Actabilité : habilité ou habileté à passer à l’acte ?

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L’actabilité.

Pour une dénomination fantôme (difficile de trouver une définition dans le dictionnaire), le concept a pourtant du corps.

Et certains esprits en font même un critère déterminant dans une prise de décision.

Mais que recouvre donc ce terme et quel halo de (mé)connaissance éclaire (de notaire ! 🙂 ) son existence ?

C’est si émouvant un concept flou, comme une terra incognita avant son colonisateur ou un bébé avant sa conception ! 🙂

L’actabilité d’un ensemble immobilier en VEFA, c’est  tout un programme… 🙂

 

Au théâtre, les scènes composent les actes.

En immobilier, si on ne peut pas passer à l’acte, on va vous faire une de ces scènes ! Et vite fait, en plus !

C’est ainsi que – au-delà des qualités intrinsèques d’un programme immobilier – l’actabilité devient un juge de paix parfois prépondérant… table ??? 😉

Actabilité, c’est être habilité ?

Mais oui, bien sûr, l’actabilité c’est quand un programme, ou une partie d’un programme immobilier, est actable.

Actable : c’est quand on peut signer les actes de vente des lots qui composent le programme, c’est à dire passer l’acte de vente notarié, dit acte authentique (car il y aussi des actes hauts en toc et quand c’est en toc, c’est pas authentique).

Bref, c’est quand c’est pour de vrai et que la vente est définitive.

Et il y a donc effectivement intérêt à être habilité à passer à l’acte, ce qui signifie qu’il faut cocher toutes les cases imposées par les textes régissant la VEFA.

Impérieuse et judicieuse obligation.

L’actabilité, c’est quand il y a chantier ?

Parmi les (fausses) idées reçues de la VEFA, celle-ci a la vie dure.

Certains croient dur comme fer qu’on ne peut signer les actes que quand les travaux ont démarré, après que la DOC (déclaration d’ouverture de chantier) ait été établie.

C’est pratique comme représentation mentale, mais un peu trop simpliste.

Et donc faux, comme souvent avec les images d’Epinal !

Car le démarrage des travaux n’est pas un critère d’actabilité ; en revanche, il va gouverner le pourcentage d’appel de fonds, qui est réglementé en VEFA (35 % maximum du prix de vente à l’achèvement des fondations ; donc forcément moins quand on n’a pas fait les fondations).

Ce qui est sûr, par contre, c’est qu’il faut notamment avoir acquis le terrain d’assiette du programme, obtenu la garantie financière d’achèvement ainsi que les assurances (dont la fameuse D.O., la dommages ouvrage).
Ca, c’est pour les incontournables.

Mais avoir lancé les travaux, non, ce n’est pas un critère absolu.

On peut donc acter avant les ordres de service aux entreprises et avant la DOC.

Magique ! 😉

Habilité, ok. Et pour l’habileté ?

Pour un promoteur, ne pas être malhabile, c’est déjà une forme d’habileté. 😉

Et l’actabilité étant mère de tous les vices (ah, non, c’est l’oisiveté ? bizarre…) autant éviter de se faire piéger en se parant de toutes les vertus.

Imaginez un peu un promoteur qui vous dit :

« Mon programme, il est très zouli, très ô de gamme, très bien sous tous rapports. Et livrable en Décembre 2020 »  .

Et un autre qui vous susurre mielleusement à l’oreille :

« Le mien il est plus mieux que mieux que ça, et en plus il est actable dès Septembre 2019 !  » .

Mais quelle lueur d’amour va emplir les yeux de votre contact commercial

Quelle reconnaissance éperdue dans cette lueur de compréhension réciproque…

Mieux que Meetic : mythique ! 🙂

Car quel meilleur signal de considération que celui d’indiquer à la force de vente que les commissions liées à son travail pourront être versées très rapidement ?

Quand un commercial s’arrache pour conclure des ventes, le temps est son ennemi.

Pourquoi ? Parce que. Et plus si affinités, mince, on est sur mythique, quoi ! 😉

Parce que le temps qui passe peut voir tel ou tel contrat de réservation s’annuler. Et du travail perdu. Et l’argent qui va avec.

Parce que – également – percevoir ses commissions 3 ou 6 mois plus tôt en choisissant un programme immobilier au détriment d’un autre permet de limiter ce risque et de toucher effectivement sa rémunération.

On n’est plus dans les promesses quand on passe à l’acte !  😉 CQFD.

Et c’est ainsi qu’il est parfois de bonne stratégie – pour un promoteur – de gérer au mieux les dates de livraison (un achèvement de début d’année n’est pas de nature à faciliter la précom d’un programme ; mieux vaut livrer au 31-12-2019 qu’au 28-2-2020 ; demandez au client qui veut défiscaliser en Pinel) mais aussi sa d’acte d’actabilité pour motiver à l’optimum ses partenaires commerciaux. 🙂

De fait, pour réaliser ses ventes, un promoteur doit vendre 2 fois ses logements ; une fois aux conseillers commerciaux pour qu’ils travaillent effectivement le sujet et une autre fois au client final qui doit être lui aussi convaincu du bien-fondé de son support d’investissement.

Ce qui impose donc de respecter ces deux publics et leurs intérêts respectifs.

Messieurs les promoteurs, un peu de respect pour les autres que diable ! 🙂

D’autant que c’est aussi le vôtre… 😉

Ce qu’il n’est pas anodin de rappeler.

Car on connaît trop la tentation de certains acteurs de se croire en terrain conquis. 🙁

Comme autant de colonisateurs de l’inutile ? Ou de CROlonisateurs ? 😉

chapeau colonial sur CRO
Je vous garantis que les colonies, c’est plus des vacances !

Enfin, de là à traiter les promoteurs d’inutiles…

Pas toujours ! 😉

Tout le monde n’a pas de casque colonial ! 🙂
Bien que fort pratique sous certaines latitudes…

Ah, l’actabilité… quel doux vocable pour les initiés ! 😉

 

Bon, là ça fait un peu trop d’actes.
Et si on se reposait ? A très bientôt ! 🙂

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