Des chiffres et des êtres

Actualités de l'immobilier 7 commentaires

crosteinLes chiffres du logement neuf sont… indéchiffrables pour les profanes.

Non pas qu’il n’y ait pas de chiffres disponibles, au contraire, mais leur complète signification n’est pas toujours limpide.

Par une absence de mise en perspective ou par une volonté de privilégier une approche partisane, le message porté n’est pas toujours le reflet du ressenti de terrain.

D’où la nécessité d’aller au-delà des apparences ou de la vérité du moment, faussement considérée comme absolue.

Et d’utiliser quelques lettres pour faire la lumière sur les chiffres.

Afin de redonner du sens, dont celui du mouvement, à un constat statique.

Et donc très relatif. 😉

 

« Heu, et gars l’aime, c’est 2, mon amour ?

Non, ça ne fait pas forcément 2, mon poulet.  »

Mais oui, c’est presque ça !  E = MC² , mais c’est bien sûr !

Avec E comme Evidence, M comme Méthode et C comme Compréhension.

Car tout est relatif, n’est-ce pas, et l’évidence de l’un n’est pas celle de l’autre…

Les chiffres bruts sont doux

D’où ? Mais de 2015, bien sûr ! 🙂

Avec 122 781 réservations de logements en 2015, la situation s’est nettement améliorée sur le front de la promotion immobilière (communiqué de la FPI ici).

Avec 13.6 % d’augmentation, le mieux est sensible et la profession a vécu comme un soulagement cette embellie après le passage de la tornade Duflot.

A l’intérieur de ce chiffre cependant, la répartition (ou l’arrêt partition ?) n’est pas homogène entre les accédants à la propriété et les investisseurs.

Car cette partition des ventes est duale :

  • des ventes à l’arrêt (et même en recul de 1.7 % par rapport à 2014) pour l’accession à la propriété
  • et une progression forte des ventes à destination d’investissement immobilier locatif (+43.8 %) grâce au succès de la loi Pinel (exit le Duflot…)

Conclusion 1 : l’accession en a plein le dos (et même le bas du dos avec des ventes à la raie ! 😉 )

Conclusion 2 : merci à Cécile d’avoir laissé sa place. N’en déplaise aux moqueurs (dont je ne suis pas, bien sûr…), elles est parfois bien inspirée ! 🙂

Les commentaires de circonstance sur 2016

On en a parlé à l’époque des pronostics, mais ça se confirme.

2016 sera de manière très probable nettement meilleure que 2015.

Ce qui veut dire que le point faible de 2015, l’accession, sera selon toute vraisemblance en sensible progression.

Car une partie de la baisse de 2015 sur ce segment a sans doute été causée par l’attentisme sur le dernier trimestre de ménages attendant le PTZ 2016 (relooké en profondeur et plus généreux).
Et parce que le PTZ 2016 jouera à plein sur l’ensemble de l’année dans un contexte de taux d’intérêts bas et globalement inchangé.

En parallèle, le dispositif Pinel devrait maintenir peu ou prou son niveau de ventes car il s’agit de sa dernière année (fin programmée au 31 Décembre 2016) sauf modification législative future.

Et les effets yoyo de la bourse ne gênent pas dans l’arbitrage entre supports de placement… 🙂

Les petits nuages de la relativité des chiffres

Les chiffres ne sont disponibles que pour le passé.
Et on ne conduit pas en ne regardant que dans le rétroviseur.
Surtout quand on veut anticiper.

Donc, 2015 a été mieux et 2016 devrait confirmer.

2017 devrait donc mathématiquement poursuivre la tendance ?

Ca dépend, c’est tout relatif.
Surtout quand ne comprend pas à la vitesse de la lumière ! 😉

Avec E comme Emmerdements, M comme Mouise et C comme Crétinisme, il pourrait y avoir des facteurs de risque… n’est ce pas, Mr…. Mr comment déjà ?

Albert CROinstein !

Albert Einstein et l'immobilier
Pour 2017, c’est relativement simple : tous ceux qui sont à la masse ne deviendront pas des lumières ! Question de vitesse…. de compréhension !

En fait, les « petits » nuages qui obligent à relativiser la perspective proviennent essentiellement d’un horizon 2017 qui n’aurait pas suffisamment été préparé.

Car 2017 étant une année de grosses turbulences politiques (présidentielles et probables législatives), il vaudrait mieux sécuriser le paysage fiscal et réglementaire avant.

Ce qui n’a pas été fait lors de la loi de finances 2016, et qui constitue une erreur grave.
Car le délai de développement d’un programme immobilier étant plus proche de 18 mois que de 12, toute la recherche foncière et les travaux préliminaires sur les permis de construire concernent déjà les lancements 2017 et donc le contexte commercial, réglementaire, fiscal et financier 2017.
Qui n’est pas connu.

Cette absence de certitude pèse déjà sur le comportement de certains acteurs et sur leurs arbitrages d’engagement de programmes.
Ce qui n’est pas bon pour le renouvellement de l’offre au moment où les ventes repartent.

Sécuriser les volumes de vente et d’activité future de la profession et des entreprises du bâtiment, donc de l’emploi en cascade, est donc – en théorie – un enjeu à la fois urgent et important pour les pouvoirs publics.

Dont on pourra apprécier la cohérence bientôt !

 

La relativité, y a qu’ça d’vrai ! Absolument ! 😉

7 réflexions au sujet de « Des chiffres et des êtres »

  1. Merci pour cette analyse juste et pertinente… J’ai été tout particulièrement intéressé sur la dernière partie de l’article portant sur l’année 2017 et votre analyse sur le temps du montage des opérations avant leur lancement commercial… Les promoteurs vont t’ils préparer des opérations pour 2017 sachant qu’ils ne savent pas si la loi Pinel va être prolongée ou si Mme Cosse va nous pondre une loi Duflot bis avec les résultats que l’on connait… Je vous rejoins sur le fait qu’il faut sécuriser le paysage fiscal et réglementaire cela me parait obligatoire si l’on ne veut pas connaitre une année 2017 désastreuse…

  2. @ Ludovic : les promoteurs dans leur ensemble ont tendance à penser que le dispositif Pinel sera prorogé sous une forme ou sous une autre. Ceci relève à la fois d’une forme de raisonnement rationnel et de la méthode Coué.
    D’une part, ils ne voient pas pourquoi un gouvernement mettrait à mal un dispositif qui a permis d’augmenter les ventes à investisseurs de 43 % en 2015 (avec les conséquences positives pour l’emploi et le PIB).
    D’autre part, ils ne souhaitent pas (et ne voient pas comment ils pourraient) tout arrêter en termes de développement, ce qui signifierait une année entière sans honoraires de montage d’opération et une rupture dans l’offre commerciale au cas le plus probable où finalement le dispositif serait prorogé.
    Ce raisonnement est risqué et montre une fois de plus que l’inconséquence des pouvoirs publics fait porter le risque sur les entreprises, en les privant de la visibilité indispensable, particulièrement dans un secteur où le cycle de production est aussi long.
    Cela étant, il est probable que certains opérateurs allègent leurs positions foncières ou évitent de prendre des décisions d’engagement définitives sur certaines opérations avant de savoir à quelle sauce ils vont être mangés mais ce ne sera pas la majorité. Car presque tous les gros – nationaux notamment – raisonnent en volumes et en parts de marché, et pour la plupart d’entre eux leurs opérationnels ne jouent pas leurs fonds propres mais ceux de leurs actionnaires…. (ce qui rend nécessairement moins pessimiste) 🙂

  3. Bonjour,

    Je lis vos articles avec toujours le même intérêt, et partage votre analyse : le manque de visibilité ne serait-ce qu’à 1 an est pénalisant, surtout quand on observe une telle sensibilité de la demande.
    Les différentes lois fiscales qui s’enchaînent (Scellier, Pinel pour ne citer qu’elles) pourraient être comprises comme un remboursement sur 9 – 12 ans de la TVA décaissée par les investisseurs. Aussi on peut se demander s’il ne serait pas plus simple et pérenne d’agir directement sur le taux TVA (20% sur un achat immobilier hors zone ANRU ce n’est pas rien pour l’acquéreur), bien qu’au niveau de sa trésorerie l’Etat ne doive pas l’entendre de cette oreille.

  4. @ Caroline : effectivement, Caroline, l’état ne peut pas l’entendre de cette oreille car c’est à la fois un dinosaure et une taupe. Dinosaure car sa comptabilité n’est qu’une vulgaire balance recettes / dépenses annuelle (alors que les entreprises ont des obligations comptables beaucoup plus sophistiquées), et taupe car incapable de voir plus loin que le bout de son nez. Pour l’état, un taux de tva plus faible que le taux plein de 20 % est une dépense budgétaire ; car dans sa logique, une moindre rentrée fiscale théorique est une dépense. Bercy est incapable de considérer que 10 % de beaucoup est mieux que 20 % de rien. A force de n’utiliser qu’addition et soustraction, les joies de la multiplication se soustraient (de + en +) à leur entendement…. 😉

  5. C’est un article clair et précis que tu as écrit là ! Il n’y a rien de mieux que de partager son point de vue avec un peu d’humour. Merci pour ce partage 😉
    À+

  6. Bonjour,
    C’est vrai que rien ne peut être sûr pour 2017, pas par manque de données mais par manque d’évènement. Par contre, j’en connais un qui pourrait apporter plus de lumière sur le sujet: l’Etat. C’est à se demander, pourquoi on lancerait de nouveau Pinel? Peut-être parce que ce n’était pas sûr non plus pour 2016. Ou tout simplement pour empêcher tout le monde d’anticiper. Dans tous les cas, il faut croire que l’Etat doit bien se faire plaisir à jongler avec les sentiments des promoteurs et des investisseurs.

  7. @ « Mary » : si l’état était cohérent sur le long terme, ça se saurait ! 😉
    Heureusement, il se ressaisit parfois…

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