Eviter de rester en plan… de financement !

Accession à la propriété, Financement immobilier 3 commentaires

le financement, un travail de sapeAcheter un logement, ou le faire construire, ne se fait pas en claquant des doigts.

Car l’immobilier neuf coûte cher et demande des ressources financières importantes. Exactement ce dont ne disposent pas la plupart des ménages ou des jeunes couples qui veulent se bâtir un patrimoine. La vie est mal faite, non ?
Une seule solution pour l’immense majorité d’entre nous : recourir à l’emprunt.
Mais attention, en le faisant intelligemment pour éviter les erreurs de parcours et en respectant les canons financiers d’usage…

« L’argent est le nerf de la guerre ». « L’argent ne fait pas le bonheur ». Faire la guerre serait donc inutile pour accéder au bonheur ?

Bonne nouvelle ! Dommage que tant de personnes l’aient ignoré au cours de l’histoire. Mais même en adoptant cette philosophie, atteindre son bonheur demande parfois de partir au combat. Pour la bonne cause : la vôtre et celle de votre famille !

Comprendre le principe du plan de financement

C’est un peu comme en cuisine. Le plan de financement, c’est le moule dans lequel vous allez faire cuire votre gâteau. Ou le sac dans lequel vous transportez vos courses.

Il faut donc y mettre tous les ingrédients, c’est à dire tous les éléments que vous avez besoin de financer. Aussi bien en dépenses qu’en recettes. La  somme de vos dépenses, par principe sera donc strictement égale à la somme de vos recettes (toujours comme en cuisine ou en chimie ; comme disait Lavoisier « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme » !).

D’un côté, vous allez donc lister tout ce que vous allez devoir payer, et dans la colonne à côté toutes les ressources mobilisées pour en assurer le paiement, dont le recours au crédit immobilier si c’est le cas.

L’objectif est de ne rien oublier, pour être en mesure de faire face à toutes les dépenses liées à votre projet immobilier.

Boucler correctement son plan de financement

Vous savez déjà comment vous y prendre pour déposer une demande de crédit immobilier et maximiser vos chances de réponse et de taux raisonnable.

la révolution industrielle du crédit immobilier ?
Crédit immobilier : une nouvelle révolution industrielle ?

Mais pas question de retourner à la mine ou d’escalader la Tour Eiffel pour faire bonne pioche du premier coup ! Ca servirait à quoi que nos aïeux aient autant trimé pour se faire ramasser au premier plan de financement venu ?

Un exemple ? Supposons un achat d’appartement neuf d’une valeur de 175 000 € en accession à la propriété.

Eléments constitutifs du prix de revient

  • prix de vente : 175 000 €
  • frais d’acte d’achat (notaire) : 3 500 €
  • frais de garantie du prêt : de 1 750 à 2 700 € (environ, selon le type de garantie associé au prêt : cautionnement, privilège de prêteur de deniers, hypothèque)
  • frais de dossier (demandés par l’établissement prêteur) : 1 000 € (par exemple)
  • autres frais ? (parfois frais de reproduction de certains documents comme le règlement de copropriété)

Le total de ces éléments donne un montant à financer de 182 200 € (en retenant l’idée d’une hypothèque et l’absence d’autres frais)

Moyens de financement :

  • apport personnel : 20 000 €
  • prêt du 1 % logement : 10 000 € (si vous y avez droit, et selon barème de votre organisme 1 % logement)
  • prêt à taux zéro plus : 60 000 € (montant variable selon la zone géographique, la composition du ménage, le prix de l’opération… à calculer au cas par cas)
  • prêt bancaire : 92 200 € (le solde)

Le total de ces éléments donne des ressources globales de 182 200 €.

La première évidence est que l’ensemble des ressources doit être égal (au moins) au montant des éléments de votre prix de revient.

La deuxième évidence est que les banques favorisent les emprunteurs qui ont constitué un bon apport personnel (au moins 10 % en ordre de grandeur) car cela prouve leur capacité à épargner. Du coup, un accord est plus facile et le taux est en général plus favorable.

La troisième évidence est qu’il faut faire le tour de toutes les ressources disponibles. Par exemple vérifier si votre commune ou votre agglomération a mis en place un renforcement du PTZ + ? Ou que vous avez droit à un prêt du 1% logement ?

Encore une évidence : un plan de financement équilibré perd tout son intérêt si vos mensualités sont trop élevées pour vous permettre d’obtenir un crédit. Les établissements bancaires ne suivent que sur des dossiers où le ratio mensualités consolidées  / ressources mensuelles du ménage ne dépasse pas 30 à 33 % (le plus souvent). Avec parfois également la prise en compte du « reste à vivre » qui est le solde des ressources du ménage devant lui permettre de faire face à toutes ses dépenses ordinaires.

Un dernier détail en passant : si le logement n’est pas livrable immédiatement, il vous faudra aussi prévoir de quoi payer à la banque les intérêts intercalaires liés aux fractions du prêt libérées  pendant la phase de construction.

 

Bon, assez bavardé ! Vous en savez assez pour commencer à réfléchir, tester votre banquier ou me poser des questions. A vous de jouer !

 

3 réflexions au sujet de « Eviter de rester en plan… de financement ! »

  1. Je ne réagis pas à ton article (très intéressant – soit dit en passant) mais plutôt à ton design. En utilisant Chrome, le menu de navigation n’apparaît pas (ou plutôt, il semble en blanc), car quand je passe la souris dessus, chaque mot apparaît en bleu clair, et reviennent en blanc après.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *