Chartes du logement : le vol à l’état large ?

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cccroChartes et charters ont un point commun.

On essaye de nous embarquer à peu de frais vers des territoires exotiques, voire inconnus jusque là.

Sauf que les charters sont légaux et que l’accord des passagers est réel puisque ce sont eux qui ont pris l’initiative de réserver leur vol (sauf  expulsions).

Dans le logement neuf, le vol est moins aérien par nature – extorsion de liberté d’entreprendre ou de fonds – et moins consensuel, car ce sont les collectivités qui sont à la manoeuvre.

Normal, puisque entre charter et charte on a perdu un peu d’R.

Mais de là à se laisser étrangler…. 🙂

 

La nature a horreur du vide.

Le politique aime faire le plein.

Le blogueur aime les blagues.

Les promoteurs immobiliers n’aiment pas les chartes.

Mais pourquoi toujours l’amour ? 😉

Les chartes en question

Qu’on l’aime ou pas, il y a – dans le logement – principalement deux grandes familles de chartes en vogue, sous nos latitudes et à notre époque.

La charte qui traite plutôt d’urbanisme, alias la Cathédrale de Charte (étant donné que c’est une monumentale erreur).

Et la charte qui traite des prix du logement en liaison avec la politique du logement social à l’échelle locale, alias la Cha(r)tterton (vu que celui qui s’y colle n’est pas sûr d’arriver à s’en sortir).

Côté urbanisme, certains maires ont du mal à accepter les règles du jeu inscrites dans leur propre P.LU. (plan local d’urbanisme).
Soit parce qu’ils ont été élus récemment avec un P.L.U. rédigé par d’autres (et en ayant souvent fait pendant leur campagne la promesse de moins construire).
Soit parce que la mise en place de règles d’urbanisme qui les arrangeraient n’est pas immédiatement possible (délai de modification du P.L.U.) ou impossible (règles tout simplement illégales).
Le souci, c’est que ces chartes, sortes de PLU bis, sont illégales pour la plupart des règles qui y figurent, car elles n’ont pas vocation à créer un régime d’exception non codifié par la loi, alors que les PLU sont là pour ça.
Sans compter qu’elles seraient de toute façon inopposables à ceux qui n’y adhèrent pas…

Côté politique du logement, la tentation est grande également d’imposer des règles du jeu ou des niveaux de prix de vente de foncier ou de bâti aux acteurs du logement neuf.
Ce que la loi rend difficile, car un prix de vente est en principe librement négocié entre les parties, d’où la tentation du contournement contractuel conchartuel. 😉
Mais là aussi l’illégalité est présente partout, que l’on parle de la possible et probable vente à perte ou de la fixation pré-tarifée du prix de vente entre les parties qui ne relève pas de la collectivité, pas plus que l’imposition du choix de l’acquéreur.

Vol à l’étalage ou à l’état large ?

Dans le vol à l’étalage, le chapardeur essaye de se faire discret et de filer aussi vite que le vent.

Tandis que – lors de la signature de telles chartes – les collectivités tentent souvent de faire dans le spectaculaire.
Tant qu’à être dans l’illégalité, autant le montrer au bon peuple en gonflant les pectoraux !
Vu que les sujets traités et les solutions apportées sont supposés être populaires en faisant baisser artificiellement le prix du logement neuf
La théorie de l’apparence encore une fois à l’oeuvre au service de l’audimat ?

On est donc plutôt dans un vol à l’état large, où les collectivités veulent en faire largement plus que l’état, quitte à venir contrarier le bon fonctionnement et la réussite des règles que celui-ci a définies au plan national !

La décentralisation au service d’une république bananière ? 🙁

Ou une profonde incompréhension des facteurs de réussite des enjeux réels sur la durée ?

Quel intérêt pour les parties ?

Dans ces chartes, il y a au moins deux partis, voire trois.

Les collectivités et les professionnels.

Chez les professionnels, les chartes qui abordent la notion de prix concernent le plus fréquemment les promoteurs immobiliers et les organismes en charge du logement social.

Les politiques veulent prouver et faire savoir à la population qu’ils s’occupent de logement et qu’ils agissent sur les prix.
Mais ils veulent aussi (et surtout ?) limiter leur implication financière en faveur du logement. Paradoxe…

Décryptons ensemble.
Quand une collectivité pèse sur les prix de vente entre les promoteurs et le logement social, est-ce qu’elle change le niveau réel du prix de revient ? Non.

Elle change juste le prix de convenance de la cession entre le promoteur et l’organisme HLM. Celui-ci achète donc moins cher et la collectivité a moins besoin de venir abonder son plan de financement ou peut limiter le montant des loyers accessoires demandés par le bailleur au locataire.
L’intérêt financier ou politique de la collectivité n’est donc pas forcément neutre (à court terme).

Tout comme la situation chez le promoteur.
Car quand celui-ci vend à perte ou à marge très réduite, il va falloir, pour équilibrer le bilan financier de son programme immobilier (faute de quoi le banquier ne le financera pas et ne lui donnera pas la garantie financière d’achèvement) qu’il reporte sa perte ou son manque à gagner sur le reste du programme.

Pour les organismes HLM, les choses sont assez claires : ils préfèrent en général réaliser leurs projets en maîtrise d’ouvrage directe; mais quand ils doivent acheter en Vefa, moins cher c’est bien aussi, hein ? 🙂

Là où l’incompréhension grandit, c’est quand on réfléchit un coup plus loin.

On voit de plus en plus fréquemment pousser dans les politiques locales du logement en direction du logement neuf « la règle des 3 tiers » .
( NB : non, pas ceux là [le tiers provisionnel, le tiers état et le « un tiers vaut mieux que deux tu l’auras »] sinon ça ferait 4 tiers 😉 )

Ces 3 tiers sont schématiquement :

  • le logement social et l’accession sociale
  • le logement abordable (ou accessible ou intermédiaire)
  • le logement libre

Cette répartition aussi arbitraire qu’infondée permet ainsi un raisonnement du style : « si les promoteurs perdent un peu d’argent sur les VEFA HLM, ce n’est pas grave, ils se rattraperont sur les 2 autres tiers » .

Forcément, ça fera grimper les prix sur les 2 autres tiers ?

Ben oui, et c’est dommage, car la plupart des collectivités pensent que les classes moyennes sont utiles pour relancer l’accession à la propriété familiale et structurer la cité.
Du coup, l’augmentation des prix (fille de péréquation) les chasse des villes centre, au grand dam des élus.

Par analogie descendante (ou condescendante ? 🙁 ), certains croient pourtant avoir trouvé la parade en contraignant aussi le deuxième tiers.
Une grande ville a ainsi récemment appelé les promoteurs à signer une charte concernant l’accession abordable, prévoyant de limiter le niveau des prix de vente aux particuliers à 2 500 euros TTC le m² (avec TVA à 20%).

En gros, cela veut dire 2 083 € HT du m², alors que les frais de publicité, les frais financiers et les honoraires de commercialisation représentent en HT au bas mot 8 % du CA TTC (soit 200 € HT du m²).
Ceci laisse au promoteur 1 883 € HT pour payer le prix de revient de l’opération, ses honoraires de gestion et sa marge virtuelle.

Le problème, c’est que ce tarif là n’est même pas son prix de revient, et que là aussi on est en-dessous de la ligne de flottaison. Ah….

Reste donc le dernier tiers qui, lui, est oh bonheur, joie et volupté, libre !
Mais libre de quoi ?

cccro
Ca, c’est la bonne question ! C’est quoi la liberté d’entreprendre dans un CROlkhoze ?

Libre de s’enquiller – en faisant flamber les prix des accédants « libres » qui le leur reprocheront ensuite – tous les transferts de charge financière des deux précédents tiers, fort doctement policés par des pouvoirs publics à courte vue, dont certains sont pourtant d’expression libérale revendiquée.

En théorie… mais il manque encore un peu de pratique dans un état jacobin ? 😉

Quelle attitude pour les professionnels ?

J’entends d’ici les bonnes âmes (dont moi 🙂 ):

« mais ces chartes, vous n’êtes pas obligés de les signer !  »

C’est vrai. Rappelons d’ailleurs qu’une charte n’est pas un document d’application obligatoire mais un document de référence auquel on adhère ou pas.

Sauf que, petit détail :

  • qui signe les arrêtés de permis de construire ?
  • qui pilote, dans les agglos de taille grande ou moyenne, la politique du logement en partant du PLH au PLU et en passant par la programmation annuelle des logements sociaux ou le droit de préemption ?

Il arrive donc parfois que des promoteurs aient la faiblesse de dire oui aux amicales et pressantes invitations d’édiles persuadés de la pertinence de leur raisonnement.
Resserrant ainsi le noeud coulant autour de leur cou.
Et alourdissant le fardeau sur leurs épaules.

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Promoteur sous la paille (oui, hein, sur la paille, c’est plus difficile !)

Car comment un déséquilibre financier aggravé par un autre pourrait-il s’avérer viable sur la durée, avec la multiplication des volumes en sus ?

Mystère et boules de gomme !

Il y a quand même un gros coin de ciel bleu avec la récente prise de position de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) qui indique la voie à suivre en refusant de signer, pour la FPI nationale et les FPI régionales de tels documents.
Et qui demande à ses adhérents d’agir individuellement de même.

Le début d’un dialogue et d’une action visant à remettre le bon sens et le respect de la loi au premier plan ?

Le pire est toujours possible mais jamais certain.
Et c’est pareil pour l’intelligence collective.

A suivre…… 😉

 

Ca fait du bien de jouer à charte perché, pas vrai ? 🙂

2 réflexions au sujet de « Chartes du logement : le vol à l’état large ? »

  1. Votre article semble pétri de bons sens. Cependant, vous faites l’impasse sur la vraie question qui est celle du prix du foncier. Si les règles fixées par la collectivité locale sont connues de tous, le promoteur devra en tenir compte dans son calcul économique et diminuer le montant qu’il pourra consacrer au foncier. C’est bien la vertu de ces chartes : réduire la rente foncière qui depuis trop longtemps enrichit certains sans que cela ne permette de gérer la crise du logement…

    Un autre point : c’est vrai que les organismes HLM préféreraient réaliser eux-mêmes leurs propres logements plutôt que d’acheter (souvent cher) des logements (souvent) de moindre qualité. Pour autant, le promoteur est toujours content de vendre en bloc une partie de sa production, ce qui limite ses frais de gestion et de commercialisation et réduit les risques de mévente. Cela vaut bien quelques points de marge en moins !

  2. @ Albert : toute médaille a son revers. Ce que vous dites est vrai, mais l’inverse aussi. Tout est donc relatif mais je m’explique : sur le foncier, bien des propriétaires ne vendraient pas aux opérateurs sociaux et pas seulement à cause de la crainte du peuplement. En matière de foncier chacun a un seuil de déclenchement psychologique au niveau de l’intérêt de vendre. Une vieille maison et son terrain, si on en offre moins que le prix de la maison en l’état, ne sera jamais convertible en terrain à bâtir. A contrario, si le prix proposé est par exemple de 20 à 50 % supérieur à cette valeur, là le propriétaire vendeur acceptera de faire le parcours de la promesse de vente et du permis de construire préalables à la vente. En clair, il est certain que des valeurs plus élevées génèrent davantage de foncier à bâtir et de renouvellement de la ville sur elle-même. Et ce foncier, partagé par la grâce des servitudes de mixité sociale permet aussi de créer du logement social là où il n’y en aurait pas eu. J’appelle ça la pollinisation foncière (avec les promoteurs dans le rôle des insectes butineurs). Les chartes sont également perverses (en sus de l’illégalité) dans le sens où elles ne visent qu’à contraindre sans créer les conditions de l’équilibre et donc de la reproductibilité.
    Concernant la stratégie des promoteurs, il est vrai que certains ont inversé leur modèle et que prendre des honoraires sur du volume (même à marge zéro) les intéresse. Ceci constituant à mon sens une erreur stratégique majeure car soumise à l’aléa règlementaire ou législatif… D’autres au contraire, regrettent le temps où la course au volume n’était pas l’essentiel, avec besoin de moins de logements et des opérations 100 % libres pour une marge connue et maîtrisée, sans contrainte de co-pilotage de projets. Pour les premiers cités, rappelons que le manque à gagner doit être rattrapé sur les autres acquéreurs ce qui pousse les prix de vente mécaniquement et artificiellement à la hausse.
    Mais ceci mérite un développé bien plus large ! 🙂

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