Garanties : lever l’hypothèque du financement…

Financement immobilier 8 commentaires

quelle garantie pour son créditSortons les machettes ! Pas pour raccourcir d’une tête votre banquier préféré, non, pour cela CRO s’est déjà occupé du décor il y a quelque temps…

Mais pour débroussailler un thème épineux. Celui de la garantie de votre crédit immobilier.
Car il ne faut pas croire qu’obtenir son crédit ou en négocier le taux soit une garantie de résultat optimum. Loin s’en faut.

Parmi les frais annexes, on trouve de fait certains sujets comme les frais de dossier, l’assurance emprunteur ou la garantie de votre prêt immobilier qui méritent un détour… de passe passe !

 

Campons tout de suite les principaux personnages de la prise de garantie liée à votre prêt :

  • le notaire
  • l’établissement de crédit
  • la société de cautionnement
  • et vous !

La tradition : les garanties réelles

Traditionnellement, acheter un bien immobilier à crédit était synonyme de recourir à un crédit hypothécaire. Non pas qu’il existe une technique de crédit particulière du fait de la prise d’hypothèque, mais pour illustrer qu’il s’agissait bien d’un investissement pierre. Et que cet investissement pierre était adossé à une garantie aussi solide et réelle que la pierre elle-même.

Car le principe de l’hypothèque, c’est l’inscription d’un droit prioritaire à disposer du bien en cas d’accident de parcours. Il existe ainsi des hypothèques de premier rang, deuxième rang…

De fait, quand le notaire – au moment de la signature de l’acte de prêt – inscrit l’établissement prêteur en premier rang, l’hypothèque ainsi formalisée assure à cette banque d’être la première à récupérer des fonds sur la valorisation (vente) du bien en cas d’insolvabilité de l’emprunteur.

Le premier est largement favorisé par la nature (de sa créance). Pas besoin de vous faire un dessin (si ? ok, ok…).

hypothèque de rang 1 et 2
La puissance de frappe d’une hypothèque en premier rang, depuis les origines ! Pour le rang 2…

Dans ces conditions une inscription en deuxième rang n’intéressera pas un autre banquier, sauf si la valeur vénale du bien est largement supérieure au montant cumulé de la créance inscrite en rang 1 et de celle du prêt de rang 2. C’est le sens de l’expression « garantie réelle » : son côté palpable et quantifiable, toujours basé sur la comparaison entre valeur du bien et montant des dettes garanties.

La modernité : le principe du cautionnement

Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement n’est pas basé sur la valeur du bien donné en garantie mais sur un calcul statistique et sur une logique de mutualisation du risque.

Schématiquement, un établissement financier (celui qui va vous accorder le cautionnement) se porte caution à votre place vis-à-vis de la banque qui vous accorde le prêt. Celle-ci se désintéresse donc – au moins pour ce qui est de sa garantie – de la valeur vénale du bien puisque la couverture de son risque est assurée par un autre établissement.
Il devient donc inutile de « prendre une hypothèque », ce qui permet aussi d’éviter les frais inhérents à sa formalisation.

Quant à l’établissement qui accorde son cautionnement, il calcule son tarif en fonction d’éléments statistiques représentatifs du niveau de risque de sinistre qu’il anticipe selon votre profil, en jouant sur la loi des grands nombres et la mutualisation de ce risque.

Pour en savoir un peu plus sur le sujet

Il est assez souvent possible de recourir au PPD (privilège de prêteur de deniers) plutôt qu’à l’hypothèque conventionnelle. Le PPD est un petit cousin de l’hypothèque, avec l’avantage, pour le prêteur, d’une inscription lui permettant de prendre rang à la date de la vente (du bien financé) et, pour le prêteur, le plaisir d’un coût plus modéré (frais moins élevés).

En termes de coût d’ailleurs, il est assez difficile d’estimer de manière générale celui de l’hypothèque, car son coût est dégressif en fonction du montant emprunté. Un ordre de grandeur imparfait serait de l’ordre de 1.5 à 2 % pour un bien de 200 000 €, le plus simple étant de demander au notaire l’établissement d’une taxe prévisionnelle pour avoir une information sur mesure.

En comparaison, le cautionnement est moins onéreux, avec une facture possible de l’ordre de 1 % environ (toujours pour un bien de 200 000 €).

A titre d’exemple, les frais de garantie de Crédit Logement (leader du marché) se composent d’une somme versée à fonds perdus (leur commission de caution) et d’une somme ayant vocation à être remboursée partiellement à la fin du prêt (leur Participation au Fonds Mutuel de Garantie) en fonction de la quantité d’incidents de paiement qui auront dû être imputés au fonds de garantie.
Autant considérer cette deuxième partie du coût comme définitive elle aussi, car le remboursement ne sera que partiel et la valeur de vos euros de 2012 en 2032 (si vous empruntez sur 20 ans) ressemblera à une poignée de cacahuètes pour apéritif entre amis !

Tous les organismes de cautionnement n’ont pas tout à fait le même mode de fonctionnement, mais il existe une diversité de choix. Parmi les intervenants, outre Crédit Logement, les différents réseaux bancaires proposent ainsi le plus souvent une solution de leur propre groupe (bon moyen de récupérer un peu de volume d’affaires et de sécuriser leurs prêts) : SACCEF, SOCAMI, CMH…

 

Bon, assez bavardé pour aujourd’hui en ce qui me concerne, si vous avez des compléments d’information ou des questions, à vous de jouer !

 

 

 

 

8 réflexions au sujet de « Garanties : lever l’hypothèque du financement… »

  1. A ma connaissance, l’hypothèque et le PPD se détermine en fonction du type de bien, neuf ou ancien. Ai-je rêvé ou est-ce bien cela ?
    Après il faut savoir que les saisies en cas de garantie réelle restent, en nombre, marginales par rapport au nombre de biens financés et au nombre d’emprunteurs en situation de contentieux. Récupérer un bien n’arrange pas a priori un établissement financier dont le métier de base n’est pas de vendre de l’immobilier.
    D’autant qu’en cas de problème d’impayé sans issue, même en cas de caution, la finalité que constitue la saisie reste de mise.

  2. Non, le critère n’est pas neuf ou ancien, cf http://vosdroits.service-public.fr/F786.xhtml
    Pour le reste, bien entendu l’objectif du prêteur ou de l’organisme de cautionnement n’est pas la saisie immobilière. Mais c’est leur parachute…
    Ce que je voulais souligner dans l’article n’est pas le sort final du bien en cas de litige ou d’impayé mais le choix ouvert à l’emprunteur entre garantie réelle de type hypothécaire et cautionnement pour garantir le prêt.

  3. Normalement, il est possible de changer l’assurance en cours de prêt à la date d’anniversaire surtout si les garanties proposées par la nouvelle assurance sont au moins équivalente aux leurs.

  4. Vous parlez de l’assurance (ADI) ou du cautionnement ? J’ai l’impression que l’on n’évoque pas la même chose.

  5. j’ai lu votre article et suis un peu perdu, nous avons acheté un appart il y a 4 ans avec une 1ere banque et donc une hypotheque. Aujourd’hui notre banque va nous racheter le crédit (meilleur taux) mais qu’en est il de l’hypothèque prise il y a 4 ans doit on en prendre une autre de 2é rang (qui a priori ne serait pas avantageuse pour notre banque), que conseillez vous hypothèque-PPD – caution ??? J’ai aussi entendu parler de subrogation ou transfert d’hypothèque qu’en pensez-vous ?
    D’avance merci

  6. Bonjour Matthieu, le rachat par votre banque d’un crédit fait par une autre banque antérieurement n’est pas pénalisant en termes de risque objectif pour votre banque. En effet, même si la nouvelle hypothèque sera effectivement de deuxième rang, l’inscription ancienne est devenue sans cause, ce qui fait que la banque n’a financièrement pas plus de risque que si elle était en premier rang. Un moyen d’annuler ce « défaut cosmétique » est de demander à l’ancienne banque une main-levée d’hypothèque mais cela représente des frais.
    Demandez conseil à votre notaire sur tous ces points relatifs aux garanties et aux éventuels coûts associés (et parfois cachés pour le profane) ; c’est plus sûr.

  7. Bonjour, je suis arrivée au terme des 2 ans de location accession psla et je ne veux plus acheter, je sais que je dois payer une pénalité de 1% du prix initial de vente , par contre mon bailleur HLM m annonce que je devrais payer quand même des frais de notaire liés a la constitution de l acte de location accession, est ce vrai ? Cela n est écrit nulle-part dans l acte notarié… De plus, a quoi correspond exactement la pénalité de 1%?

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