Des grilles ouvertes ou fermées pour les prix du neuf ?

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Le logement neuf est prisonnier.

De ses pratiques. De son vocabulaire. De son environnement.

Bref, il est enfermé derrière des grilles.

Et c’est notamment vrai pour les grilles de prix de vente des programmes immobiliers.

Le neuf se veut pourtant libre. Alors qu’il est souvent conventionnel voire conventionné.

Zut, alors, il ne serait pas un peu schizophrène ? Ou en liberté surveillée ? 🙂

 

Dans cette logique de liberté surveillée, je ne comprends pas pourquoi on ne met pas plus souvent aux chevilles des promoteurs des bracelets électroniques…

Outre le fait que ça les mettrait enfin à la hauteur de leur réputation ( 😉 , heu, design svp, les bracelets ! ), ça leur permettrait peut-être aussi d’échapper aux grilles.

Pas celles de la justice, hein, n’exagérons rien, simplement celles de la logique implacable de détermination des prix de vente.

Transparence ? Mince, je suis grillé !

On dit parfois que les ventes des promoteurs sont sur le grill.

Mais non ! Elles sont d’abord sur la grille !

La grille de vente, c’est l’alpha et l’oméga de la commercialisation des programmes immobiliers. Le point G du désir immobilier. 🙂

Ouiiiiii, les logements neufs sont les enfants naturels des promoteurs et des grilles de vente !

Les rejetons hybrides de prix qui se débrident mais à qui les grilles de vente tiennent la bride.

Et la validation de la grille, c’est le milliardième de seconde qui précède le Big Bang : le lancement de la pré-commercialisation (alias précom pour les intimes).

C’est le moment où cette lueur intense de désir dévorant envahit les yeux des commerciaux pendant qu’un frémissement nerveux parcourt les membres des responsables de programmes.

Bref, c’est chargé en émotion. Alors que c’est le début de la faim. 😉

La course aux commissions, quoi ! 🙂

Pour détailler un peu, une grille de prix de vente, c’est l’aboutissement d’une pesée des atouts respectifs du programme et des différents logements qui la composent.

Logique, cette histoire de grille, vu que les pros parlent de « cellules » au moment de la conception des logements avec l’architecte…

On va d’abord, de manière itérative, comparer le chiffre d’affaires attendu et nécessaire au respect des équilibres financiers prévisionnels avec la somme des prix de vente potentiels de chaque logement.

Dans cette phase, seront pris en compte les surfaces, les annexes, le niveau d’équipement, l’orientation, l’étage, la qualité d’usage des plans, les nuisances éventuelles ou les atouts spécifiques etc… en gros tout ce qui fait la valeur purement immobilière d’un logement.

Mais cette valeur vénale, prépondérante dans une approche d’accession à la propriété, peut perdre de sa pertinence dans une logique d’investissement locatif, pour laquelle la prise en compte du rendement brut (sommairement, loyer annuel divisé par le prix de vente) peut venir contrarier ou corriger l’approche immobilière initiale.
Histoire de ne pas trop avantager ou disqualifier tel ou tel type de logement.

Suivant la spécialisation des acteurs ou des produits, la grille pourra donc être différente mais elle n’est jamais le fruit du hasard.

Plutôt celui d’une passion consommée ! 🙂
(ou consumée si elle est trop grillée 😉 )

Y aurait-il en grille sous roche ?

Anguille ou en grille ? 😉

Sans vouloir naviguer entre deux eaux, la grille est quelque chose de très relatif.

Avec des barreaux plus souples qu’il n’y paraît afin de s’adapter à la méthode commerciale retenue.

D’où l’expression quasi CROtidienne, « la grille, hélas, tique ! » quand on se rend compte qu’un prix fixe ne convient pas à toutes les situations. 🙂

Car, quoi de commun entre une vente locale, à petite échelle et engageant peu de frais humains ou promotionnels, et une distribution plus large faisant appel à des structures commerciales plus lourdes et plus coûteuses mais dont l’efficacité permet un rythme de vente logiquement plus soutenu ?

Historiquement, il y a de cela bien des (vieilles) lunes, le CROmmerçant en logements neufs (le CROmoteur, quoi ! 🙂 ) établissait sa grille de prix de base et pratiquait une adaptation (à la hausse) quand il recourait à une méthode plus onéreuse en complément.

Cette pratique ayant généré quelques frictions (difficile d’accepter que quelqu’un vende moins cher que soi…), la pratique de la « grille unique » s’est généralisée.

Ce qui suppose, pour le promoteur, de bien anticiper le coût moyen de son outil de commercialisation (honoraires internes ou de tiers vendeurs) en tentant d’appréhender ou « intuiter » les volumes respectifs pouvant être commercialisés par tel ou tel intervenant ou telle ou telle méthode commerciale (et de prendre en compte les coûts associés).

Mais c’est tellement sympa de faire des paris. Déjà qu’on ne va plus à la messe

Ah la la… Cellules, grilles, plafonds, planchers, murs : heureusement qu’on est au parfum que tout ceci n’a rien de carcéral ! 😉

Depuis longtemps. Grâce à CroCro l’ancêtre.
Reine de la fripe de luxe et des senteurs libératrices.

CroCro Chanel, bien sûr ! 🙂

CroCro Chanel ou Coco en mode préhistorique
Et alors, j’ai pas le droit de m’en griller une ???

C’est sûr. Tout le monde ne grille pas de la même manière.

On ne va pas mégoter, hein ?

Bon sang, mais c’est ça la solution !

Passer de la grille sans filtre à celle avec filtre.

Vite, allons déposer un brevet ! Pour sortir de la grille unique et retrouver la liberté !

Enfin, presque… le tout, c’est d’y croire ! 😉

 

Ca va toujours, on ne vous a pas CRO grillé le cerveau ?
Bonne semaine, bande d’affranchis ! 🙂

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