Bail réel et ver solidaire….

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crolympiqueIls sont géniaux ! De vrais champions…

Plus haut, plus fort, plus vite !

Les rois des anneaux olympiques gastriques !

Si vous n’avez pas faim, c’est bien.

Car il paraît que l’avenir de l’homo proprietarus passe par le bail. C’est bien maigre.

Pour autant, aimerez vous les baux parce qu’ils sont beaux ?

Sinon, il est temps de leur dire un bail bail sans équivoque ! 😉

Réel et solidaire….

 

Quand la complexité confine à la poésie, je m’incline.

Je rends les armes, je hisse le drapeau blanc.

Surtout que le leur est ver.

Ver solidaire bien sûr, car un bon citoyen social doit être maigre, parasité par l’idéologie administrative.

Et, surtout, il doit rester maigre ! Allegro !
(ma non troppo) 😉

Le bail réel solidaire : mais c’est quoi ce truc ?

Si vous avez loupé le dernier train législatif, ne désespérez pas.

L’arrière-train a aussi parfois quelques attraits… 🙂

Surtout en été, quand on a chaud O.F.S..

Hé oui, O.F.S., car ces 3 lettres sont la clé du « bail réel solidaire » à la Frenchy.

OFS comme Organismes Fonciers Solidaires.
Et comme ils sont solidaires, ils foncier (à prononcer à l’auvergnate ?). 😉

Ces OFS sont décrits, dans le Rapport au Président de la République comme « des organismes sans but lucratif qui ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale » .

Autant vous le dire tout de suite : pour avoir le plaisir de consentir un bail solidaire (et réel, bien sûr, au cas où tout ceci ne serait que vue de l’esprit ou fumisterie), il faut d’abord être un organisme solidaire.

La solidarité mise au banc d’honneur, déployée comme une vertu étendard échappant ainsi à toute critique ? 🙂
Voire…. tout dépend de qui peut en profiter et dans quelles conditions.

En filigrane, il faut bien comprendre qu’en appui du bail réel immobilier, destiné au logement intermédiaire, le bail réel solidaire, qui en est le frère cadet, vient compléter la gamme et vise un cran en dessous la strate sociale des occupants de logements.

La sémantique officielle fait d’ailleurs valoir un objectif de constitution « d’un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes » .

La stratégie des baux est donc en marche, avec pour principal effet de laisser la propriété réelle entre les mains des propriétaires initiaux du foncier (les bailleurs) et comme affichage / légitimité supposée de faire ainsi baisser les prix du fait de la dissociation du foncier et du bâti.

Ce qui restera à démontrer dans la pratique. 🙂

A part ça, ajoutons que la durée des baux applicable au BRS peut varier de 18 à 99 ans et ce produit juridique concerne uniquement les résidences principales.
Ce qui limite son usage, d’autant que les BRS ne peuvent être conclus que par des OFS.

Faut pas abuser… 😉

Les plafonds, c’est si bon

Dans un monde à la logique rationnelle et rationnée, il ne manque plus que les plafonds.

Car si l’ordonnance du 20 Juillet 2016 décrit bien le mode de fonctionnement du BRS, les plafonds sont logiquement aux abonnés absents.

Or, et surtout, quand on parle de social, le plafond c’est la base.

Et de base en haut, on trouve quoi ? Le plafond. 🙂

Et si on marche au plafond, on a la tête à l’envers ? 😉

Là, ça dépend du niveau des plafonds.

Sauf que nos plafonds de BRS, ben, vous ne les trouverez pas encore vu qu’ils restent à paraître.

Dans un décret qui n’a pas encore vu le jour. Ce qui nuit. 😉

Un truc est sûr cependant, c’est que tous ces beaux baux ne seront pas pour les bobos. 🙂

Et que pour l’accès au BRS, il faudra être agréé par l’OFS et donc passer sous les plafonds !

Sociaux les plafonds, donc pas très hauts (ceux du PLUS ou du PSLA par exemple ?).
Ce dont nous reparlerons après leur publication.

Pourquoi il n’est pas sûr que ce soit financièrement intéressant

Prenez une voiture neuve.

Le garagiste vous dit : « je vais alléger le prix de la voiture, je ne vous vends pas le châssis. Vous n’aurez qu’à payer tout le reste » .

Chouette ! Super bonne nouvelle !

Bien sûr le client parano pourra hasarder 2 petites questions, du genre :

« et le reste, vous le vendez combien ?  » ou

« le châssis, c’est gratuit ?  » .

Auxquelles le garagiste, un peu gêné, répondra :

« ah, non, le châssis, je vous le loue, 500 euros par mois pendant 48 mois »
« et le reste c’est 10 000 euros  » .

Pour vous rassurer, vous ajouterez : « et bien sûr, au bout des 48 mois je suis propriétaire du tout ?  » .

Et le garagiste : « ah, non je reste propriétaire du châssis et de tout ce qui est posé dessus !  » .

Ah, le boulet….. Presque aussi relou que le BRS !

cro olympique
A propos de boulets : « et si je peux courir plus vite que le garagiste, je gagne une médaille ? »

Les baux emphytéotiques, ça marche comme chez le garagiste et il faut toujours vérifier l’équilibre économique de l’opération (à savoir que la redevance locative demandée et le prix de revient de la construction et des honoraires ne coûtent pas in fine aussi cher que de la pleine propriété), car payer aussi cher ou davantage pour n’être propriétaire de rien à la sortie… 🙁
(nb : le BRS est plus généreux que les autres baux emphytéotiques car on vous rembourse à la sortie la valeur de vos « droits réels immobiliers » selon ce qui est prévu dans le contrat de bail)

Quand on est de bonne humeur, on peut appeler ça un montage immobilier, mais quand on est mal embouché ça ressemble un peu à une entourloupe s’il n’y a pas de contrepartie très conséquente. 🙂

En résumé, ce système de baux n’a de sens que si la note à payer esttout comprissensiblement inférieure à celle d’une propriété pleine et entière acquise à un prix traditionnel.

CQFD.

Qui peut être intéressé par le BRS ?

Du côté des collectivités : l’envie de créer des OFS pour pratiquer le bail réel solidaire peut dépendre d’un contexte historique ou économique existant (par exemple le cas des Hospices Civils de Lyon, qui pratiquent depuis longtemps et massivement les baux emphytéotiques) ou d’une analyse fortement teintée d’idéologie partant du principe que l’occupant social peut accepter de ne pas être pleinement propriétaire même quand il fait de l’accession à la propriété (rappelez vous que la base juridique des baux emphytéotiques, dont le BRS est une variante, est que le preneur n’est pas propriétaire du sol).

Du côté des opérateurs : des structures pouvant être motivées par la perspective d’un nouveau marché, comme la vente en (pseudo) accession à la propriété directe ou indirecte (vente en bloc à un opérateur s’occupant lui-même de la mise en vente auprès des particuliers), ou comme la construction ou la vente en bloc de logements destinés à être mis en location.
Il est toujours facile de trouver des vertus à un système qui procure des débouchés… 🙂

Du côté des futurs occupants : c’est plus délicat…

1- Soit on parle de locataires, et là tout le monde s’en fout.
Le locataire jugera sur pièces de l’intérêt de la location en fonction de l’emplacement et du loyer.
Et il faudra donc que les professionnels / patrimoniaux tout comme les candidats locataires respectent à la fois les règles du marché et celles du BRS (les plafonds…). Facile à juger.

2- Soit on parle d’accession et là, il faut être plus précis :
Le BRS est apparemment plus protecteur que les baux à construction traditionnels ou que son cousin le bail réel immobilier.

Son principal argument – par rapport aux autres baux emphytéotiques dont le bail réel immobilier – est en effet que, lors d’une cession ou d’une succession (dans l’hypothèse où le nouvel occupant serait agréé par l’OFS, ce qui suppose qu’il respecte lui-aussi les plafonds de ressources), le bail serait prorogé pour retrouver une durée effective de bail égale à sa durée initiale.

En théorie, le bail pourrait donc être infini par le jeu des cessions successives.

Sauf que l’OFS peut préempter à chaque cession, ou refuser l’agrément au nouvel occupant, et que les cessions se font au prix initial éventuellement actualisé (selon des conditions non encore connues).

Ce qui revient à dire qu’il est impossible de gagner le moindre argent (mais on n’en perd pas non plus vu qu’on est indemnisé en fin de bail ou qu’on touche son prix de cession) sur une pseudo-accession et que si vos enfants gagnent plus que les plafonds ils ne pourront pas continuer à vivre dans « votre » logement après votre disparition puisque l’OFS refusera l’agrément.

Ce qui n’est pas du tout intéressant pour un accédant, mais hélas parfaitement logique !

cro ascension socialeCar la logique affichée de « parc pérenne d’accession à la propriété » indique bien la direction voulue par l’état, à savoir aider un concept général d’équilibre social plutôt que la trajectoire d’individus voulant profiter de l’ascenseur social (en panne comme chacun sait).

En gros, il faut que, si un effort collectif est fait pour mettre sur le marché des logements financièrement abordables, ce parc se maintienne sur la durée et éviter comme la peste que des individus puissent en profiter pour améliorer leur trajectoire personnelle, ou pire – horreur, malheur – leur patrimoine familial.
(nb : cette logique de non enrichissement des acquéreurs est la même que celle des clauses anti spéculatives qui fleurissent régulièrement et parfois de manière outrancière en matière de PSLA ou de logement abordable quand la collectivité octroie une aide, même minime)

Car ceci ferait diminuer – par la sortie de logements – la taille dudit parc et il faudrait donc accepter 1- de voir se réduire ce parc d’occupation sociale (accession et location confondues) ou 2- refaire un effort financier pour le compléter.

Peu importe que le public visé soit ici une strate sociale, pour le gouvernement la jouissance d’une propriété via le BRSsous sa pression idéologico financièreest une démarche sous conditions et sans aucune dimension patrimoniale.

Le pauvre doit donc le rester, pour la bonne cause ? 🙁
(mais pas la sienne)

Vous commencez à deviner le fond de mon opinion (peu flatteuse) sur ce que certains osent appeler de l’accession à la propriété (en oubliant gaillardement le volet patrimonial et intangible sans aucunes conditions de la transmission à ses descendants).

Aucun intérêt donc, sauf si les conditions financières d’occupation du logement (je n’ose pas dire achat) sont largement inférieures au prix du marché.

De fait, une pseudo accession de ce type ressemble à s’y méprendre à une location de longue durée, une vulgaire LLD améliorée (heureusement pas totalement à fonds perdus cf indemnisation ou prix de cession plafonné prévus) passée avec un garagiste qui refuserait de vous étudier un tarif de LOA (location avec option d’achat) ! 🙂

 

Mais chacun est libre d’avoir une opinion différente !
A la semaine prochaine… 🙂

 

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