentaires

chapeauJ’aime bien les bandes dessinées. C’est reposant, c’est simple, c’est coloré, c’est agréable.
Bref, c’est à ma portée sans trop d’effort.

Et parfois je me demande si les hommes politiques, ou la sphère professionnelle au sens large, n’est pas dans le même cas que moi.
Simplifiez, simplifiez, il en restera toujours quelque chose ?

Oui, sauf qu’au quotidien on ne donne pas forcément dans la BD côté métier.

Et j’ai horreur qu’on me prenne pour une tête de Mickey 🙂  !

 

Pour résumer le fond de ma pensée, il y a des préjugés qui ont la dent dure, des mythes qui ne craignent pas la naphtaline et des coups de pied au Q.I. qui se perdent…

Car l’investissement locatif (c’est bien de lui dont on parle) serait l’ennemi de l’accession à la propriété.

Ah bon ?

Le fondement de la rumeur

Difficile d’identifier l’origine. Peut-être la nuit des temps, comme pour notre personnage CROmagnon préféré ?

Plus près de nous, certaines métaphores, comme celles des plateaux de la balance ou des vases communiquants, ont le néfaste mérite d’être tellement faciles à saisir, surtout pour des esprits pressés, embrumés ou endoctrinés qu’elles déteignent forcément sur les conversations ou les réflexions.

Pourtant, quel est le théorème ou la vérité universelle qui voudrait qu’une amélioration du sort de l’accession à la propriété soit préjudiciable à l’investissement locatif et réciproquement ?

Que celui qui le connait se signale, à mon avis il ne sera pas loin du prix Nobel de l’économie.  🙂

Pour la déconnomie en revanche, le raccourci des pourcentages est ravageur.

Comme la somme des % de ces deux secteurs fait forcément 100 % (si l’on néglige les résidences secondaires), quand l’un monte l’autre descend… et on en revient à nos clichés !  🙁

Jeter un regard dépassionné sur le couple investissement accession

L’idée que l’investissement nuise au développement de l’accession est d’une bêtise sans nom.
En quoi le fait que mon voisin s’achète un appartement pour le mettre en location serait-il susceptible d’influer sur mon projet de vie personnel et sur l’achat du logement qui va abriter ma famille ?

Poser cette question donne une réponse évidente. Et suscite d’autres interrogations.

A l’évidence, la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf tient plus aux insuffisances du contexte réglementaire, financier et conjoncturel du système d’accession qu’à l’éventuel succès du secteur locatif.

Si l’on devait raisonner en termes de causalité, on pourrait même plutôt penser l’inverse. Un raz de marée d’accédants à la propriété priverait de locataires potentiels tous les logements destinés à l’investissement locatif.

Car la bonne clé d’entrée est celle des trajectoires de vie de nos concitoyens.

Un logement locatif, même vide, ne vous obligera jamais à aller y habiter.

Et votre volonté d’acheter restera lettre morte si les conditions du succès de votre démarche ne sont pas réunies.

L’investissement est-il un désherbant sélectif ?

Rendre la justice entre accession et investissement
Est-ce que j’ai une tête à flinguer quoi que ce soit ???

Parmi les autres CROyances, le développement de l’investissement flinguerait l’accession  en renchérissant le coût du foncier ou des travaux pour les accédants à la propriété.

Cela veut-il dire que l’on construit trop ? A priori non, puisqu’il existe un consensus pour dire que le pays manque de logements.

Cela veut-il dire que le même logement vendu à un accédant n’aurait pas eu le même effet pseudo inflationniste que s’il avait été vendu à un investisseur ?

Stupide, car quand un promoteur réalise un programme il vend indifféremment ses logements aux accédants ou investisseurs qui veulent bien (et peuvent) les lui acheter. Et leur prix de revient (et de vente) est le même.

Alors ? Faudrait-il faire 50 000 logements locatifs de moins pour que l’accession remonte spontanément de 50 000 ?

D’accord, je vous l’accorde, mes questions sont vraiment stupides.

Mais je n’ai même pas honte de les poser à voix haute car j’entends trop souvent sur le même ton des raisonnements infondés ou à l’emporte-pièce.

Que nous enseigne le passé récent ?

Il y a quelques semaines, j’ai du répondre lors d’une réunion professionnelle à une question tendancieuse portant sur l’éventuel déséquilibre des marchés de l’habitat (entre investissement et accession) lors de la revente future des cohortes de logements loi Scellier d’ici 8 à 10 ans.

Or, la même question s’était posée pour les investissements Méhaignerie de la génération 1986, puis pour les investissements Périssol de 1998. A chaque fois le cataclysme était certain et promis.
Et à la sortie, quoi ? Rien.

Rien, parce que la démographie et la diminution de la taille des ménages rend indispensable une augmentation du parc.

Rien, parce que tous les investisseurs ne vendent pas forcément leur bien, certains le conservant pour avoir avec le loyer un revenu complémentaire pour la retraite.

Rien, parce que pour la part des logements effectivement revendus, la revente s’effectue systématiquement en accession à la propriété. Sans carotte fiscale, les seuls acquéreurs possibles sont des accédants à la propriété dans l’existant.
Un logement locatif ne l’est donc jamais éternellement et lui coller une étiquette définitive est – comment dire ? – a minima une erreur d’appréciation… 😉

En d’autres termes, l’investissement locatif fournit à la fois le marché de l’accession de seconde main et aide à faire progresser l’offre générale de logements, dont un volant de logements locatifs indispensable aux enjeux de la mobilité professionnelle.

Et l’accession à la propriété dans le neuf dans tout ça ?

Là, on va être d’accord. L’accession à la propriété est mal traitée. Il faudrait vraiment qu’un effort collectif soit engagé dans cette direction.

Mais on en a déjà parlé ensemble, pas vrai ?

 

Alors, cette légende urbaine de la nocivité de l’investissement locatif est-elle parvenue jusqu’à vos oreilles ? Et pour quel avis personnel ?

8 réflexions au sujet de « Investissement immobilier vs accession. Vraiment ? »

  1. Je ne connaissais pas cette croyance, peut-être trop baignée du côté des vilains investisseurs !
    J’ai actuellement le cas d’une revente à un primo-accédant d’un appartement commercialisé en Besson, il est ravi des prestations récentes et bien entretenues de son acquisition, son budget ne lui permettant pas d’acheter dans le neuf ! Ce marché n’est pas négligeable, sans parler bien sûr du parc locatif privé indispensable en France… enfin, ce n’est que mon avis 😉

  2. Dans ce cas, pouvez-vous m’expliquer pourquoi un T2 coûte à Nantes en moyenne 134000€ en résidence principale et 159 000€ en investissement locatif, à surface égale? A priori ce ne sont pas les prestations car on aurait plus souvent tendance à trouver du sol PVC dans les logements investisseurs? … Je partage complètement votre constat sur la maltraitance de l’accession à la propriété dans le neuf (hors logement social) mais j’avoue rester perplexe sur la question de l’inflation des prix provoquée par les dispositifs d’investissement locatif.

  3. Question intéressante, Elisabeth. Merci de la poser 🙂 .
    Tout d’abord, je me méfie des moyennes car elles sont souvent trompeuses. Elles peuvent cacher des prix non comparables, avec de la tva à taux réduit d’un côté (cf impact de dispositifs comme le PSLA ou la zone ANRU) comparée à de la tva « plein pot » de l’autre.
    Autre piste complémentaire : la perversion des politiques d’aménagement. Quand une collectivité demande via l’aménageur aux promoteurs de réaliser 30 % des logements en accession à prix accessibles (avec un plafond par exemple de 2800 € du m²), la moyenne de l’accession baisse. Et bien sûr, comme ce prix de 2800 est totalement artificiel il faut vendre les 70 % bien plus cher. Par exemple 3 600 € du m². Et c’est à ce prix là que devront acheter les investisseurs et les quelques candidats à l’accession libre (pour les plus beaux logements cf étage, orientation, nombre de parkings associés, surface des annexes comme terrasses….).
    En résumé, attention aux peintures en trompe l’oeil, il faut avoir toutes les données pour y voir clair…

  4. Merci pour cet article, je pense que le marché des programmes neufs n’est plus donné ! Personnellement, je préfère investir dans l’ancien ou le second-main, cela revient beaucoup moins cher

  5. Moins cher, c’est le principal critère en faveur de l’ancien, le neuf a d’autres atouts de confort, praticité, efficacité énergétique et thermique etc…
    A chacun selon ses critères et ses possibilités.

  6. Du vécu ? L’achat d’une grande résidence principale qui sera divisée pour faire une partie en locatif (rez-de-chaussée) et habiter le premier étage. Comme ça, on peut réconcilier les deux !

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