Il y a travaux et travaux !

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes 4 commentaires

CRO casque de chantierDans l’immobilier neuf, il y a un vrai problème : les travaux !

C’est sale, ça fait de la poussière, ça coûte de l’argent, c’est long.

Tous ces travaux, quel chantier !  🙂

Pourtant, il faut bien en passer par là pour transformer des projets en réalité, non ?

Et si je vous disais, qu’en plus, des travaux, il y en a de toutes sortes, vous me croiriez ?

(et attention à ce que vous dites, je pourrais me vexer 😉 !)

 

C’est vrai quoi, ce n’est pas parce que c’est juste un blog qu’il faut être malpoli !  😉

Sinon, vous me plombez tous mes effets de manche ; un peu comme si vous me mettiez une veste quoi ! Et une veste sans manches, c’est quoi ; un gilet ?

Franchement, vous me voyez en train de vous raconter des craques en gilet au mois d’Août ? J’aurais l’air fin…

Bon, revenons à nos travaux.

Les travaux d’un programme immobilier

Les promoteurs sont des gens organisés.
Avant de commencer un chantier, le parcours est long et balisé. Attention, je n’ai pas dit que les promoteurs balisent ! Ca, c’est plus lié à la conjoncture…

Non, ce qu’il faut comprendre, c’est que le processus classique d’un programme immobilier, c’est d’abord d’obtenir un permis de construire.

Une fois que le permis de construire est signé par les autorités locales et qu’il est consolidé juridiquement (le fameux délai de recours des tiers, vous connaissez ?), la voie est libre pour aller plus loin.

Les équipes de développement peuvent alors avancer avec les architectes ou maîtres d’oeuvre d’exécution (+ tous les bureaux d’études et le bureau de contrôle technique) dans la définition de détail du programme.

  • Mise au point des plans au 1/50 ème, choix des procédés techniques, des matériaux, du niveau de prestations et des équipements
  • Découpage du volume des travaux en lots techniques spécialisés par corps de métier
  • Préparation du dossier d’appel d’offres (D.C.E. : dossier de consultation des entreprises) et appel d’offres dans la foulée
  • Dépouillement des offres, analyse et négociation finale
  • Mise au point du dossier marché

Et là, on y est  !!! Les travaux du programme sont enfin contractuellement définis, avec parfois des options ou des variantes prévues.

Le bilan financier du promoteur

Ouvrier sur le chantier
Et mes chaussures de sécurité, alors ? C’est fragile, des orteils !!!

Vous rigolez, j’espère ? Je ne vais quand même pas vous expliquer tout le bilan d’un seul coup ! 🙂

On parlait des travaux, pas vrai ? Hé bien, le promoteur va prévoir dans son bilan financier prévisionnel de programme le montant des travaux qui découle du dossier marché.

Et pour ne pas être pris au dépourvu par le déroulement du chantier, il va prévoir en sus une « poire pour la soif » appelée « aléas » ou « divers et imprévus », qui est une cagnotte indispensable.

Chaque chantier génère en effet des dépenses imprévues, que ce soit pour améliorer une prestation ou pour corriger un manque.

Au final, côté travaux, le promoteur espère s’en sortir honorablement en ne dépassant pas son budget initial, plus la ligne « divers et imprévus » (celle-ci dépassant rarement 2 % du montant des travaux d’origine).

Pour certains chantiers – longs, ou lents à démarrer, ou prévus par tranches successives – il peut également y avoir des provisions pour actualisation et / ou révision des prix.

TMA, TS : c’est quoi, ça ?

Il suffit de sortir votre décodeur banal +.

En immobilier courant (langue pratiquée sur les chantiers de promotion immobilière), les TS sont les travaux supplémentaires et les TMA les travaux modificatifs acquéreurs.

Ces travaux sont donc de deux natures différentes.

Les travaux modificatifs acquéreurs

Comme le nom l’indique, il s’agit des modifications de prestations demandées par les acquéreurs : cloisonnement, prises électriques supplémentaires, gamme de carrelage supérieure etc…
Ces modifications – quand elles sont acceptées – donnent lieu à des devis. Une fois approuvés par les clients, ces devis sont transmis au maître d’oeuvre et aux entreprises pour exécution.

Par nature, les TMA ne coûtent donc en principe rien au promoteur, même s’ils viennent en plus du montant des travaux initialement budgété.

Les travaux supplémentaires

Pour le promoteur, c’est l’occasion de se rappeler la chanson de Maurice Chevalier (ma pô ô ô meuh ) : c’est à dire que c’est pour sa pomme, mais en un peu moins peinard que dans la chanson  😉 .

En clair, tous les travaux supplémentaires non demandés et validés par les clients sont à la charge du professionnel, qui les imputera prioritairement sur son poste « divers et imprévus » en espérant ne pas le consommer entièrement.

Précisons qu’une consommation totale (ou au-delà) de ce poste n’est pas toujours le signe d’une mauvaise gestion du chantier. J’ai le souvenir d’un chantier où la météo avait été fort généreuse en eau au moment des fondations et avait obligé à un coûteux changement de technique constructive pour le dallage du rez-de-chaussée.

Mais cela valait mieux que de perdre 3 mois à attendre que les sols sèchent ou de mettre dans la difficulté les clients par rapport à la date de livraison !

 

Mais à part ça, c’est beau un chantier, car ça donne du boulot à plein de monde et des logements aux occupants. A vos commentaires !

4 réflexions au sujet de « Il y a travaux et travaux ! »

  1. …aujourd’hui les aléas sont plus généralement dans le poste chiffre d’affaires. Les aléas techniques sont absorbés par les « efforts » consentis par des entreprises à l’agonie.

  2. Bonjour Bil ! 🙂 C’est en partie vrai. Tout dépend des conjonctures locales. Mais il arrive souvent qu’une entreprise « à l’agonie » ne termine pas le chantier, et là le surcoût devient soudain très significatif (sans compter le retard de livraison). Il vaut mieux respecter les entreprises et voir plus loin. Les fusils à un coup n’autorisent pas l’erreur. 😉

  3. Juste pour une petite précision. Les travaux concernent tous les immobiliers, que ce soit le neuf ou l’ancien. C’est seulement l’ampleur qui est différente. Aussi, il faut toujours prévoir des coûts y afférant lorsqu’on pense à investir dans une maison.

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