Bailler tranquillement ? Tout dépend de la formule !

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croplagistePasse encore qu’on soit fliqués quand on travaille…

Mais quand on a envie de bailler aussi !

Par exemple (au hasard, bien sûr… 😉 ), prenez le bail réel immobilier.

Ben, il ne peut pas bailler tranquillement dans son coin.

Il faut qu’il respecte une formule, et elle n’est pas du genre entrée / plat / dessert.

Beaucoup plus indigeste que ça, la formule.

Vu qu’elle est mathématique et qu’elle régit la valeur de cession du bien objet du bail.

Hé oui, même pour bailler, il faut faire des maths ! 🙂

 

Rétropédalage de circonstance.

Normal, vu que la plage incite à bailler sous le parasol.

Le bail réel immobilier a déjà fait l’objet d’une présentation à tendance moqueuse au fin fond d’un article qui parlait du logement intermédiaire.

Je ne sais pas pourquoi, mais l’humeur narquoise d’alors semble persistante… 🙂

Quand l’intermédiaire donne envie de bailler

Est-ce que les bailleurs baillent vraiment ?

A s’en décrocher la mâchoire… à la lecture du Décret no 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier.

Ce charmant document a pour principal mérite de fournir la méthode de calcul de « la valeur plafond de cession des droits réels afférents aux logements intermédiaires » qui feraient l’objet d’un bail réel immobilier….

Pouf…. je sais, on est en pleine science fiction, mais un bon petit roman de bord de plage, un ouvrage d’anticipation concocté par le Ministère, ça ne se refuse pas ! 🙂

croplagiste
Oh, un CROman de bord de plage, comme c’est gentil !

Pour vous expliquer simplement les enjeux :

  • pour alléger la note du prix de revient (ou de vente) d’un logement intermédiaire, les pouvoirs publics remettent au goût du jour le bail à construction (ou à rénovation, variantes de leur papa, le bail emphytéotique, connu depuis des lustres par tous les praticiens).
    En gros un propriétaire foncier (le futur bailleur) met à disposition d’un preneur un terrain moyennant une redevance (loyer).
    Sur ce terrain le preneur construit ou achète un logement qu’il occupe ensuite (accédant à la propriété) ou met en location (organisme à vocation patrimoniale).
  • cette diminution du prix de revient génère 2 contreparties : une redevance locative à payer (pas toujours, selon le contenu du bail) et, surtout, le retour du terrain et du bien construit dans le patrimoine du bailleur à l’issue du bail

La formule de l’emphytéose n’est donc pas totalement magique et son usage le plus fréquent dans le logement est la mise à disposition, par des collectivités, de foncier (parfois viabilisé et souvent à l’euro symbolique) à des organismes de logement social sur des durées de 40 à 99 ans.

L’organisme HLM amortit son opération sur 40 à 50 ans et fait son beurre quelques années de plus et, à la sortie, la collectivité gagne un bien immobilier correctement entretenu (en principe).
Rien n’empêchant un renouvellement du bail d’ailleurs si les acteurs le souhaitent tous deux.
Tout le monde est donc content. 🙂

Pour le bail réel immobilier, les fondements juridiques sont les mêmes.

Mais ce sont les variations liées au statut de logement intermédiaire qui sont intéressantes ! 😉

Un bail immobilier, oui. Mais réel pour qui ?

Il semblerait que le marketing frappe aussi dans les ministères.
Y a vraiment des fils de pub partout !

L’adjectif « réel » a sans doute été choisi pour contrer l’impression très virtuelle de propriété laissée par le mécanisme du B.R.I..

Car le BRI vise – officiellement – aussi bien les opérations locatives que « d’accession temporaire à la propriété ».
La jolie sémantique que voilà. 🙂

Mais qu’est-ce qui sépare finalement une pseudo « accession temporaire à la propriété » d’une location longue durée ?
(oui, je sais, le droit de disposer, la possibilité d’hypothéquer etc…)

asticroMais le plus important, c’est qu’à l’issue du bail, une main devant, une main derrière, l’accédant est nu comme un ver (à pied 🙂 ) !

Ce qui revient à dire que, pour la transmission intégrale et sur plusieurs générations du logement en tant que patrimoine familial, il faudra repasser. 🙁

Ce qui signifie aussi que la valeur du bien pour l’acquéreur diminue au fur et à mesure que l’on approche du terme du bail….

Pour être nulle en bout de course ! 🙁

Bref, le BRI ne colle pas vraiment.

Et encore heureux, sinon certains auraient pu parler de BRI collage !

Mais pas nous, non, pas nous…. 😉

Et la formule est magique !

Abracada BRI ! Hop !

Et on y est ! Il fallait au moins une formule magique pour canaliser la valeur maxi de cession des droits réels liés au BRI !

crolculmentalBien sûr, on aurait pu choisir une formule simple, basée sur le prix d’achat (vu qu’il est déjà plafonné) et sur un amortissement linéaire sur la durée du bail.

Comme ça tout le monde aurait compris illico !

Mais non, trop simple…. une paire de têtes d’oeufs a du sécher pendant des heures (« je pense donc j’essuie ») pour nous pondre la formule alambiquée contenue dans le décret (lisez la, elle va vous plaire).

Il y est question de valeur locative annuelle, de taux de capitalisation, de valeur de vente moyenne au m² (faisant intervenir une valeur fournie par le notariat)…

crobin des boisQue du bonheur… 🙂
J’ai donc fait mumuse avec mon Excel préféré, pour une rapide simulation de calcul de la valeur et constater que la valeur de cession ne diminue pas de manière constante mais avec une perte de valeur significative en année 1 puis un affaiblissement qui accélère (en %) en approchant du terme du bail.
(je vous prête le fichier, comme ça vous pouvez aussi vous amuser avec vos propres paramètres… le CRO est prêteur ! 🙂 )

L’intérêt de cette complexité et de la non linéarité ?
Je cherche encore….

 

Et si vous trouvez, dites le moi ! 🙂
Mais ne passez pas la semaine dessus !

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