Aides fiscales : en faveur du logement neuf ou de l’état ?

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« Aides fiscales en faveur du logement neuf » .

Que de fois n’a-t-on entendu cette antienne, reprise à l’envi par les myopes ou les jaloux ?

Faut dire aussi… c’est super difficile de ne pas confondre coup de pouce et coût de pousse !

Pousse… pour rectifier le tire, bien sûr ! 😉

Car en fait de coût, ces fameuses aides fiscales en faveur de l’investissement locatif  seraient bel et bien des recettes nettes pour le budget de l’état !

Bah, tirer, pousser, c’est la même chose !
Pas dans le même sens, mais c’est sûrement un détail… 🙂

Un peu comme le signe « plus » confondu avec le « moins » ? 😉

 

On s’étonne que les jeunes générations aient certaines difficultés avec les matières de base à l’école.

Mais quand des institutions comme la Cour des Comptes ou le ministère des Finances ne savent pas compter, comment faire remonter la cote… de l’arithmétique de base ?

Va falloir mather les immathures de la calculette ?
(zut, l’orthographe aussi se prend des coups de h ! 🙂 )

Des histoires de gros sous

L’argent rend con (dicton CROpulaire répandu, surtout en pays CRO 🙂 ).

Cette formule, autant lapidaire que populaire, semble s’appliquer à ceux qui s’intéressent aux très gros chiffres comme le budget de l’état, le PIB de la nation, ou le coût du budget du logement.

A force de regarder de grosses masses vues du ciel, ils en oublient de regarder la réalité de plus près.

Comment les choses fonctionnent dans la vraie vie.
Qu’est ce qui est la cause et la conséquence. Les interactions entre rouages.
Et quels sont les résultats réels plutôt que ceux dogmatiques ou fantasmés suivant la posture de l’instant ou de l’institution qui les professe.

Tenez, une idée reçue au hasard ( 😉 ) : les aides fiscales au logement neuf (le cas du Pinel, par exemple) coûteraient un bras.

Certes, mais elles rapportent une jambe ! 🙂 C’est le pied !
Et c’est ce qui fait avancer toute la chaîne du logement… 😉

Bref, pour certains raisonnements, c’est comme en peinture : on a le choix entre brillant et maths.

Mais quand les gugusses ne sont pas brillants (car pas lucides) et n’aiment pas les maths, ils choisissent quoi par défaut ?

Satiné ? Ah, oui, tiens, ça existe aussi. Et plutôt pratique pour péter dans la soie… 🙂

Mais l’entre soie ne garantit hélas pas une pertinence de bon aloi…. Pinel ? 😉

Par exemple : comment un dispositif qui coûte 12, 18 ou 21 % du prix d’un logement (selon la durée de défiscalisation choisie) pourrait-il être très coûteux si l’on met en face les recettes correspondantes ? Réponse ?

=> Tentative simplifiée de « Pinel pour les nuls de la calculette » : les sous que l’état récupère.

1- une TVA de 20 % (rien que là, on est déjà à l’équilibre ou excédentaire)

2- l’impôt sur les sociétés des promoteurs immobiliers (plus de la moitié de leur activité en Pinel)

3- l’impact sur l’emploi et la consommation (charges sociales et impôt sur les sociétés pour les entreprises du bâtiment, bureaux d’études, architectes, bureaux de contrôle technique, géotechniciens, géomètres, notaires, structures commerciales, agences de publicité, syndics, administrateurs de biens, banquiers, avocats, assureurs ; dépenses en salaires et rebond sur la consommation de ces salaires ; absence de cotisations chômage en contrepartie…)

4- les taxes autres que TVA qui viennent abonder aussi les finances locales (au moment où l’état se défausse) : taxe d’aménagement, taxes diverses venant gréver ce que l’on appelle les « frais de notaire »

5- et pour mémoire, le tout en faisant semblant d’ignorer que le Pinel d’aujourd’hui, davantage encore que ses devanciers, est la locomotive qui paie en partie la note du logement social par la péréquation des VEFA HLM.

Ce qui allège potentiellement les efforts que devraient faire en son absence état ou collectivités locales pour aider toujours plus à l’équilibre financier des opérations de logement social (subventions, prêts sans intérêt, réalisation de VRD, mise à disposition de foncier équipé ou pas).

Bref, que l’on aime ou pas ce qui est peint sur le tableau, c’est bien ce tableau qui est devant nous et autant le regarder en face.

Au fait, la peinture du tableau ? Maths ou brillant ? 🙂

Autant en sourire, si vous suivez mon regard… 😉

Une étude à point nommé

La parution de l’étude de Primeview paraît ainsi très opportune.
Sachant qu’elle a été commandée par les professionnels du logement neuf.

C’est sûr… Au moment où il va bien falloir se pencher sérieusement sur le devenir du Pinel, une étude venant conforter sa légitimité tombe à pic.

Pour autant, quand autant de structures dont la FNAIM, la FFB, la FPI (et d’autres) se tiennent par la main pour cautionner ses résultats, c’est qu’il y a du grain à moudre (dont au niveau des arguments et des enjeux).

Et pas uniquement de l’argent à faire.

Encore que… cette étude… bien pilotée… par un CRO entreprenant…

Comme dirait notre glorieux ancêtre Alain CROst, en matière de pilotage, faut toujours commencer par casquer pour arriver à quelque chose ! 😉

Alain Prost alias CROst
Ah, mais c’est sûr ! Pour piloter, faut casquer ! Et gagner à la fin !

Tout serait donc une histoire de casque ? Mais oui ! 😉

Donc, le premier mou du casque ou le premier crétin venu (mes excuses aux suivants ! 🙂 ) étant capable de comprendre les principes du « Pinel pour les nuls de la calculette » , il est évident que l’état, les collectivités et la nation en général bénéficient largement de ce qui n’est pas du tout une aide mais un système productif.

C’est l’amorçage d’une pompe qui produit plus qu’elle ne consomme.

Et c’est heureux comme ça ! 🙂

Oh Pinel… le couteau suisse de l’investissement locatif

Pour en revenir au Pinel, la double lame de l’investissement locatif (la première qui coûte et la deuxième qui rapporte 😉 ), PrimeView aboutit à une recette nette pour les finances de l’état de l’ordre de 23 500 euros par logement Pinel construit et loué.
Bingo !

Recette nette, c’est à dire le solde de ce qu’il coûte et de ce qu’il rapporte.

Mieux que mon chien.

Lui, dans le meilleur des cas, il me rapporte le bâton.

Le retour du bâton… Bercy et la Cour des Comptes, c’est donc ça leur truc !

Alors que là, c’est jour de fête ! Ca rapporte davantage ! 🙂

Et voilà où ça nous amène : la prochaine fois que quelqu’un vous dit que le Pinel est coûteux, répondez « Champagne ! » .

Tant qu’à sabrer l’un des deux… 😉

Ah oui, pour la bonne bouche, savez vous que Primeview indique que 80 % des investisseurs n’auraient pas franchi le pas sans dispositif fiscal ?
Ce qui, de vous à moi, entraînerait (selon CRO !) une chute encore plus importante du nombre de logements libres construits.

Car, quand on connaît les rouages des programmes immobiliers, avant de lancer les travaux, il faut pré-commercialiser au moins 40 % du chiffre d’affaires du programme.

Les VEFA HLM ne représentant que 20 à 35 % du nombre de logements et leur valeur unitaire (prix au m²) étant pratiquement deux fois plus faible que les logements dits libres, leur poids est donc de 10 à 20 %.

Ce qui veut dire qu’il faut encore commercialiser 20 à 30 % de logements libres avant de lancer quoi que ce soit.

Et si vous perdez 80 % des investisseurs (alors que ceux ci représentent 60 à 90 % des ventes libres) que se passe-t-il ?

Facile : rien.

Pas de précom menée à sa fin car rythme de réservation beaucoup trop lent => pas de lancement de programme => pas de VEFA HLM => pas non plus d’investisseurs philanthropes ni d’accession à la propriété et pas de travaux non plus y compris toutes les recettes fiscales qui vont avec.

En fait, pratiquement tous les programmes mixtes seraient à l’arrêt.

Question subsidiaire : finalement, 23 500 euros, c’est pas si mal ? 😉

 

Enfin, j’espère que vous savez compter…
Jusqu’à la semaine prochaine ? 🙂

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