Hoguet, vive la rose…!

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Quand on est agent immobilier, la loi Hoguet rend parfois triste.

Au point de ne plus voir la vie en rose.

Et pourtant, ne dit on pas : « Hoguet, vive la rose » ? 😉

Pauvres agents immobiliers. Surtout en début d’année, quand ils voient des augmentations de tarifs.

Celles de la carte de transaction, qu’il faut pourtant obtenir et renouveler pour exercer.

Et quand on est promoteur, elle procure quoi comme effet, hein, la loi Hoguet ?

Un effet menu ? Ou à la carte ? 😉

 

On ne sait pas toujours comment se situer.

Même à l’heure du GPS généralisé, on a parfois du mal à savoir de quel côté de la ligne on est placé.

C’est qu’une ligne continue, il faut savoir ne pas la franchir, même en pointillé.

Surtout quand on est pointilleux ? 🙂

Intermédiation, scions, scions du bois…

Question bateau : un agent immobilier qui veut vendre un logement a-t-il besoin d’une carte de transaction loi Hoguet ?

Ben oui ! Vu qu’il est un intermédiaire et qu’il n’est pas propriétaire des logements qu’il vend, il doit respecter la loi Hoguet et avoir une carte.

Et une boussole. Pour ne pas perdre le nord avec les clients. 🙂

Question petit bateau (pour ne pas se retrouver en sous-vêtements trop vite) : les salariés et tous ceux agissant pour le compte de cet agent immobilier doivent-ils aussi être placés sous l’ombrelle protectrice de cette carte ?

Ben oui, bien sûr ! On ne va quand même pas leur demander moins de vertu qu’au chef ! Faut avoir le sens des convenances… 😉

Une carte, donc, et une appli pour ne pas se perdre en ville ou dans les embouteillages, vu que ce sont eux qui vont se taper les visites…

Ben alors, tout le monde doit bénéficier d’une carte ?

Mais non ! Car nous sommes en France, et chaque règle a ses exceptions…

Encore une chance ! 😉

L’arroseur, art osé ?

Quand on est promoteur, on vous fait une fleur. Si ! Pour de vrai !

Mais pas la rose. Non, non, d’habitude c’est le promoteur qui arrose ! (croyance populaire) 🙂
Ô gai, vive l’arrose ! (là, c’est osé, c’est CRO qui se mouille 😉 )

Non non, heureusement, le promoteur ne carbure pas à la rose.
Pas Hoguet. Pas ok.

Aux aguets, plutôt, pour éviter les épines de rose… 😉

Donc, pas besoin de carte pour les promoteurs. Logique ?
A première vue c’est évident.

Car le promoteur n’est pas un intermédiaire quand il vend ses propres logements. Eurêka !

Pas d’intermédiation = en direct = pas de carte ! Le joli principe que voilà !

Mais on ne vit pas que de principes ! 😉

Et le législateur non plus. Hélas…

En direct ? Ou en différé ?

C’est là que ça se complique. Car il est rarissime que, dans la constellation du promoteur, la structure de commercialisation soit la même que celle qui porte le programme.

En clair, les sociétés de promotion réalisent le plus souvent leurs programmes à travers des outils spécifiques comme des sociétés civiles immobilières de construction vente (ou d’autres « véhicules » comme des sociétés en nom collectif ou des SARL ou des SAS etc) alors que la structure de commercialisation est généralement la maison mère ou une filiale de celle-ci (quand le promoteur dispose d’un moyen interne de commercialisation).

Et si on a deux personnes morales différentes, que dit le législateur ? Intermédiation !

Bien sûr, c’est stupide sur le fond.
Car un promoteur, même quand il crée une SCI (ou SCCV) pour faire son programme, il travaille toujours dans son propre périmètre et pas pour vendre les logements d’autrui.

Mais le législateur est souvent assez étroit dans ses vues… Paf, un direct (au menton) pour passer en différé, en indirect, en intermédiation !

Et voilà donc notre promoteur, traité d’intermédiaire, condamné à s’encarter. Snif.

Soumis. A la carte T. Ou pas ? 😉

Et si on pouvait discuter un peu ?

Ben non, on ne discute pas avec la loi : si la seule mission passée entre la société support du programme et la structure qui commercialise est une mission de commercialisation pure, c’est le promoteur qui se fait bananer !

Et il y a des manières plus ou moins agréables de se faire bananer. 🙂

Un de mes grands trisaïeuls CRO m’avait d’ailleurs parlé en des termes fort chaleureux d’une certaine Baker…

CROséphine Baker, je crois ? 🙂

Joséphine Baker en mode CRO
Houla, mais je ne savais pas que la banane était tendance dans l’immobilier !

Bref, au-delà des qualités intrinsèques de CROséphine, attention messieurs les promoteurs : quand on se contente d’une simple mission de commercialisation, on se fait bananer en règle et c’est Hoguet pour la carte T !

Alors qu’en revanche… de jurisprudence constante… si la mission de commercialisation va plus loin qu’une simple entremise… qui n’est alors qu’une mission parmi d’autres… vu que les services marketing réalisent aussi l’étude de marché, la définition de la grille de prix, les plaquettes, le plan media…

Et vu qu’il est – en principe – systématiquement passé une convention de prestation de services élargie entre le promoteur et la société support de programme, avec bien d’autres missions (négociation foncière, assistance juridique, comptable, technique et tutti quanti), la commercialisation dans son simple aspect d’entremise ne devient qu’un accessoire en régime de croisière.

Qui permet d’éviter le surrégime. De bananes !
Et transforme le promoteur en insoumis… (et ça, c’est quand même très fort ! 🙂 ) mais à la carte T seulement ! 😉

Bah… pour une fois qu’on n’est pas obligé d’avoir toutes les cartes en mains.
Et qu’on se satisfait fort bien de faire partie des insoumis… 😉

 

Et vous, que souhaiter pour cette semaine à la carte ?
Des roses et des bananes ?
😉

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