Calculer sa taxe d’aménagement : aïe !

Conseils immobiliers 13 commentaires

presse monnaieIl y a des calculs qui font mal. Si vous pensez aux calculs rénaux, c’est vrai.
Mais le calcul mental, ce n’est pas mieux, surtout si on vous demande d’estimer votre taxe d’aménagement.

D’une part ça peut se révéler complexe, mais surtout ça fait très mal à la tête et … au portefeuille. Pas au point de se faire la malle, sinon ce serait la taxe déménagement… mais presque.

Et dire que la semaine dernière nous parlions poésie… nous n’avions pas choisi les mêmes maux !

Allons, allons, ne nous laissons pas gagner par la nostalgie : après le Français, les Mathématiques. Après le concept, la mise en pratique !

Sortez vos bouliers, ajustez vos lorgnons, affûtez vos neurones, j’ai besoin de toute votre attention artérielle. Pas de veine !

Mais pourquoi un tel mode de calcul ?

J’adore quand vous vous posez les mêmes questions que moi CRO. Un peu simplet le bonhomme, ou trop crédule ?

calculer sa taxe d'aménagement
Le calcul mental, c’est physique… une question d’équilibre !

De toute façon, la réponse officielle c’est celle de la simplification des textes.
Enfin, là on parle du principe philosophique. Parce que là où ça devient du grand art, c’est quand on veut simplifier en résolvant tous les cas de figure possibles sans rien changer à l’équation de base.

Il y a donc beaucoup de variables à gérer et d’exceptions à intégrer. Mais on vous le répète depuis que vous êtes tout petits. En français, c’est l’exception qui confirme la règle !

Et si vous n’avez pas de règle (à calcul) ni de boulier, ni de calculette, vous serez contraints comme notre bon vieux CRO à une belle séance de calcul mental, où vous n’aurez pas trop de tous vos doigts…

Mais tout est question d’entraînement !

Ah oui, avant d’oublier et pour aider à fixer les idées : pour un programme immobilier classique, le coût des taxes d’urbanisme a été multiplié par un ordre de grandeur de 2 depuis la réforme. La simplification coûte cher aux êtres simples …

Le mode d’emploi de la taxe d’aménagement

Pour calculer la taxe d’aménagement on va s’intéresser à des notions comme les taux, les valeurs et les assiettes. Pas de bol, il y en a plusieurs !  🙁

Pour les assiettes, il y a d’abord la surface de plancher taxable (ou fiscale selon les appellations), mais aussi des éléments « accessoires » comme les m² de bassin de piscine, les emplacements de parking, les éoliennes quand elles sont soumises à l’obligation de permis de construire ou les panneaux photovoltaïques quand ils sont au sol.

Pour les valeurs, on retrouve aussi les valeurs de base de la surface de plancher ou celles des éléments accessoires.

Pour l’étau les taux , il y a celui de la commune et celui du département qui se cumulent (voire celui de la région pour l’Ile de France).

Il y a aussi les exonérations et les abattements.

Et parmi les exonérations et les abattements, il y a ceux de plein droit (comme le plus courant : l’abattement de 50 % sur la valeur des 100 premiers m²) et les facultatifs. Ceux de plein droit sont imposés par la loi et les facultatifs dépendent de délibérations prises par les collectivités locales. Autant dire qu’il faut systématiquement aller voir sa mairie pour se faire communiquer les informations applicables.

DONC : Pour calculer votre taxe d’aménagement (dans le cas d’un particulier, car le calcul est plus délicat pour un programme immobilier mené par des professionnels) vous devez donc :

1- d’abord déterminer la nature et la quantité de vos m² (car certaines communes peuvent prévoir des abattements en cas de financement avec un PTZ+ par exemple) et les éléments accessoires éventuels

2- vous renseigner sur le contenu des délibérations relatifs à la taxe d’aménagement auprès de votre collectivité locale (abattements ou exonérations facultatives), vous faire indiquer le montant des valeurs de base applicables et les taux correspondants

3- puis vous asseoir et sortir la calculette 🙂 (et des cachets ?)

Un exemple pour ne pas trop user les piles :

Si vous achetez en accession à la propriété et que votre surface de plancher est de 140 m², vous pouvez commencer par appliquer un abattement de 50 % sur la valeur des 100 premiers m² (et les 40 autres m² seront « plein pot »). Vous avez donc 100 m² à multiplier par 50 % de la valeur de base Province de 724 euros  (821 en Ile de France, valeur 2013) et 40 m² à 724 euros (ou 821 en IdF). Soit 100 x 724 x 50 % + 40 x 724 = 65 160 pour la première étape.

Pour la deuxième étape, intéressez vous aux accessoires : si vous avez (en plus de votre garage, déjà décompté dans les m² de votre surface de plancher) 1 emplacement privatif de parking supplémentaire et une piscine de 28 m², il vous faut les prendre en compte. En supposant que la valeur locale de l’emplacement de parking soit de 5 000 euros (fourchette de 2 000 à 5 000 possible), vous retiendrez 5 000 + 28 x 200 (valeur forfaitaire du m² de bassin de piscine), soit 10 600.

Pour la troisième étape, on ajoute le total des deux premières et on multiplie par le cumul des taux des collectivités applicables. Si votre commune a retenu un taux de 5 % (fourchette de 1 à 5 %, sauf taux dérogatoire pouvant aller jusqu’à 20 % en cas de nécessité pour la collectivité d’équiper le secteur concerné) et le département le maximum légal de 2.50 %, le taux cumulé sera donc de 7.50 % en Province (ou 8.50 en IdF).

Au total, on aura donc (65 160 + 10 600) x 7.50 % = 5 682 euros. Et c’est tout ! Ouf ?  😉

 

Alors, votre opinion sur cette belle taxe ? Et je vous assure que j’ai simplifié, car le texte recèle d’autres subtilités, notamment pour les programmes immobiliers mixant plusieurs natures de logements…

13 réflexions au sujet de « Calculer sa taxe d’aménagement : aïe ! »

  1. Tout est de plus en plus précis, pointilleux, découpé… surtout en France. Où est le temps que je n’ai pas connu où on pouvait se balader en deudoche sans ceinture et sans clignotants ? Bon, c’est peut-être un peu hors sujet, mais c’est pas grave :). Où est le temps où on pouvait construire sa maison sans normes, diagnostics, permis, lois, règles, et autres taxes ??? Ah ben là, c’est plus dans le sujet !

  2. Ah, la nostalgie… 😉 Ce n’est peut-être pas non plus le sujet 🙂 , mais il est vrai que moins de règles mais mieux conçues et mieux articulées entre elles ne feraient pas de mal.

  3. Voilà un article très utile pour aider au mieux ceux qui se lancent dans l’investissement immobilier.
    En effet, il est toujours nécessaire de passer à cette étape de calcul.

  4. Merci pour cet article qui s’avère malheureusement très proche de la réalité… Nous avons un projet d’aménagement en province. Nous arrivons à 4800 EUR. C’est un coût non négligeable lorsqu’on s’engage dans un projet de construction…. Si nous avions fait le même projet il y a 2 ans, nous aurions payé 2300 EUR de moins. Qui va pouvoir construire à ce rythme là ? C’est un vrai frein à la construction et au développement des communes.

  5. Clairement, le législateur a choisi de privilégier les finances des collectivités au détriment des particuliers porteurs de leur projet…

  6. bonjour on viens de faire costruire un garage de 70 m² au sol.
    je vien de recevoir une lettre comme quoi je suis susceptible de payer 644€
    pouvez vous me dire si s’est normal.
    sachantque lamaison était faite à notre achat, donc une demande permis que pour le garage, qui ne touche pas la maison.
    Merci

  7. @Vandôme Bonjour, je ne connais ni votre lieu de résidence ni les taux applicables sur votre secteur, mais 644 € pour 70 m² de plancher est un chiffre tout à fait possible. C’est le miracle (pas pour tout le monde) de la fiscalité de l’urbanisme version post 2012.

  8. Bonjour a tous,
    Je posé le permis de construire 06-12-2013 et a ce moment la mairie nous informer que la TA (taxe d’amenagement) serà trop elevé une fois que est situé dans un site de batiment de France cest a dire, site ou ville classé dans departement 12 (Saint Come D’olt « 1400 » habitants environ).
    8000 euros je pense trop, trop elevé pour une maison moins de 100m².
    Et le PTZ sert a quoi?
    Une maison neuve dejà finalisé par un constructeur debut 2013 prend aussi cette TAXE?
    On perdu vraiment la motivation de faire construire!

    Merci beaucoup.

  9. Bonjour Marie, je crois que nous avons une conversation en cours sur Facebook en parallèle (exactement le même texte). Mais avec un prénom masculin : Paul ? Du coup je me demande si vous n’êtes pas Brésilien ? XD

  10. Bonjour,
    Comment calcule t on la taxe d’aménagement d’un hôtel de 40 chambres ? fait on le même calcul que pour une habitation en appliquant la surface taxable totale sans abattement ? Faut il ventiler par le nombre de chambre, avec l’abattement de 50 % sachant que les chambres font moins de 100 m² chacune ?
    Merci pour votre aide !

  11. @ Bambou : pas le temps de répondre aujourd’hui car je ne fais pas d’hôtels. Je note la question pour faire une petite recherche plus tard.

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