Comment garder un Pinel au(x) frais ?

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Garder le champagne au frais, en période de fêtes, on comprend tout de suite.

Garder un Pinel auX frais, c’est moins évident s’agissant des honoraires de commercialisation.

D’abord parce que ça va donner un coup de chaud à certains acteurs.

Mais aussi parce que cette histoire de « frais et commissions directs et indirects » à plafonner n’est pas aussi simple qu’il y paraît.

A part le chiffre annoncé, 10 %, qui est aussi simple et rond (qu’une queue de pelle un soir de réveillon ?) que possible pour ne pas perturber les foules.

C’est que ça fait bizarre de trouver au pied du sapin de Noël un décret qui n’est pas un cadeau pour tout le monde ! 😉

 

C’est comme ça. Pas besoin de s’en étonner.

10 % de rémunération commerciale, c’est quand même mieux qu’un pourboire.

Enfin, pourboire ça concerne surtout les verres.

Alors que le vrai problème, c’est l’assiette ! 😉

10 % oui, mais 10 % de quoi, hein ?

On remet le couvert ? Ou juste l’assiette ?

Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 (paru au JO du 22 Décembre) déflore un sujet sensible en mettant les pieds dans le plat.

Sans doute pour cela qu’on a un problème d’assiette ?

Le sujet était pendant depuis un certain temps

Ce qui est clair, c’est que l’état entend plafonner ainsi le montant des honoraires commerciaux dans le cas du Pinel à un montant maximum de 10 %.

Pas de raison, dans l’esprit de celui qui accorde un crédit d’impôt, de laisser prospérer à ses frais une économie qui n’en fait pas faire (des économies). 🙂

Quant au mode d’emploi du calcul du plafonnement, il faut savoir ce qu’on met au dessus du trait de fraction (les frais et commissions) et ce qu’on met en dessous (l’assiette).

Et c’est là qu’on va vite parler de fourchette (l’écart entre prix de revient et prix de vente) pour éviter de vous ramasser à la petite cuiller ! 😉

Prix de revient ou prix de vente ?

C’est ça qui est beau : la constance de l’administration. 🙂

Pour les dispositifs de défiscalisation ou d’aide, elle raisonne classiquement sur une logique de prix de revient, c’est à dire, selon sa propre doctrine « le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière » .

Ce qui est « un petit peu couillon » dans notre histoire, c’est que les frais de notaire et de commercialisation étant compris dans le prix de revient, il y a donc une certaine différence entre prix de revient et prix de vente, et que l’augmentation des frais commerciaux augmente de facto le prix de revient et donc le plafond.

Sur ce plafonnement spécifique, il aurait sans doute été bien plus simple de raisonner sur le prix de vente seulement.
Mais passons, c’est tellement mieux quand personne ne comprend du premier coup ! 🙂

Par exemple, si on a – par rapport au prix de vente –  5 % de frais de notaire et assimilés et 5 % d’honoraires de commercialisation, on arrive donc à 110 ce qui va donner (à concurrence de 10 %) un montant maxi de 11 % par rapport au prix de vente.

Autre supposition :  le partenaire commercial du promoteur fonctionne avec du 10 %, on aurait donc 100 + 5 +10 = 115 pris à 10 % pour un maxi de 11.5 % (par rapport au prix de vente).

Petite difficulté pour corser le raisonnement : si ce sont les montants TTC qui sont retenus et sachant que les commissions des intermédiaires (telles que payées par les promoteurs) sont en général exprimées en « HT sur TTC », le taux de rémunération maxi serait donc compris comme « un taux TTC » ?

Ca va être sympa et utile d’avoir quelques confirmations ou précisions dans les semaines qui viennent ! 😉

Parce que – mine de rien – comme la loi prévoit, en amont du décret paru,  que le client doive recevoir lors de la conclusion du contrat de réservation « une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient » , il va falloir faire attention au poids des ingrédients et à la formulation de cette information, en termes de responsabilité…

En commençant par nettoyer son assiette ? 🙂

Et on met quoi dans les frais ?

Ben, la loi de finances 2019 indique « les frais et commissions directs et indirects s’entendent des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires… » .

Ce qui est quand même un peu imprécis et va demander quelques précisions d’usage de la part de l’administration, car on suppose quand même que 10 % est un maximum absolu de rémunération directe ou indirecte, c’est à dire excluant tout flux accessoire ou toute « marge arrière » dans l’esprit des pratiques issues de la grande distribution.

Par exemple, une clause de contrat (prévue au mandat de commercialisation ou dans une lettre d’accompagnement distincte ?) prévoyant un petit bonus annuel global (donc non affecté à telle ou telle acquisition individuelle) en fonction du volume placé sur l’exercice ?

Oh…. il y aurait donc des gens pour penser à des choses pareilles ? 😉

Comment dire… le plus étonnant serait que personne n’y pense ! 🙂

Car en matière de rémunération, c’est la taille de la galette qui intéresse en premier lieu.
La magie des chiffres associée à la taille de la galette ? 🙂

Ca tombe bien !
A l’approche de l’Epiphanie, l’affection est grande pour les rois mages Balthazar, Melchior et Gaspard.

Enfin… c’est une légende. Ridicule.
Car du côté des CROs, on sait très bien que le roi de la galette, c’est MelCROr le vrai, l’unique, l’authentique roi Mage ! 😉

MelCROr, alias Melchior le roi mage
Pour votre galette : massue or 24 carats et diamants d’Abyssinie, ça vous va ?

La massue d’or, c’est un cadeau pour qui, MelCROr ?
Pour les contribuables ? Ils ont tiré la fève ? 😉

Il va donc falloir dire ce qui est possible et ce qui est interdit de manière un peu plus explicite pour éviter « les malentendus » .

Et ça commence quand, les festivités ?

Ah, ça c’est ce qu’il y a de plus facile : « au premier jour du quatrième mois suivant celui de la publication du présent décret… » .

Après la deuxième pleine lune qui aura suivi l’équinoxe de printemps et le passage de la première comète en provenance de Jupiter ? Sous le dolmen ? 😉

Alors là, il y aura longtemps que l’Epiphanie sera passée !

La bonne blague : non, non, sérieusement et en faisant court, ça veut dire le 1er Avril !  🙂
Serait-ce donc jour de poisson d’Avril ? Ils auraient dû le servir un Vendredi, comme ça on aurait mieux compris encore ! 😉

L’administration a un sens de l’humour si particulier… et elle prend si bien en compte les logiques de simplification….

A part ça, il va quand même falloir pour les promoteurs (et les notaires) apporter quelques retouches aux contrats de réservation et aux actes authentiques, puisque le décret prévoit que l’acquéreur doit annoncer expressément son intention de demander ou non le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel.

Dans quel document ? Dans le contrat de réservation (quand il y en a un) et dans l’acte authentique aussi.

Ce qui veut dire implicitement que sont concernées par ce dispositif les acquisitions d’investissement locatif Pinel concrétisées par un contrat de réservation signé à compter du 1er avril 2020 (même si l’acte est signé en Juillet par exemple) ou par un acte authentique (toujours à compter du 1er avril) quand il n’a pas été précédé d’un contrat de réservation.

C’est si agréable d’avoir des certitudes.

Enfin… de temps en temps. Et provisoires ! 😉

Il faut vivre dangereusement. De toute façon on n’a pas le choix.

A moins de croire aux rois mages ? 🙂

 

Bon, je vais aller CROquer un bout de galette.
Sans toucher à la vôtre ! 😉

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