Faire le TRI dans ses investissements ?

Financement immobilier 6 commentaires

lampe à piedIl n’y a pas que le TRI postal dans la vie.
Pour les aphasiques, il y a le TRI phasé.
Pour les amateurs de minestrone, le TRI potage.
Pour les approximatifs, le TRI fouillis.
Pour les marginaux, le TRI bord.
Pour les amateurs d’orteils, le TRI pode (et la lampe à pied).
Les nostalgiques ont Aline (et j’ai trié, trié é, Aline, pour qu’elle revienne !).

Mais le TRI tout court, est-ce que vous savez pour qui c’est ? Pour vous, petits veinards !!!

Le T.R.I., c’est le Taux de Rentabilité Interne d’un investissement. Et ça n’a rien à voir avec la rentabilité brute annoncée par tous les vendeurs d’immobilier neuf ou ancien.

La rentabilité brute est un indicateur de rendement brut d’un investissement locatif, qui ne vous dit rien de précis. Le TRI est, en revanche, l’expression d’une vérité mathématique absolue.

La rentabilité brute d’un logement mis en location

On va attaquer le sujet doucement, pour s’échauffer les neurones sans risquer de se claquer des synapses.

La rentabilité brute ou rendement brut (selon le vocabulaire préféré des pros de l’immobilier) est un taux, exprimé en pourcentage, qui tend à comparer le montant des recettes locatives brutes annuelles de votre investissement à son prix de revient.

Pour faire simple, si le prix de revient de votre achat de logement est de 200 000 € et que le loyer mensuel est de 600 €, votre rentabilité brute sera de 600 x 12 / 200 000 = 3.6 %.

Simple. Simple, mais trompeur car il ne s’agit là que d’un indicateur du niveau de recettes en regard du prix de l’investissement, et aucunement le résultat d’une rentabilité réelle. En effet, pour arriver à déterminer la rentabilité réelle d’un investissement, il faut aussi déduire toutes les charges d’exploitation qui s’y rapportent. La rentabilité nette est donc toujours inférieure au rendement brut annoncé.

Argent d’hier, d’aujourd’hui et de demain : quelle appréciation ?

Bonne nouvelle, vous êtes déjà en train de faire des mathématiques financières 🙂  .

Et vous aimez ça. Si, si, c’est juste que vous ne vous en rendez pas encore compte !

En plus, vous êtes doués, la preuve, vous comprenez tout du premier coup.

Car si je vous dis, je vous donne 100 € aujourd’hui ou dans 2 ans, vous préférez quoi ?
Tout de suite, bien sûr ! Et pourquoi ?

  • Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ;
  • pas sûr que dans deux ans j’ai encore les 100 € à vous donner ;
  • dans 2 ans l’inflation aura grignoté la valeur des 100 € ;
  • et impossible de profiter tout de suite de ces fameux 100 € si on ne les a pas encore !

Pouhhh, vous en avez des raisons ! Voilà, c’est ça qu’on appelle la dépréciation de valeur ou l’actualisation de flux financiers.

Par exemple, si vous estimez que l’inflation sera de 2% par an, 100 € aujourd’hui ou dans 1 an ce n’est pas pareil ; en revanche 100 € aujourd’hui ou 102 € dans 1 an c’est la même chose.
Car 100 + 2 % de 100, ce sera 100 +2 = 102. En fait, 100 x 1.02 = 102, exactement comme si vous aviez placé sur votre Livret A pendant 1 an 100 € à 2%.

Et si vous aviez voulu savoir ce que valaient vos 100 € dans deux ans, vous auriez multiplié vos 102 € par 1.02 => 102 x 1.02 = 104.04 €. Etc etc etc.
Dans cet exemple, 2 % est le taux d’intérêt qui correspond au taux d’actualisation annuel de vos flux financiers.

Le plus beau (et c’est souvent utile) c’est qu’on peut faire le même calcul à rebrousse poil. Si vous avez en 2015 une somme de 100 €, combien vaut-elle en 2013, 2 ans avant ? Simple : au lieu de multiplier, on divise. Donc : 100 / 1.02 / 1.02 = 96.12 €.

Et là, c’est un petit miracle : vous venez de calculer la valeur actuelle nette d’un flux financier futur. En d’autres termes : vous avez ramené une somme d’argent de 2015 à son équivalent 2013 avec 2013 comme valeur d’origine de votre investissement !

Vous êtes les meilleurs !!!

Un TRI porteur ? Le taux de rentabilité interne en action

cro génie
TARRRA ! Même pas besoin de faire des voeux, il n’y a que des génies ici

Une fois que l’on sait actualiser les flux comme nous tous, calculer un TRI est un jeu d’enfant.

Il suffit de préparer ses données et de remplir un feuillet d’Excel.

Et on va ramener chaque chiffre annuel à sa valeur d’aujourd’hui en utilisant un taux d’actualisation tel que la somme des flux annuels soit exactement égale au montant de l’investissement.

C’est ce taux (que l’on peut déterminer par itération ou en utilisant la fonction TRI d’Excel) qui correspond au TRI.

En clair, le TRI correspond donc au taux d’intérêt auquel on aurait pu placer le montant de son investissement initial pour obtenir le même résultat financier qu’avec son investissement.

Les données à prendre en compte pour un investissement locatif ?

D’un côté les recettes : loyers et réductions d’impôts éventuelles (plus la revente éventuelle du logement à terme, déduction faite du capital restant dû sur le crédit immobilier souscrit, le cas échéant)

En face les dépenses : honoraires de gestion, frais de gestion courante, coût des assurances locatives éventuelles, taxe foncière, autres frais éventuels et remboursement des échéances de crédit immobilier.

Une petite subtilité au passage : quand le TRI est supérieur au coût du financement, ce différentiel de rentabilité dope le résultat qui aurait été obtenu sans recours à l’endettement (le fameux « effet de levier »). Dans ce cas de figure, s’endetter c’est s’enrichir et c’est le moyen choisi par la plupart des investisseurs. Pas pour rien…

Même s’ils ne savent pas tous calculer leur TRI aussi bien que vous !  😉

Là, j’ai pris un petit risque… pas trop indigeste ? C’aurait pu être pire… avec de la TRI gonométrie !

 

 

6 réflexions au sujet de « Faire le TRI dans ses investissements ? »

  1. En tout cas, il faut préciser que la rentabilité du TRI dépend du type d’investissement que l’on va procéder. Personnellement, je pense qu’en viager, il n’est pas tout à fait nécessaire! Qu’en pensez-vous?

  2. La bonne blague! 🙂 Difficile de calculer un TRI en viager, car la première étape c’est de faire des prévisions de flux sur un certain horizon. Et en viager, l’horizon est …. comment dire, incertain ?

  3. Les TRI dépendent effectivement du type d’investissement. L’investissement immobilier a souvent des TRI beaucoup plus élevés que leurs équivalents bancaires (comme les assurances vie). On estime d’ailleurs qu’avec la loi Duflot, les TRI seront entre 8 et 15% ! Ce qui me semble assez haut, non ?

  4. J’avoue humblement ne pas être impressionné par des TRI de 8 à 15 %. D’une part, je ne considère pas que le TRI soit une vérité absolue (même s’il est mathématiquement juste) puisqu’il dépend de données prévisionnelles que chacun peut estimer en toute bonne foi ou essayer de « tordre » à son avantage. Que sera le loyer dans 5 à 9 ans, quelle valeur de revente, quelles hypothèses de vacance, etc… les variables sont nombreuses.
    En fait, là où le TRI est le plus pertinent c’est pour départager entre elles différentes hypothèses d’investissement dont les paramètres ont été estimés suivant la même méthode. Mais ceci n’est que mon avis ! 🙂

  5. Bonjour,

    j’ai fait une simulation pour un investissement locatif mais je ne sais trop quoi en penser, TRI d’environ 8% mais gain négatif. Pourriez-vous m’éclairer de votre interprétations . Merci !!

    Rendement locatif inital net de frais : 3.19 %

    Cumul solde trésorerie : -126 617 € Capital initial investi : 44 500 €
    Prix de vente estimé * : 186 043 € Multiple réalisé : 4,18
    Plus value brute : -69 457 € TRI : 8.27 %
    Plus value en % : -27.18 % en 18 ans par an sur 18 ans

  6. @ Sevda Je n’ai pas assez d’éléments sur les hypothèses de votre calcul de TRI (notamment tous les flux, période par période). Sur le fond, il n’est ainsi pas possible d’avoir un TRI positif si le gain est négatif, sauf si les flux sont positifs et importants au début et que les flux négatifs sont en fin de la période prise en compte. Car le principe est celui d’une actualisation des flux de chaque période.

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