Coup de pompe pour les mises en vente ?

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Les mises en vente, c’est le carburant de la commercialisation des programmes de logements neufs.

Alors, quand le carburant connaît un coup de pompe… on se demande si ce n’est pas tout le marché du neuf qui va se retrouver à côté des siennes ?

C’est l’essence même du débat qui commence à agiter certains esprits.

Des esprits dont les sens sans plomb craignent de les faire sauter (les plombs !) plutôt que de se transformer en argent ? 😉

Le syndrome de la pierre philosophale viendrait-il frapper ?

Car moins de mises en vente aujourd’hui, c’est moins de ventes dès demain.

Pourtant, des deux mains, c’est bien comme ça qu’on applaudit ? 😉

 

On savait déjà que le monde n’est pas parfait.

Mais c’est bien d’y repenser de temps en temps. 🙂

Prenez les promoteurs : il y a quelques jours ou quelques semaines, ils craignaient le régime sec.

Avec la prorogation du Pinel, ils sauvent en principe leurs ventes pour les 4 ans qui viennent.

Et voilà que ce sont maintenant les mises en vente qui traînent la savate

Tout est dans tout, etc…

Passer en quelques jours d’un statut de sans-culottes à celui de va-nu pieds, c’est beaucoup mieux.

Après avoir eu chaud aux fesses, la culotte n’était d’ailleurs plus indispensable pour les promoteurs, mais va-t-il falloir maintenant battre la semelle pour tenter de réchauffer les mises en ventes ?

Ou se résigner à devenir des va-nu pieds ? 🙂

Dans l’idée, la parabole est la suivante : vous avez réservé un splendide séjour dans un hôtel confortable en bord de mer à quelques centaines ou milliers de kilomètres, mais…. vous ne savez plus comment vous allez pouvoir vous y rendre.

Avouez que c’est dommage ! 😉

Pour le marché du neuf, c’est pareil : sauver le Pinel, c’est la promesse d’avoir toujours l’outil qui permet d’assurer – théoriquement – les débouchés du marché de l’investissement locatif.

Sauf que – dans la vraie vieles promesses et la théorie ne suffisent pas et qu’il faut bien mettre les mains dans le cambouis réel pour approvisionner la machine.

Et que les paramètres sont nombreux et tous interconnectés : pour réussir une recette, il ne faut pas qu’un seul ingrédient manque à l’appel (non, pas à l’APL, on l’a déjà faite, celle-là ! 🙂 ).

Hasard statistique, conjoncture ou étranglement structurel ?

Petit rappel des chiffres du 3ème trimestre 2017 (par rapport à celui de 2016) :
les réservations totales de logements neufs ont augmenté de 5.3%  pendant que les mises en vente de logements ordinaires (hors vente en blocs et résidences services) ont reculé de 7.8 % après 12 trimestres de hausse consécutivement.

Certes, sur un an, les mises en vente progressent toujours de l’ordre de 3 %, mais ce recul sensible du dernier trimestre connu est le chiffre qui interroge par son ampleur et sur sa nature.

Hypothèse 1
S’agit-il d’un simple hasard statistique, fruit de décalages de lancements commerciaux aux franges d’une fin de trimestre ?

Hypothèse 2
Est-il question d’un trou d’air ponctuel, l’accélération des ventes ayant conduit sur un ou des trimestres antérieurs à des mises en vente anticipées que le rythme de production ne parvient pas à compenser ?
Ou bien à des décalages de lancements commerciaux devant l’incertitude récente du contexte fiscal ?

Hypothèse 3
Les règles du jeu du système, somme de contraintes souvent absurdes, grippent-elles la machine productive au point de l’empêcher d’accompagner le tempo des ventes ?

La réalité étant souvent complexe et les arbres ne grimpant pas jusqu’au ciel, il y a fort à parier que ce chiffre soit la résultante de plusieurs causes « impures ».

Les chiffres du prochain trimestre permettront de purger l’hypothèse statistique, mais quid des raisonnements fondés sur l’incertitude et sur les règles du jeu ?

Des êtres de cher et de 100

C’est si humain de compter ! Sur soi et sur les autres bien sûr.

Mais aussi sur Excel ! 😉

Car l’argent ne fait pas le donneur…. c’est connu, non ? 🙂

Donc, il faut compter sur… la psychologie des acteurs qui a certainement conduit à ne pas lancer récemment en zone B2 (voire en B1 aussi…) de programmes mixtes (accession, VEFA HLM, Pinel) dans l’incertitude de l’éligibilité au Pinel sur 2018 au moins.
Là, on pourrait par un phénomène de rattrapage assister à un déblocage de mises en vente sur le 4ème trimestre (de programmes déjà prêts à lancer mais volontairement retenus jusqu’ici) pour passer des ventes et prendre le pari de solder le programme sur 2018.

Mais il faut aussi (durablement ?) compter sur l’ensemble des frictions qui grippent la chaîne :

  • PLU malthusiens de plus en plus fréquents (sans réaction des préfets)
  • Instruction à charge des permis de construire (pas partout, heureusement)
  • Production foncière insuffisante engendrant une montée des prix
  • Recours de tiers souvent abusifs selon la nature de la motivation qui les sous-tend (volonté de prolonger un entre soi, ou envie de récupérer quelque avantage matériel ou financier)
  • Normes et réglementations parfois ubuesques poussant le coût de construction au surenchérissement
  • Politique du logement qui compartimente les acteurs et conditionne la réalisation de logements privés à des programmations annuelles rigides et suspendues au bon vouloir d’intervenants trop nombreux et parfois juge et partie tant sur les calendriers, que sur les prix (la fameuse péréquation, impôt de palier qui cache son nom) ou sur la décision finale
    • administration centrale
    • délégataires locaux des aides à la pierre
    • organismes HLM (VEFA pour logements locatifs sociaux et PSLA)
  • Fiscalité de la construction en inflation constante (simple exemple : la Taxe d’Aménagement a doublé voire triplé le coût de la TLE qu’elle remplaçait ; et fleurissent régulièrement des zones de TAM, taxe d’aménagement majorée, avec des taux du triple du taux normal, fréquemment 16 % pour la part communale au lieu de 5 %)
  • j’en oublie sûrement ?

 

De quoi rendre fou un observateur neutre et impassible ?

Genre Droopy de l’immobilier ? Ou l’un de ses glorieux ancêtres ? 😉

Sûrement…

M. CRO à la mode Droopy
Vous savez quoi ? Ca me rend fou, ce CRO plein de règles idiotes…

Tous ces éléments semblent anodins pris un à un, et ils font partie du paysage, mais sont-ils pour autant si légitimes ou inoffensifs ?

Non. Et ils plombent très gravement et durablement (non, pas l’essence !) la capacité d’accélération de l’outil logement et son accessibilité financière.

Un vrai diesel, on vous dit !… 😉

 

Et vos sens à vous, ils vous inspirent quoi ? 🙂

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