Faire sauter la banque, c’est possible ?

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

En Corse ? Mais bien sûr !

Au Far West ? Mais c’est évident !

Dans la vie de promoteur de tous les jours, en revanche, bien que l’ambiance tourne parfois au western et que l’on rencontre ça et là des interlocuteurs surmotivés… il est difficile de s’abstraire de certaines réalités.

Dans une activité gourmande en capitaux, il est si capital d’assurer ses intérêts !

Sans forcément faire sauter la banque, on n’est pas au casino ! 🙂

Il faut donc veiller au bon financement de chaque projet où, comme dans l’aviation, le moment le plus délicat est celui du décollage.

Pour ne pas rester collé ? 😉

 

Quand on débute dans ce métier, on écoute les anciens et on lit sa check-list.

En espérant que les anciens ne soient pas idiots et la check-list cohérente.

On sait bien à quel endroit on veut se rendre à la fin du parcours, mais on se méfie un peu de l’enchaînement des étapes

Pour ne pas risquer de mécomptes en banque ! 🙂

Planter le décor ou se planter dans le décor ?

C’est toujours pareil. De petits écarts… de trajectoire peuvent créer de grosses différences !

Donc, le décor habituel pour le décollage, c’est un promoteur, un banquier, un assureur, un notaire (plus tous les autres dans la soute : techniciens, commerciaux, prestataires divers etc…).

Le promoteur va voir son banquier, il négocie ses lignes de crédit et les conditions d’octroi de sa GFA.

Le promoteur consulte son assureur ou un courtier en assurance construction pour obtenir ses garanties assurantielles : Dommage-ouvrage, responsabilité civile professionnelle, tous risques chantier, constructeur non réalisateur.

Quand il a obtenu ces accords, il n’a pourtant pas fait la totalité du parcours.

Car certains accords sont conditionnels et celui du banquier, notamment, va poser quelques balises avant de donner le feu vert, du style :

– justification d’un certain montant de fonds propres à apporter (les  « apports » )

– obtention des assurances dont principalement dommage ouvrage

– un état hypothécaire vierge concernant le terrain support du projet

– un certain niveau de pré commercialisation

– la justification par le maître d’œuvre d’exécution du respect du montant des travaux tels que budgétés dans le prévisionnel remis.

– et autres, suivant le contexte et l’imagination de votre interlocuteur 🙂

Ca, c’est pour le décor habituel.

Qu’il faut en général respecter pour ne pas se planter ! 🙂

Pas de mots, des actes !

Et c’est là que le notaire intervient… 🙂

Lui, c’est le gardien du temple. Et le cerbère du droit des acquéreurs.

Car, en tant qu’officier ministériel, il ne peut pas se permettre de gruger ou laisser gruger un acquéreur.

Il va donc veiller à ce que les garanties légales prévues pour les ventes en l’état futur d’achèvement, nos chères VEFA, soient bien constituées.

Et, en premier lieu, la GFA qui garantit le volet financier de bonne fin des travaux, et l’assurance dommage ouvrage qui sécurise le produit immobilier dans la durée par sa période de garantie de 10 ans.

Et notre petit promoteur, avec sa check-list, sait qu’il doit aller voir son banquier et son assureur.

Et croit pareillement savoir qu’il ne pourra ni acter ni commencer les travaux avant d’avoir fait ce parcours en totalité.

En principe. Mais y a-t-il des principes sans exception ? 🙂

Les chantiers de traverse

Tous les sentiers ne mènent pas à Rome, et tous les chantiers n’ont pas le même arôme ! 🙂

Du coup, comme l’argent n’a pas d’odeur, si on veut un plaisir olfactif, autant s’en passer !
Enfin, pas tout à fait… 😉

Car, contrairement à une idée répandue, on peut démarrer un chantier sans ligne de crédit ni GFA.

A condition d’avoir de gros fonds propres et de ne pas vouloir acter trop vite… Certes, car on n’a rien sans rien. 🙂

Et, mine de rien, cette exception comportementale a priori audacieuse peut se révéler un choix pertinent quand il ne manque pas grand chose (par exemple la signature d’un seul petit contrat de réservation pour atteindre la pré-com demandée par la banque) avant que le banquier ne valide les conditions préalables et ne mette les lignes en place.

Choix pertinent, surtout si ces semaines gagnées par anticipation vous permettent de respecter une date de livraison déterminante (avant une fin d’année civile) ou de ne pas perdre l’entreprise de gros-œuvre qui vous convient et qui a besoin de démarrer à telle date (faute de quoi, elle va prendre un autre chantier), ceci pouvant constituer – à tout prendre – un bien meilleur risque que le respect idolâtre de la check-list des tables de la loi interne.

Faut pas se prendre pour Moïse ni se mettre dans la mouise.

Mais entre les deux, ma foi… 😉

Et pas de banque du tout ?

Pffff…. là, vous exagérez ! 😉

Il vous faudra au moins un compte en banque, un compte-courant, quoi.

Pas forcément un compte où on s’en va en courant, hein ? Ca dépend des conditions ! 🙂

Sinon, effectivement et en théorie, le recours à une banque n’est pas obligatoire réglementairement.
Et pas davantage en pratique !

Mais, en théorie toujours, le Titanic était insubmersible.

Demandez un peu à notre trisaïeul des trisaïeuls de la branche (pourrie) aquatique des CRO, alias LéonarCRO di CapriCRO ! 😉

L’incident l’a un peu marqué…

 

La vedette du Titanic
Youpi ! On a fait sauter la banque et le bateau ! J’ai tiré le gros l’eau !

 

De fait, et sans se mouiller… on peut dire que recourir au banquier n’est pas une obligation absolue.

Car il existe des assureurs ou des sociétés spécialisées dans le cautionnement qui peuvent délivrer des GFA.

Et le problème de la ligne de crédit court terme n’en est pas toujours un, en fonction du niveau de vos fonds propres, de la taille du chantier, de l’avancement de votre pré commercialisation et du recours ou pas à d’autres sources de financement comme le crowdfunding.

Mais quand le banquier est sympa, pourquoi lui faire de la peine ?
(et aussi pour toutes les fois où on ne peut pas faire autrement ! 😉 )

 

Et vous, vous préférez assurer ou banquer ?
Dites le nous en commentaires !
(avec votre IBAN et un mandat, svp 😉 )

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